最近的上海樓市，出現(xiàn)了一個(gè)很反常的現(xiàn)象。

　　一邊是二手房成交量持續(xù)火爆。

　　3月和4月累計(jì)成交約5.92萬套，刷新近五年同期紀(jì)錄。

　　而且不只是量在漲，成交結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化——克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，相比3月，4月份上海二手房400萬以上的總價(jià)段，成交占比全線提升。

　　置換鏈條，啟動(dòng)明顯。

　　但另一邊，上海的居民貸款數(shù)據(jù)卻在往下走。

　　上海居民貸款數(shù)據(jù)

　　今年4月，上海居民貸款總額和居民中長期貸款，相比1月均不增反降。

　　二手房成交量在漲，貸款卻在降。

　　這兩個(gè)數(shù)據(jù)明顯背離，是現(xiàn)在的買房人都不貸款了嗎？

　　還是上海樓市，發(fā)生了一些別的變化？

　　反向置換的人依然不少

　　現(xiàn)在的樓市，很多成交都是置換客在騰挪，賣一買一，造成了兩套二手房成交。

　　比如賣掉手里一套老破小，去換一套大點(diǎn)的電梯動(dòng)遷房。

　　賣房房款再加上這些年的家庭積蓄、父母支持，首付比例很高，這些人買房時(shí)已經(jīng)不需要向銀行借太多錢了。

　　這個(gè)換房過程本身，只新增少量的貸款需求——更多是把一套房的資金，轉(zhuǎn)移到了另一套房上。

　　更關(guān)鍵的是，樓市里反向置換的人依然不在少數(shù)。

　　比如有的家庭現(xiàn)金流出了問題，生意失敗，或者失業(yè)，賣掉大房子，結(jié)清貸款，剩下的錢換一套小的。

　　兩個(gè)案例：

　　1）住小區(qū)樓王149平的夫妻，換了一套同小區(qū)98平的兩房，對外說是年紀(jì)大了喜歡小點(diǎn)的，實(shí)際上是孩子創(chuàng)業(yè)失敗，置換出的現(xiàn)金要留給孩子。

　　2)年輕夫妻，一方無業(yè)一年多，本來住著總價(jià)200w的58平老破小，干脆換成隔壁總價(jià)120w的32平一室戶，降低月供壓力。

　　這種"向下置換"一來一去，表面上多了兩套買賣，但貸款總額反而在減少。

　　向上置換和向下置換相互抵消，整個(gè)市場的貸款增量就被壓住了。

　　還有就是退休老人反向置換，或者純賣房。

　　這些老人很多都吃到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房產(chǎn)增值的雙重紅利，早年單位分的房子，或是當(dāng)初幾千塊一平買的商品房，現(xiàn)在增值了幾百萬。

　　年紀(jì)大了，兒女也不一起住，占個(gè)大房子沒意思。

　　兩個(gè)人在松江住幾百平的別墅，家里冷清，衛(wèi)生都打掃不過來。

　　關(guān)鍵是市區(qū)的三甲醫(yī)院資源豐富，老年人有個(gè)頭疼腦熱，或者基礎(chǔ)病，去就醫(yī)方便很多。

　　所以他們選擇賣了郊區(qū)的大平層或者別墅，換到市區(qū)小點(diǎn)的房子。

　　手里余錢拿來養(yǎng)老、旅游、投資、看病。

　　年齡增長讓他們變成了極度的風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，避諱一切高風(fēng)險(xiǎn)操作。買房自然傾向于全款或者低貸款。

　　市面上千萬級(jí)別的房子，賣房的一半都是老人。

　　而上海是全國最早進(jìn)入人口老齡化且老齡化程度最深的城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，上海戶籍60歲及以上老年人口577.62萬人，占總?cè)丝诘?7.6%。

　　上海的老齡化程度越來越高，退休老人越來越多，這樣的反向置換的群體規(guī)模也會(huì)越來越大。

　　包括純賣房的老人也不少，很多老人選擇在生前賣掉房產(chǎn)，將現(xiàn)金分給子女，避免身后繼承的繁瑣手續(xù)和潛在家庭糾紛。

　　置換鏈條，在他們賣出房子這一步就斷了，自然不會(huì)產(chǎn)生新的信貸增量。

　　上海置換賣房，4個(gè)月還沒賣掉？

　　中產(chǎn)集體"降杠桿"

