深圳出現(xiàn)了來(lái)自香港的大巴車買房團(tuán)。

其實(shí)，香港人到深圳買房子，是最好理解的。原因也很簡(jiǎn)單，因?yàn)橄愀蹣鞘幸呀?jīng)開始漲了，但深圳樓市還在往下走。這導(dǎo)致了價(jià)差越拉越大。

和起步10萬(wàn)起買最邊緣的香港相比，深圳的房子已經(jīng)便宜到讓香港人吃驚的程度。

同樣是1000萬(wàn)人民幣，在香港只能買一個(gè)50平的小兩房，主臥也只能放下1米的床，夫妻二人需要抱著睡。但是深圳的核心區(qū)，卻可以買到帶著大飄窗的大三房。

并且，香港人是經(jīng)歷過(guò)地產(chǎn)的很多輪周期的，他們不會(huì)相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，但也不會(huì)相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)跌。永遠(yuǎn)漲和永遠(yuǎn)跌是情緒的兩端，歸根結(jié)底都是靠不住的，唯一可信的只有周期。

周期的最關(guān)鍵信號(hào)是什么？是價(jià)格。而價(jià)格又是比較出來(lái)的。所以，站在他們的角度，香港人覺(jué)得現(xiàn)在就是買深圳的好時(shí)候。

但是這些對(duì)于一個(gè)手中房產(chǎn)價(jià)值縮水近半的大陸人來(lái)說(shuō)，則純屬扯淡。

歸根結(jié)底，還是你所處的環(huán)境，決定了你的認(rèn)知。

就像對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，香港人看多，外地人也看多，因?yàn)橐粋€(gè)一線城市普遍下行40%-50%是非常夸張的。

但是一個(gè)深圳人卻絕對(duì)不認(rèn)可這所有觀點(diǎn)，因?yàn)樗麄冋谀嗵独?。而你告訴一個(gè)深陷泥潭里的人要相信光，他只會(huì)回答你說(shuō)，滾蛋。

所以，現(xiàn)在新的矛盾又誕生了！

所有人都知道今年三四月的小陽(yáng)春，是過(guò)去三年來(lái)最好的一次，所有媒體都在報(bào)道房?jī)r(jià)降幅持續(xù)收窄，新房日光盤開始頻繁出現(xiàn)。

深圳中信信悅灣推出78套總價(jià)5149萬(wàn)元起302㎡大平層，官宣開盤半小時(shí)即售罄；

深圳觀潮府加推40套總價(jià)2826萬(wàn)起大四房，官宣線上直接售罄。

上海更不用說(shuō)了，是從去年開始日光最多的。

杭州單價(jià)超過(guò)十萬(wàn)的項(xiàng)目，也開始一次性去化90%了。

總價(jià)均價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)的項(xiàng)目，可以一次性賣20多個(gè)億，就算是市場(chǎng)最熱的時(shí)候，杭州也沒(méi)有一次性賣20個(gè)億過(guò)。

這些看著很不錯(cuò)對(duì)吧。

但是一看數(shù)據(jù)，自2023年起，居民個(gè)人房貸已經(jīng)連續(xù)3年下降，今年4月，居民貸款大幅減少7869億元，創(chuàng)有數(shù)據(jù)以來(lái)新低。中長(zhǎng)期貸款4月減少3408億元，同比多減2177億元。

從貸款數(shù)據(jù)可以看出，對(duì)于全國(guó)整體基本面來(lái)講，起源于2021年底開始的家庭去杠桿，依然在持續(xù)中。

去杠桿的方向主要有兩個(gè)，一個(gè)是提前還貸。

導(dǎo)致的結(jié)果是，比如今年2月份的中長(zhǎng)期貸款，是負(fù)的100多億。這就是最典型的春節(jié)成交單季，趕上年底集中還貸所造成的結(jié)果。

去杠桿的第二個(gè)方向，是買房，但不貸款，也就是全款買。

從2022年開始全國(guó)下行，到2024年開始一線下行。這一波下來(lái)，公認(rèn)的是房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了2015年或2016年。

