最近這兩個月，樓市里飄出來的味道，讓不少人開始往2015年那本舊賬上對照。

3月份，上海二手房成交超過3萬套，是近五年最高。北京接近2萬套，同比漲了3.4%，創(chuàng)下15個月以來的新高。

杭州環(huán)比漲了178%，勢頭很猛。20個重點城市加起來，二手房成交面積超過1700萬平方米，環(huán)比翻了一倍多。這些數(shù)字一出來，誰都得多看一眼。

2015年4月，70個大中城市的二手住宅價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。到了11月，同比也轉(zhuǎn)正了。2016年10月，新建商品住宅價格同比漲幅沖過10%。2018年11月又一次摸到兩位數(shù)。

商品房銷售面積增速，從2015年的6.5%一路沖到2016年的22.5%。那兩年買房的人，幾乎都賺到了。

那把火，是怎么燒起來的？關(guān)鍵推手是棚改貨幣化。央行通過抵押補充貸款給政策性銀行輸血，錢順著棚改的管子流到了居民口袋里。

原來政府發(fā)房子，后來直接發(fā)現(xiàn)金，老百姓拿著錢進市場買商品房。三四線城市的庫存就這樣被消化掉了。

居民部門杠桿率也從低位一路抬上來，疊加當(dāng)時的城鎮(zhèn)化速度和人口紅利，需求一下子被點著了。那幾年的房子，被市場當(dāng)成成長股來定價。

邏輯很簡單，工資每年漲10%，房價就能漲20%、30%，未來幾十年的好日子全提前算進了今天的價格。預(yù)期沒破，就有人接盤。

但預(yù)期這個東西，說變就變。2021年、2022年高點過后，調(diào)控收緊，融資鏈條收縮，市場掉頭往下走。

下行一走就是三年多。先是二三四線扛不住，2023年一線也加入了下跌。北京房價從高位回落接近40%，上海跌幅35%上下。

老破小成交價直接退回2016年之前的水平。前幾年高位接盤的家庭，賬面上都不好看。

被動賣房的人先割肉，主動賣房的看著行情不行也跟著出手，拋壓一層壓一層。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2025年四季度。北京11月掛牌量先往下走，上海更早一點。今年春節(jié)后那50天，北京掛牌量沒有像過去三年那樣沖高8000到1萬套，基本和節(jié)前持平。

供給端的壓力肉眼可見地小了。掛牌價穩(wěn)住，上海甚至小幅反彈。2月、3月成交價連著兩個月往上抬。

這才有了今年這波小陽春。仔細(xì)看成交結(jié)構(gòu)，今年和過去兩年不太一樣。

北京二手房單套成交面積大約86平方米，比歷史同期的近90平還低一點。買的人，多數(shù)是剛需。

這個細(xì)節(jié)挺關(guān)鍵。一線這幾年成交量不算差，但價格一直跌，根子在居民預(yù)期偏弱、收入增長承壓?，F(xiàn)在剛需先動起來了，說明價格真的跌到了一個夠得著的位置。

為什么老破小先反彈？兩個理由擺在那。第一，租售比已經(jīng)爬過3%。有些小區(qū)租金能把月供的大頭覆蓋掉，對自住的家庭來說是個心理門檻。

第二，前幾年高位買進的賣家陸續(xù)割肉離場，價格被打到一個新購房者敢出手的水平。

原來掛500萬的房子，現(xiàn)在300萬就能成交，剛需家庭自然愿意進場。

政策也在幫忙。今年一季度，全國各地累計出臺了175次穩(wěn)樓市的措施。上海調(diào)低了部分區(qū)域的購房門檻，一線城市同步收緊供地節(jié)奏，庫存壓力得到緩解。

貨幣端，2026年5月20日公布的貸款市場報價利率，1年期是3.0%，5年期以上是3.5%，已經(jīng)連續(xù)多個月沒動。上一次調(diào)整是2025年5月，兩個品種各降了10個基點。