　　過去十幾年，上海買房的邏輯是：能貸多少貸多少，杠桿拉滿，賭的是房價(jià)漲幅跑贏利息。

　　現(xiàn)在這個(gè)邏輯變了。

　　即便是向上置換，買房人也不愿意加太多杠桿了。

　　比如我之前文章里提到的兩個(gè)案例：

　　小A，賣了手里一套69平的閔行顓橋老公房，到手153萬。

　　加上手中的150萬現(xiàn)金，又貸了80萬公積金，買入了一套總價(jià)383萬、面積80平的七寶帶學(xué)區(qū)老公房。

　　孩子大了，原來的兩房不夠用了；要上學(xué)了，需要學(xué)區(qū)。但他也確實(shí)不想背太大房貸壓力，所以只貸了80萬。

　　用他的說法，更好的房子當(dāng)然更貴，但不想那么累了。

　　小B，家庭年收入超過50萬，看現(xiàn)金流算是標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)了。

　　賣了老家一套房子，到手70萬；另外一套寶山顧村的房子賣掉了，到手240萬。加上公積金貸款90萬，入手了一套400萬的動(dòng)遷次新三房。

　　50萬年收入的家庭，買400萬的房子，只貸90萬。擱以前，這個(gè)杠桿比例簡直低得不可思議。

　　原因是收入預(yù)期變了。

　　這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變，直接體現(xiàn)在貸款數(shù)據(jù)上。

　　還有提前還房貸的，投資客賣房套現(xiàn)還貸款的，都會(huì)造成居民貸款總量下降。

　　全國層面也一樣。一邊是重點(diǎn)城市二手房成交量大幅攀升，"小陽春"行情持續(xù)；另一邊是居民信貸數(shù)據(jù)持續(xù)走弱。

　　央行最新金融數(shù)據(jù)顯示，4月居民貸款大幅減少7869億元。

　　上海樓市，目前來看，市區(qū)低總價(jià)的老破小，價(jià)格基本穩(wěn)住了，不少小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)反彈，幅度在5%-10%。

　　原因總價(jià)門檻低，租金回報(bào)率相對合理。

　　而且經(jīng)過這幾年的調(diào)整，很多老破小的價(jià)格已經(jīng)跌出了性價(jià)比。

　　疊加官方下場收購老公房，形成托底。

　　但很多高總價(jià)房源還在調(diào)整，或者說有價(jià)無市。

　　一些真正降價(jià)的"大房子"，往往都是房齡老、小區(qū)環(huán)境一言難盡、物業(yè)水平堪憂的那種。

　　而大家心儀的改善住房，如果品質(zhì)過硬，降幅相對就比較小。所以很多人選擇了觀望。

　　掛牌量來看，上海二手核心小區(qū)庫存量仍在下降，但降幅在收窄，市場正在進(jìn)入新的博弈期。

　　整體來看，現(xiàn)在的買房人，心態(tài)已經(jīng)和過去完全不同。

　　很多人已經(jīng)不追求增值了，只求保值，能跑贏貨幣通脹就知足了。

　　很多房子從"資產(chǎn)"重新變回了"消費(fèi)品"——你住得舒服，它就值；你指望它暴富，大概率會(huì)失望。

　　這種心態(tài)下，杠桿自然加不起來。

　　過去的樓市是——大家借錢買房，房價(jià)越漲越借，越借越漲，形成一個(gè)循環(huán)。

　　現(xiàn)在的樓市正在轉(zhuǎn)向——成交靠的是置換、遺產(chǎn)變現(xiàn)、積蓄釋放，而不是新增信貸。

　　這不是壞事，反而說明市場在回歸到一個(gè)更健康的狀態(tài)。

　　對于買房人來說，雖然當(dāng)下的二手房成交量很活躍，但不要恐慌焦慮。

　　不要因?yàn)楹ε绿た?，就隨便買入一套不合適、不喜歡的房子，那才是真正的踩坑。

　　向上置換要謹(jǐn)慎，別剛從老破小的坑里爬出來，又跳進(jìn)老破大的坑。

　　反向置換也不丟人，在不確定的時(shí)代，降低負(fù)債是一種理性的自我保護(hù)。

　　對賣房房東來講，現(xiàn)在這個(gè)市場，其實(shí)是比較舒服的，市場熱度還在，買家不會(huì)無理壓價(jià)。

　　前提是你的房子已經(jīng)有吸引力，否則繼續(xù)無人問津的概率還是很 大。

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　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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