買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)體感，是樓市冷暖最直觀的寫(xiě)照。

6月1日，上海一位賣(mài)房者表示，他昨天下午三點(diǎn)半把自己房子掛牌，晚上7點(diǎn)就把房子賣(mài)掉了。隨后，有房地產(chǎn)從業(yè)人士表示，這是窗口期到了。

值得關(guān)注的是，一線城市樓市開(kāi)始活躍起來(lái)。

北京住建委最新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的5月，北京二手房網(wǎng)簽成交約1.6萬(wàn)套，同比去年漲12%，成交規(guī)模創(chuàng)5年同期新高。

不僅是北京，今年4月，上海二手房網(wǎng)簽2.87萬(wàn)套，更是創(chuàng)下近10年上海4月單月成交最高值。

廣深樓市也開(kāi)始“躁動(dòng)”，廣州一手住宅認(rèn)購(gòu)量也同比增長(zhǎng)了50%以上；深圳一二手住宅簽約量均同比增長(zhǎng)50%。

中國(guó)城市報(bào)記者注意到，今年以來(lái)，包括一線城市在內(nèi)，全國(guó)多地陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，主要涵蓋降首付、降利率、減稅費(fèi)、推進(jìn)“以舊換新”、政府收儲(chǔ)存量房、優(yōu)化公積金政策以及地方因城施策等多個(gè)方面舉措，進(jìn)一步有效激活了市場(chǎng)需求。市場(chǎng)聲音認(rèn)為，政策托底效果顯現(xiàn)，隨著利好因素不斷積累，市場(chǎng)信心也在加速回歸。

一線城市

新開(kāi)樓盤(pán)銷(xiāo)售活躍

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2026年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。

分城市來(lái)看，上海、廣州、深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比有所抬升，盡管北京大盤(pán)整體保持平穩(wěn)，稀缺核心熱門(mén)新盤(pán)依然收獲了購(gòu)房群體的高度青睞，局部熱度突出。

4月17日，單價(jià)18.18萬(wàn)元/平方米的上海陸家嘴太古源·源邸四次開(kāi)盤(pán)，首日去化率高達(dá)82%；5月10日，廣州保利海韻首推房源，僅用時(shí)兩分半鐘即售罄；5月16日，北京城建龍樾海序開(kāi)盤(pán)，6天內(nèi)網(wǎng)簽507套；5月23日，深圳兩大豪宅項(xiàng)目——中信城開(kāi)信悅灣以及觀潮府加推產(chǎn)品同日開(kāi)盤(pán)，雙雙“日光”。

真正下場(chǎng)的購(gòu)房者，往往先捕捉到最新市場(chǎng)風(fēng)向。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅以北京樓市為例對(duì)記者分析，新盤(pán)依托“好房子”政策及寬松的規(guī)劃尺度，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商持續(xù)加大成本投入，對(duì)室內(nèi)裝修以及社區(qū)大門(mén)、園林景觀、會(huì)所在內(nèi)的社區(qū)公區(qū)進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)，有效激活并釋放了市場(chǎng)需求。

郭毅認(rèn)為，首先，剛需新盤(pán)更加務(wù)實(shí)。比如不少樓盤(pán)推出了70余平方米的三居戶(hù)型，精準(zhǔn)適配剛需置業(yè)需求。此類(lèi)戶(hù)型的實(shí)現(xiàn)，既得益于“好房子”政策支撐，也依賴(lài)優(yōu)質(zhì)地塊供給。若地塊容積率過(guò)高、地塊形態(tài)不佳，則很難實(shí)現(xiàn)此類(lèi)戶(hù)型排布。

其次，改善型項(xiàng)目呈現(xiàn)高端化趨勢(shì)，讓購(gòu)房者能以低總價(jià)獲得高品質(zhì)居住體驗(yàn)。從室內(nèi)精裝看，不少改善型新盤(pán)開(kāi)始采用巖板等高端材質(zhì)，同時(shí)優(yōu)化裝修審美、升級(jí)木飾面用料，雀眼木飾面這類(lèi)過(guò)去多見(jiàn)于單價(jià)10萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅，如今已經(jīng)出現(xiàn)在不少新盤(pán)里。