這就和2015年那一套有了一個明顯區(qū)別。當(dāng)年的棚改貨幣化，是全國性的、批量的、帶著強烈財政色彩的需求擴散。

今年的政策，更多落在一二線核心城市，是結(jié)構(gòu)性的、點狀的、偏市場化的調(diào)節(jié)。城鎮(zhèn)化率已經(jīng)爬到一個較高的位置，人口連續(xù)負(fù)增長，新增住房需求中樞已經(jīng)下了一個臺階。

同樣的工具，今天激起的浪花沒那么大。橫向再看一眼海外經(jīng)驗。歷史上多數(shù)地產(chǎn)泡沫破裂之后，下行周期的中位數(shù)大約6年。

中國一線城市2023年初才見頂，屬于主動刺破，并非被過度投機擊穿。按這個時間表算，2026到2027年前后是個合理的筑底窗口。

高盛給出的判斷是上海、深圳今年底觸底，到2028年累計上漲15%。這個數(shù)字信不信另說，方向上和不少本土研究對得上。

市場為什么敢談底部？租金回報率是個硬指標(biāo)。

全國50個大城市平均租金回報率已經(jīng)爬到2.6%左右，超過30年期國債收益率，接近房貸利率水平。哈爾濱這種弱二線甚至能給到5%上下，跌幅比一線還小。

中國的租金回報率和海外比要扣掉持有成本，美國家庭還要扣物業(yè)稅和維護費用，差不多兩個百分點。

房子的定價邏輯，已經(jīng)悄悄換了底層。過去那套成長股估值法，假設(shè)收入每年漲10%、城鎮(zhèn)化每年提升一個百分點、人口持續(xù)流入。這幾個變量現(xiàn)在都在掉檔。

房子從一個押注未來的資產(chǎn)，回到了看現(xiàn)金流、看居住價值的資產(chǎn)。估值的錨也從遠期預(yù)期，挪回了眼前的租金和持有收益。這是邏輯的根本切換。

還得看老百姓的賬本。這一輪下跌里，居民資產(chǎn)負(fù)債表受了傷，但韌性比海外強。

按揭不良率依然很低，居民存款和金融資產(chǎn)還在增長，不像當(dāng)年美國次貸之后家庭存款被迅速消耗掉。企業(yè)端制造業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)，地方政府的土地財政壓力更突出一些。

這種結(jié)構(gòu)決定了，中國的修復(fù)路徑會比想象中慢一點，也會比想象中穩(wěn)一點。

另一層變化在產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)占GDP的比重，從高峰時的30%上下，回落到20%以內(nèi)。騰出來的位置，被新能源、電力、智能制造、AI相關(guān)產(chǎn)業(yè)接了過去。

資金、人口、政策資源都在按新的產(chǎn)業(yè)地圖重新鋪路。哪些城市能接住新流量，哪些只能守著老庫存，分化已經(jīng)寫在城市格局里。這一點，對普通家庭買房選址影響很大。

對普通人來說，最實在的問題，還是要不要出手?？捶ㄊ?，先想清楚是住還是炒。

自住的話，把租售比、月供壓力、孩子上學(xué)、通勤距離這幾項算清楚再決定。如果還想著五年翻倍，這班車真的沒了。

回歸持有收益，回歸居住屬性，是這一輪周期給所有人上的一課。聽上去樸素，做起來真不容易。

2026年的樓市會不會復(fù)刻2015年？相似的地方，是政策工具里能看到熟悉的影子，市場情緒里能聞到熟悉的躁動。

不同的地方，是基本面已經(jīng)換了底盤，人口和城鎮(zhèn)化過了拐點，居民對房子的認(rèn)知被三年下跌徹底重塑。

歷史不重演，只是押著同樣的韻腳。能笑到最后的，多半是看清現(xiàn)金流、選對城市、選對資產(chǎn)的那批人。