這年頭誰手里沒個一兩套房子，尤其是早些年踩對風(fēng)口買了多套的朋友，最近是不是天天刷房產(chǎn)新聞越刷越慌？前兩年還在說買房躺賺，怎么突然就連掛半年都賣不出去了？手里房子多到底是穩(wěn)定資產(chǎn)還是燙手包袱，今明兩年該怎么操作，這幾件事說什么都不能碰。

之前上海還出了個挺諷刺的笑話，有開發(fā)商房子賣不動，居然跑去租車行租了一堆掛外地牌的勞斯萊斯、瑪莎拉蒂，謊稱溫州看房團(tuán)連夜來上海掃貨，造勢說市場要回暖。結(jié)果被好事者一眼戳穿，一查車牌全是租車行的，臉都丟盡了。換二十年前，溫州炒房客真的是揣著現(xiàn)金坐綠皮車去上海掃樓，一出手就是幾百套，那陣仗給當(dāng)時的上海本地人都看傻了。現(xiàn)在還玩二十年前的老套路，真當(dāng)大家還是當(dāng)年沒見過風(fēng)浪的樣子么。

中國人向來覺得買房是天經(jīng)地義的事，借錢買房比借錢做生意理直氣壯多了，買學(xué)區(qū)房更是站在了道德高地上，誰都挑不出錯。過去二十年房價一路上漲，沒人會質(zhì)疑買房的正確性，買了就是賺，多買多賺。現(xiàn)在風(fēng)向全變了，不少人手里握著好幾套房子，看著市場跌漲跌漲，整個人都懵了，問他手里房子值多少錢未來走勢如何，啥也說不上，只會說放著唄，反正虧不到哪去。

很多小城市的庫存壓力真的比你想的大得多，不少縣城的新房庫存要四十個月才能賣完，根本沒新開發(fā)商愿意進(jìn)去接盤?，F(xiàn)在人口越來越少，很多地方人均住房都快兩套了，別說跌到五千賣不掉，就算跌到三千，沒漲價預(yù)期，照樣沒人愿意接盤。整個城市除了最好的學(xué)區(qū)房能有交易量，剩下的房子基本就是死局，賣不掉租不出，捏在手里就是純耗物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)，完全沒流動性。

北上廣深的情況不一樣，新房庫存也就十個月到十一個月，要是停了招拍掛，不到一年就能消化完，行情很容易穩(wěn)得住?，F(xiàn)在大家都在聊AI、新能源車這些新產(chǎn)業(yè)，整個國家的風(fēng)口都轉(zhuǎn)了，不少家庭的資產(chǎn)負(fù)債表還全綁在鋼筋水泥上，和現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完全脫節(jié)。說白了，過去買房就是踩中了城鎮(zhèn)化的風(fēng)口，現(xiàn)在風(fēng)口變了，你還抱著老資產(chǎn)不放，這不就是把自己放在風(fēng)險里么。

有意思的是，很多人明明知道手里房產(chǎn)結(jié)構(gòu)有問題，就是不愿意和家里聊這個話題，一聊就應(yīng)激，說著說著就吵架，最后干脆擱置不談，眼不見為凈。等過幾年房子真跌了不少，又反過來互相指責(zé)，當(dāng)初我要賣你不讓賣。央行有明確數(shù)據(jù)，所有年齡段加起來，負(fù)債最多的就是80后，人均負(fù)債要到70萬，絕大部分都是房貸。不少80后趕上房價高點，咬咬牙換了大房子，現(xiàn)在直接套得牢牢的，每個月還貸都壓得喘不過氣。

如果你已經(jīng)被房貸壓得生活質(zhì)量都受影響了，別管當(dāng)初買的時候多少錢，該出手就出手，沉沒成本本來就是要接受的，別拖著拖垮整個家庭才是真虧。要是你家資產(chǎn)里房子占比超過八成，甚至還有加杠桿撬出來的，那也得把能賣的先賣掉，降降杠桿總歸沒錯。那些遠(yuǎn)郊的文旅盤、養(yǎng)老盤、海景房，明眼人都知道沒未來，該出手就出手，別留著砸手里。

說出來你可能不信，從2015年到2025年這十年，上海的人均可支配收入漲了75%，不少藍(lán)領(lǐng)的收入都翻了倍，很多二手房的價格反而跌回了2015、2016年的水平。這也就意味著，過去十幾年都沒機(jī)會的外地藍(lán)領(lǐng)家庭，現(xiàn)在真的能靠自己在上海上車買房了。上海的老房子每年都有拆遷改建，數(shù)量一直在減少，現(xiàn)在租售比能到2.5%到3%左右，就像股市里的紅利股，雖然沒多少漲價空間，但流動性好，好賣也好租。

真要是剛需自住，想在上海長期生活，遇到合適的就可以下手，不用非死等房價跌到最低點，合適的房子比合適的價格重要多了。要是想換改善房，拿不準(zhǔn)主意的話，可以先慢慢看，畢竟很多板塊已經(jīng)跌了三四成甚至一半，多看個幾十套，你也就知道自己真正想要什么了，也不用天天擔(dān)心它馬上漲，這個概率真的很低。

說回多套房家庭，今明兩年這三件事說什么都不能做。第一件就是別再囤房了。哪怕現(xiàn)在房價看著很低，也別抱著反正不會虧的想法繼續(xù)入手了。國內(nèi)空置房數(shù)量有多大大家心里都有數(shù)，人口還在逐年下降，剛需越來越少，你買過來，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、房屋折舊，哪一樣不花錢，最后全打了水漂，連個響都聽不到。

第二件就是劣質(zhì)房產(chǎn)別當(dāng)寶攥著不放?，F(xiàn)在二手房市場里，不少業(yè)主握著遠(yuǎn)郊老破小就是不肯降價，天天盼著拆遷一夜暴富，或者等市場回暖大漲?，F(xiàn)在真正保值的只有地段、戶型、質(zhì)量都過關(guān)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，那些位置差、房齡老的劣質(zhì)房產(chǎn)早就被市場慢慢淘汰了，還抱著老觀念不肯賣，最后虧到哭都沒地方哭。

第三件就是貸款買房一定要務(wù)實，別玩過去的老套路。以前房價一直漲，以房養(yǎng)貸、以租養(yǎng)貸隨便玩，怎么都虧不了。現(xiàn)在房價降了租金也跟著降，不少房子的房租都覆蓋不了房貸，加上現(xiàn)在各行各業(yè)都不穩(wěn)定，今天還在崗明天說不定就失業(yè)，背著好幾套房貸，一旦斷供，房子變成法拍房，自己變成老賴，這樣的例子最近真的太多了。

手里有多套房的朋友，其實最先要做的就是轉(zhuǎn)換思路，從過去炒房、囤房、高杠桿的舊思維里跳出來。抽個時間把家里的資產(chǎn)盤點清楚，拉著家人坐下來好好聊聊，一起拿主意一起承擔(dān)結(jié)果，別捂著掖著拖著，最后資產(chǎn)縮水了才追悔莫及。

參考資料：第一財經(jīng) 《房產(chǎn)變局下多套房家庭操作指南》