此外，豪宅新盤(pán)熱度同樣可觀。自去年以來(lái)北京酒仙橋、黃杉木店等片區(qū)的豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品打造上精益求精，除設(shè)計(jì)高顏值外立面、打造立體化園林景觀外，還升級(jí)會(huì)所功能，引入室內(nèi)高爾夫、壁球、高端私宴廳等北京豪宅市場(chǎng)少見(jiàn)的特色配套；戶(hù)型設(shè)計(jì)上，多采用客餐廚一體化設(shè)計(jì)，搭配大面寬橫廳，空間開(kāi)闊通透；臥室則采用多功能套間設(shè)計(jì)，提升居住舒適度等。

郭毅認(rèn)為，整體而言，近幾年北京全新入市的新盤(pán)，與存量新房、二手房之間已經(jīng)形成質(zhì)的差距。

上海二手房漲幅領(lǐng)跑

購(gòu)房者加速置換

一線城市的二手房市場(chǎng)率先破冰。相較于新房市場(chǎng)的平穩(wěn)走勢(shì)，二手房交易熱度率先升溫，供需兩端發(fā)力明顯。剛需及改善型購(gòu)房者更傾向于選擇現(xiàn)房屬性突出、生活配套成熟的二手房源。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%。其中, 上海以0.7%漲幅領(lǐng)跑一線城市，北京、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.2%和0.3%。

北京市場(chǎng)如何？中國(guó)城市報(bào)記者采訪了長(zhǎng)期深耕在北京交易一線的飯總選房出品人司智。他表示，今年從當(dāng)前實(shí)時(shí)成交情況來(lái)看，北京二手房表現(xiàn)確實(shí)不錯(cuò)，相比網(wǎng)簽要更能體現(xiàn)真實(shí)情況，特別是在被新房大量分流的情況下。

司智提到，今年情況與去年前年不同，過(guò)去四五月是以?xún)r(jià)換量，但今年從1月第3周開(kāi)始，整體二手房成交均價(jià)是往上走的，雖然漲幅不高，至少止跌企穩(wěn)了。

“符合‘外三內(nèi)五’（其中外三指產(chǎn)業(yè)、地鐵和學(xué)校；內(nèi)五指筑品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)和戶(hù)型）挑選原則的，即離產(chǎn)業(yè)比較近、房子品質(zhì)和物業(yè)都比較好的房子，價(jià)格比較堅(jiān)挺，但也有部分老破小依然還在下跌?！彼岬?，北京新房市場(chǎng)則屬于放量階段，今年4月份成交將近4000套，也創(chuàng)下了幾年的成交新高。價(jià)格方面則比較穩(wěn)定，有少量項(xiàng)目逆勢(shì)漲價(jià)，也有極少量在下跌的。

上海在四個(gè)一線城市中表現(xiàn)尤為亮眼。來(lái)自貝殼方面的交易數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，上海二手房市場(chǎng)暖意持續(xù)，整體呈量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。受“滬七條”新政帶動(dòng)，市場(chǎng)購(gòu)房信心顯著提振。3月上海二手房成交約3.1萬(wàn)套，4月成交2.8萬(wàn)套，其中4月同比漲幅超兩成，創(chuàng)下近10年同期成交新高。

鏈家上海派店店總周帥告訴中國(guó)城市報(bào)記者，同比去年4—5月，今年同期門(mén)店的客戶(hù)咨詢(xún)量穩(wěn)步攀升，其中鏈家網(wǎng)咨詢(xún)客戶(hù)增長(zhǎng)約25%；每周平均帶看量同比去年增長(zhǎng)20%。

“我們門(mén)店有客戶(hù)僅用2天就順利完成了置換需求?！敝軒洷硎?，新“滬七條”和個(gè)人住房房產(chǎn)稅暫免征收等政策落地，精準(zhǔn)釋放了部分群體的置換需求，置換交易門(mén)檻進(jìn)一步降低、流程提速。據(jù)了解，該門(mén)店還有多位客戶(hù)借此契機(jī)完成了置換。

從一手房到二手房，一線城市樓市升溫的背后原因有哪些？58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析，一方面是二手房成交量持續(xù)高位，議價(jià)空間收窄，量穩(wěn)帶動(dòng)價(jià)穩(wěn)；另一方面是全國(guó)層面政策托底效應(yīng)顯現(xiàn)，信貸寬松、置換支持、限購(gòu)優(yōu)化疊加，市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，一線城市率先受益。

