5月，杭州二手房數(shù)據(jù)出爐。

據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，5月杭州市區(qū)二手房成交9123套，達(dá)到良好以上，接近“優(yōu)秀線”，環(huán)比下降8.5%，但同比上漲17.5%，創(chuàng)近六年同期新高。（我們通常認(rèn)為，杭州市區(qū)二手房月度成交6000套為及格，8000套為良好，10000套為優(yōu)秀）

不僅是杭州，在428政治局會(huì)議再提房地產(chǎn)市場(chǎng)、樓市政策持續(xù)寬松以及近期股市上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)等因素助推下，一線城市二手房市場(chǎng)也持續(xù)回暖。

5月，上海二手房網(wǎng)簽成交28023套，同比增長(zhǎng)31%，創(chuàng)近六年同期新高；北京二手房網(wǎng)簽量15229套，同比上漲6.67%，已連續(xù)三個(gè)月成交量突破1.5萬(wàn)套；深圳二手住宅過(guò)戶5534套，同比上升18.1%。

我們認(rèn)為2026年的樓市影響因素極為復(fù)雜，但就樓市本身仍有幾個(gè)觀察窗口：

1、二手房的交易量。如果杭州二手房的交易量能較長(zhǎng)時(shí)間（至少6個(gè)月以上）保持良好以上，甚至優(yōu)秀，市場(chǎng)就存在企穩(wěn)的趨勢(shì)。

杭州二手房成交量已連續(xù)三個(gè)月保持在9000套以上，市場(chǎng)有望趨于穩(wěn)定。

2、杭州全面解除新房限價(jià)后誕生的第一批地王項(xiàng)目。特別是被稱為“杭州六大豪宅”的項(xiàng)目（包括萬(wàn)潮玖序、奧映世紀(jì)、棲湖云莊、濱杭傳麒府、望天際和海潮玖序）陸續(xù)上市，將迎來(lái)杭州樓市豪宅考驗(yàn)。

4月以來(lái)，萬(wàn)潮玖序、奧映世紀(jì)、棲湖云莊相繼領(lǐng)證開盤。這些豪宅項(xiàng)目開始陸續(xù)交卷，截至目前，第一批交卷的項(xiàng)目，成績(jī)靚麗。

僅從首開數(shù)據(jù)來(lái)看，棲湖云莊首開38套排屋房源，已簽約32套，簽約率約84%；萬(wàn)潮玖序首開42套房源，已簽約38套，簽約率約90%；奧映世紀(jì)首開86套房源，已簽約75套，簽約率約87%。（數(shù)據(jù)截至6月1日18點(diǎn)）

濱杭傳麒府也在5月迎來(lái)首開，望天際還在等待消息。

01

低總價(jià)房源是成交絕對(duì)主力

改善房源市場(chǎng)份額收縮

2025年上半年，申花、奧體等板塊的改善和高端改善二手次新房成交搶眼，領(lǐng)跑杭州二手房市場(chǎng)，多個(gè)樓盤登上杭州二手住宅成交月度榜單前十。

不同于去年同期由改善次新房撐起杭州二手房“小陽(yáng)春”行情，今年剛需回歸市場(chǎng)，低總價(jià)、小戶型的房源占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力。

5月，杭州二手房市場(chǎng)上，總價(jià)300萬(wàn)元以下的房源占比超七成，其中200萬(wàn)元以下的房源就占了五成以上。

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州我愛我家

熱門板塊的改善次新房成交明顯收縮，剛需主導(dǎo)地位進(jìn)一步提升。5月，低總價(jià)、小戶型房源受到關(guān)注，成交主要集中在文教、采荷、湖墅、翠苑、朝暉等板塊的“老破小”房源，以及臨平、閑林、大江東、丁橋等板塊的剛需房源

02

熱點(diǎn)成交小區(qū)大多單價(jià)低于2萬(wàn)

有小區(qū)單價(jià)跌破萬(wàn)元

在5月杭州二手房成交TOP20榜單中，單價(jià)“1字頭”的小區(qū)超過(guò)一半，甚至有小區(qū)單價(jià)已跌破萬(wàn)元。

這些低單價(jià)的二手小區(qū)，多數(shù)位于余杭、臨安、錢塘等區(qū)域的非核心板塊，且價(jià)格相比幾年前高峰時(shí)期下降不少。

例如，青山湖科技城的越秀星匯花園5月二手房成交均價(jià)僅7980元/㎡，在2025年萬(wàn)元左右的成交價(jià)基礎(chǔ)上繼續(xù)下探，相比2022年高峰1.8萬(wàn)元/㎡，已經(jīng)腰斬都不止。

這一類房齡超過(guò)10年的近郊板塊次新房是杭州二手房成交的主力，且這類房源價(jià)格大多已跌回到了2017年的水平，甚至更低。

03

后續(xù)熱度有待觀察

分化將加劇

杭州二手房成交量從3月的9300多套，到4月的9900多套，再到5月的9100多套，連續(xù)三個(gè)月接近“優(yōu)秀線”。

多城成交房源及價(jià)格分析，二手房成交以絕對(duì)剛需（70%以上為總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)房源，其中50%以上為總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)房源）為主力購(gòu)房者。這與商品房的成交結(jié)構(gòu)完全不一致，可見當(dāng)前商品房和二手房市場(chǎng)完全是兩股跑上車的人群。

各類寬松的樓市政策，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但市場(chǎng)是否會(huì)因政策而持續(xù)回暖，還有待觀察。

如果后續(xù)二手房交易量能較長(zhǎng)時(shí)間（至少6個(gè)月以上）保持良好以上，甚至優(yōu)秀，市場(chǎng)或?qū)⒏叿€(wěn)定。

但可以確定的是，杭州二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步走向分化，不同區(qū)域之間、不同板塊之間、不同房齡之間、板塊內(nèi)不同房源之間分化都會(huì)加劇。

數(shù)據(jù)來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院、杭州我愛我家、杭州貝殼研究院等。