所以，這幾年的成交，有一種房子賣的特別好，這就是低總價(jià)的剛需小戶型。

上海在4月份成交了32000套房子，但是有80%的成交房源，都是沒(méi)有超過(guò)總價(jià)400萬(wàn)的剛需戶型。也就是通常意義上的上車盤。

這個(gè)數(shù)據(jù)還是能告訴我們很多東西的。

上海小陽(yáng)春的成交，總價(jià)200萬(wàn)以下，占比在整體成交量的50%；200萬(wàn)到300萬(wàn)總價(jià)，占了整體成交額的21%。

也就是說(shuō)總價(jià)300萬(wàn)以下的成交，占了整體成交量的71%。

上海市如此，其他城市也是如此。

總價(jià)價(jià)格超低，加上這幾年對(duì)于杠桿的厭惡，就導(dǎo)致了一大批新進(jìn)購(gòu)房者，非常抵觸貸款。能多付就多付，不貸款最好。

同時(shí)另一個(gè)新趨勢(shì)，則在嚴(yán)重影響新房市場(chǎng)。

這就是現(xiàn)在的住房越來(lái)越新能源汽車化。最大特征就是卷品質(zhì)，更新?lián)Q代極其之快。

之前很多年，我們的住房從建筑外形到設(shè)計(jì)風(fēng)格都是大差不差的。但是從2024年開始，新建筑和規(guī)范執(zhí)行后，開始了快速的迭代周期。

2024年還在流行四代宅，但是今年，四代宅好像都已經(jīng)過(guò)時(shí)了，因?yàn)楝F(xiàn)在流行的是在四代宅之上再次進(jìn)化的抬板住宅。

抬板住宅如果能普及，可能之后地下車庫(kù)將成為絕響，再也沒(méi)有了。因?yàn)檐噹?kù)都做到地上了，車庫(kù)和功能空間將融為一體，并且還不計(jì)容積率。

說(shuō)真的，當(dāng)建筑規(guī)范不斷更新和進(jìn)化之后，以后的住宅產(chǎn)品將進(jìn)入到百花齊放的階段。從設(shè)計(jì)到建筑到空間營(yíng)造，不再是千篇一律，而是個(gè)性化、定制化的。

這帶來(lái)了一個(gè)很確定性的結(jié)果，就是新建住宅會(huì)極大的激發(fā)市場(chǎng)熱情，最終帶來(lái)的結(jié)果是新房賣的超級(jí)好。

這個(gè)項(xiàng)目就是上面說(shuō)過(guò)的均價(jià)10萬(wàn)+，開盤去化90%的項(xiàng)目，是杭州抬板住宅的代表作之一。

這個(gè)項(xiàng)目就是上面說(shuō)過(guò)的一次性賣了20多個(gè)億的住宅，也是新規(guī)下的網(wǎng)紅項(xiàng)目。

上面這項(xiàng)目是需要驗(yàn)資3000萬(wàn)的豪宅，結(jié)果因?yàn)榭吹娜颂?，?yàn)資都需要排隊(duì)。

它們統(tǒng)一的共性就是，產(chǎn)品很棒，地段也好，和過(guò)往的住宅相比，簡(jiǎn)直是革命性的。迭代性的差異感，帶動(dòng)了市場(chǎng)很大的熱情。

這就是從今年開始，國(guó)內(nèi)樓市所體現(xiàn)出來(lái)的最大變化。

在市場(chǎng)的兩端，一端是極度的便宜和剛需；另一端則是千方百計(jì)的打造品質(zhì)和差異化，不斷迭代更新。

結(jié)果就是:1、低總價(jià)二手房很熱，以價(jià)換量；2、新房很熱，靠品質(zhì)贏市場(chǎng)。

這就是當(dāng)下市場(chǎng)的K型分化。

而處在這兩者之間的那些腰部房產(chǎn),則將在持續(xù)的寒冬中,還有很長(zhǎng)的時(shí)間要等待!

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源及作者 侵權(quán)必究