進(jìn)入5月，樓市熱度不減。貝殼研究院高級(jí)分析師陶琦表示，不僅是一線城市，貝殼平臺(tái)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年5月1—12日，全國(guó)重點(diǎn)50城二手房交易量同比增長(zhǎng)超過(guò)三成。其中，廣州、深圳，蘇州、武漢、寧波、廈門(mén)、福州、東莞、佛山、合肥、銀川、貴州等城市二手房交易量增長(zhǎng)顯著，交易量增速明顯高于咨詢(xún)帶看量。當(dāng)前客戶(hù)入市意愿較去年更為積極，市場(chǎng)信心明顯改善。

陶琦認(rèn)為，5月以來(lái)二手房市場(chǎng)交易活躍，是今年春季以來(lái)市場(chǎng)修復(fù)趨勢(shì)的延續(xù)。眾多城市近期陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)定樓市的新政，通過(guò)進(jìn)一步放寬限購(gòu)、優(yōu)化公積金政策、推進(jìn)住房以舊換新、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等有力措施，精準(zhǔn)針對(duì)剛需與改善群體，有效激活市場(chǎng)需求?？傮w來(lái)看，目前市場(chǎng)處于相對(duì)良性狀態(tài)，有望進(jìn)入企穩(wěn)階段。

廣州、上海等“國(guó)家隊(duì)”

下場(chǎng)收購(gòu)“老破小”

“國(guó)家隊(duì)”的出手，也為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心針。

5月26日，廣州市宣布啟動(dòng)“賣(mài)舊買(mǎi)新”試點(diǎn)，即日起至2026年12月31日，試點(diǎn)收購(gòu)對(duì)象為總價(jià)在300萬(wàn)元人民幣以?xún)?nèi)，建筑面積在70平方米以下，位于廣州環(huán)城高速以?xún)?nèi)的二手住宅，樓齡不限。收購(gòu)主體為廣州市屬?lài)?guó)企廣州安居集團(tuán)。

居民需在二手住宅交易完成后180個(gè)自然日內(nèi)，在廣州市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅。收購(gòu)后的舊房將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點(diǎn)服務(wù)新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項(xiàng)目的居民騰遷。

在此之前，上海是全國(guó)首個(gè)在特大城市核心區(qū)，大規(guī)模收購(gòu)個(gè)人二手住房用作保租房探索的城市。

據(jù)上海市房屋管理局官方公眾號(hào)“房可圓”發(fā)布，2月2日，上海正式啟動(dòng)收購(gòu)存量二手房用作保障性租賃住房試點(diǎn)工作，浦東、徐匯、靜安三區(qū)先行先試。截至5月20日，三區(qū)已累計(jì)完成房源收購(gòu)523套。今年二季度，試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)容，覆蓋黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦等多個(gè)中心城區(qū)。

“當(dāng)前，部分保障房存在空置率偏高、區(qū)位配套與需求錯(cuò)位等結(jié)構(gòu)性矛盾。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，地方通過(guò)“以舊換新”可將居民手中位置分散、戶(hù)型偏舊但地段尚可的存量房，轉(zhuǎn)化為保障房。這既能盤(pán)活社會(huì)閑置房源，也能快速補(bǔ)齊核心城區(qū)的保障房供給短板。他分析，當(dāng)前市場(chǎng)的主要堵點(diǎn)是置換需求鏈條卡在“舊房無(wú)法變現(xiàn)”環(huán)節(jié)。大量有改善型需求的群體持有中心城區(qū)的“老破小”，難以在合理周期內(nèi)以預(yù)期價(jià)格成交，從而無(wú)法釋放購(gòu)買(mǎi)新房的支付能力。國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，相當(dāng)于為市場(chǎng)注入強(qiáng)心針，將潛在改善需求轉(zhuǎn)化為有效新房購(gòu)買(mǎi)力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣看好這一模式的政策效果——為改善型需求開(kāi)辟了新通道。相較于傳統(tǒng)置換模式交易周期長(zhǎng)、報(bào)價(jià)不透明等痛點(diǎn)，新模式由國(guó)企兜底收購(gòu)，流程公開(kāi)透明、操作高效便捷，大幅提升居民置換的安全感與便利性。

此外，該模式還有利于推動(dòng)片區(qū)改造。李宇嘉告訴記者，上海等城市的老城區(qū)有一些年代久遠(yuǎn)、戶(hù)型差的公房，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。由于城區(qū)建筑密度高、老齡人口占比高，拆除式舊改難以推進(jìn)，導(dǎo)致成片改造比較滯后。但這些房屋區(qū)位好，部分有學(xué)位、容積率低，若對(duì)片區(qū)統(tǒng)一改造，舊房?jī)r(jià)值將得到充分釋放，租金收益可觀。

房企“拿地”熱情升高

土拍一直被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。每一次土拍的結(jié)果，不僅反映了房企對(duì)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，也預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)回升，房地產(chǎn)企業(yè)聚焦核心城市積極拿地，上海、北京、深圳等一線城市相繼拍出高溢價(jià)地塊。

5月28日，上海出讓虹口、閔行、青浦3宗宅地，其中，閔行區(qū)地塊經(jīng)過(guò)136輪競(jìng)價(jià)，最終由大華集團(tuán)以總價(jià)36.55億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)43623元/平方米，溢價(jià)率為40.72%，刷新今年上海土地出讓溢價(jià)率紀(jì)錄。

5月26日，北京出讓豐臺(tái)區(qū)蒲黃榆一里、四里危改項(xiàng)目FT00-0506-0017地塊。經(jīng)過(guò)158輪舉牌后，最終該地塊由河北民企河北鑫界以10.476億元競(jìng)得，住宅部分樓面價(jià)約6.22萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率16.4%，刷新今年北京土地出讓溢價(jià)率紀(jì)錄。

4月27日，深圳市龍華區(qū)民治地塊出讓?zhuān)瑨炫破鹗純r(jià)9.83億元，吸引了天健、深業(yè)、建發(fā)、中建壹品等多家房企參拍。歷經(jīng)線上、線下60輪競(jìng)價(jià)后，該地塊花落深圳天健地產(chǎn)，成交價(jià)約13.78億元，綜合樓面價(jià)約30994元/平方米，溢價(jià)率40.18%。

廣州則更早地在今年2月迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。2月25日，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)9個(gè)小時(shí)、共計(jì)243輪的激烈競(jìng)價(jià)，越秀地產(chǎn)以約236億元的總價(jià)成功競(jìng)得廣州馬場(chǎng)地塊（一期）。該地塊成交樓面價(jià)達(dá)8.54萬(wàn)元/平方米，刷新廣州宅地單價(jià)紀(jì)錄，地塊總價(jià)也躋身廣州土拍歷史總價(jià)第二位。

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)顯著變化是信心開(kāi)始集聚。

“目前深圳是‘冰火兩重天’。豪宅項(xiàng)目賣(mài)得好一點(diǎn)，普通剛需、改善項(xiàng)目還在保持普通流速?！币晃籘OP10上市房企的高管向中國(guó)城市報(bào)記者透露。

此外，頭部交易平臺(tái)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)健，也進(jìn)一步印證了市場(chǎng)回暖趨勢(shì)。

貝殼發(fā)布的最新財(cái)報(bào)顯示，2026年一季度貝殼平臺(tái)二手交易單量同比提升12%，3月單月交易量創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)21%。存量房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入61億元，環(huán)比提升12.7%。一季度貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入189億元，凈利潤(rùn)12.55億元，同比增長(zhǎng)46.7%；經(jīng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為8.8%，同比提升3.9個(gè)百分點(diǎn)，均創(chuàng)過(guò)去7個(gè)季度新高。

郭毅分析，貝殼作為國(guó)內(nèi)頭部房地產(chǎn)交易平臺(tái)，在一、二線城市的成交提升較為明顯，印證了春節(jié)以來(lái)樓市“小陽(yáng)春”的局面，對(duì)其盈利提升起到了至關(guān)重要的作用。

原標(biāo)題：多維政策協(xié)同發(fā)力 一線城市樓市率先企穩(wěn)

■來(lái)源：中國(guó)城市報(bào)記者 張阿嬙 邢燦

■內(nèi)容編輯：杜汶昊