上海
01
楔子
前幾天我刷到了一則關(guān)于楊浦八埭（dài）頭的新聞，說的是：楊浦區(qū)公布了《上海市楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)C090103單元控制性詳細(xì)規(guī)劃03A1街坊局部調(diào)整（公眾參與規(guī)劃草案）》公示稿，03A1街坊即八埭頭2、3街坊進(jìn)行了規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整。
調(diào)整之后，該地塊的用地性質(zhì)由大部分為商辦改成了大部分為住宅，這就是坊間俗稱的“商改住”，而且地塊限高也變成了最高不超過80米。
這在網(wǎng)絡(luò)上引起了熱議，不少網(wǎng)友直呼可惜，覺得“浪費(fèi)”了楊浦區(qū)最好的一塊地。
我也刷到了這塊地，在關(guān)注事件的過程中，我突然發(fā)現(xiàn)：原來八埭頭非常有故事性，在近20年間這里還出過好多個(gè)版本的規(guī)劃方案。
今天這篇文章，我就將找到的資料成果展示一下。但因?yàn)闆]有官方的，所以難免有些出入，還請知情的朋友斧正。
02
溯源
八埭頭
在滬語中的意思就是“八排”，而這里特指的是1908年前后在通北路（舊稱韜朋路）建的八排廣式里弄住宅。
文獻(xiàn)中里弄的四至為：平?jīng)雎芬阅?、通北路以東、揚(yáng)州路以北、汾州路以西，這個(gè)里弄本體占地面積約1.4萬㎡，建筑面積約1.6萬㎡。
19 世紀(jì)末起，隨著楊樹浦水廠的建成，帶動(dòng)工業(yè)集聚并形成滬東工業(yè)帶，工人聚居又促使里弄成片。
20 世紀(jì)30年代開始，平?jīng)雎贰ū甭?strong>商圈開始繁榮起來，這里就有了 “楊浦南京路” 之稱。
在最近的幾十年中，“八埭頭”漸漸走向沒落，淡出了人們的視野。
但八埭頭曾是中國近代工業(yè)的搖籃，是上海寺廟、教堂最集中的區(qū)域之一，是楊浦最早創(chuàng)辦中學(xué)的區(qū)域，還是楊浦最早的商業(yè)街市。
而這次調(diào)規(guī)的2、3街坊地塊，只是八埭頭地區(qū)的一小部分。其范圍為東至通北路、南至楊樹浦路，北至平?jīng)雎?，西至大連路。（如上圖）
而已經(jīng)竣工的八埭頭濱江園，則是東南角的一小塊，主要為3棟高層。（如上圖）
03
早期版本
2004年，八埭頭所在的平?jīng)鑫鲏K啟動(dòng)大規(guī)模動(dòng)遷，涉及5000余戶居民，當(dāng)時(shí)的思路就是：拆掉破舊里弄、建成新高樓。
我在網(wǎng)絡(luò)上找到了一些早期版本的規(guī)劃方案。
比如說下圖，據(jù)說就是ARTECH-INC會元咨詢公司出的其中一個(gè)版本。基本上都是住宅，前低后高，半包圍的結(jié)構(gòu)，就連效果圖的風(fēng)格也有明顯的年代感。（如下圖）
再比如說下圖，也是會元咨詢公司做的一個(gè)概念方案，這個(gè)方案的空間形態(tài)顯得更加密集，簡直讓人有點(diǎn)窒息的感覺。（如下圖）
如果按照這個(gè)方案實(shí)施，整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積將達(dá)到了42.43萬方，其中住宅約37萬方，辦公約1.2萬方，商業(yè)3.2萬方，還包括9500平方米的會所和小學(xué)，住宅總戶數(shù)大約是2700戶左右。
這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的案名叫做“浦江星城”，還考慮了分期建設(shè)，還好一期也沒有建成。
一個(gè)只賣住宅，而沒有濱江綜合開發(fā)思維的方案，注定了是不符合城市發(fā)展的。這讓我不禁聯(lián)想到了仁恒濱江園，相似的地段，類似的形態(tài)。（如上圖）
04
2015版本
2005年左右，上海本土房企鍾偉房地產(chǎn)拿到了2、3街坊A、B、C三幅地。2007年項(xiàng)目開始施工，約一年后就陷入停工，原因是早期動(dòng)遷的成本飆升導(dǎo)致資金緊張。
2015年，項(xiàng)目正式更名"八埭頭濱江園"，并引入了美國波特曼集團(tuán)（Portman Global）參與整體開發(fā)建設(shè)，試圖走高端國際化路線。
但我吃不準(zhǔn)的是：超高層部分到底是高低錯(cuò)落的（包含400米、320米、250米、200米、150米的樓棟樓），還是削成“平頭”的方案是波特曼出的？
但可以肯定的是：已經(jīng)開建的三棟樓，位置和形態(tài)是不會變化了。
當(dāng)時(shí)波特曼集團(tuán)的聯(lián)席主席約翰·波特曼三世先生曾興奮的表示：
“這是波特曼集團(tuán)在中國的第26年，我們能在這個(gè)時(shí)候遇見八埭頭，真是幸運(yùn)，實(shí)屬緣分。我們也將攜手鐘偉集團(tuán)和上海商城等各界優(yōu)質(zhì)資源，將八埭頭打造成一個(gè)集合住宅、辦公、商業(yè)等城市綜合體。”
但沒想到，這個(gè)項(xiàng)目后面會變得如此一波三折。
05
2018版本
2018年，HPP和同濟(jì)院·原作設(shè)計(jì)工作室聯(lián)合完成八埭頭地區(qū)城市設(shè)計(jì)，原來波特曼方案中的痕跡已經(jīng)蕩然無存了。
在這次城市設(shè)計(jì)中，確定了新街區(qū)的尺度，以密度分區(qū)為控制基準(zhǔn)，沿江向腹地逐漸形成“低—中—高”序列，以推導(dǎo)清晰合理的功能結(jié)構(gòu)。
并保留了幾棟超高層塔樓，整個(gè)片區(qū)看上去還是一個(gè)CBD的模樣。
而網(wǎng)絡(luò)上還流傳著一個(gè)由德國ECE設(shè)計(jì)的方案，看設(shè)計(jì)深度也就是個(gè)概念方案。所以我判斷，可能是同期的幾家公司做的類似競標(biāo)。
06
2023版本
時(shí)間到了2023年，八埭頭整體規(guī)劃方案又出了一版，因?yàn)檎w高度和容量都減少了，所以被稱為“瘦身”版。
這次的方案包括2幢高度分別為280米和230米的塔樓、大型商業(yè)體及風(fēng)貌商業(yè)街，并明顯增加了住宅的量。（如上圖）
雖然塔樓的造型有些差異，但整體空間布局卻是遵循的同一原則。（如上圖）
而在這個(gè)整體思路下，出的競標(biāo)方案也不止2版，所以有網(wǎng)友又提供了不同的版本。（如下圖）
但是這版方案瘦身方案也沒能落地，再后來就來到了這次的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整。至此，八埭頭地區(qū)待開發(fā)的最高樓可能就是100米了。
07
濱江園
八埭頭地區(qū)之所以會出現(xiàn)這么多版本的概念方案，源頭還要?dú)w結(jié)到八埭頭濱江園這個(gè)項(xiàng)目。
要是這個(gè)項(xiàng)目沒有出現(xiàn)資金問題，能夠順利交付，也許早就按照既有的方案，所有地塊都建完了。所以我非常好奇，最初的方案到底長什么樣子。
但沒有如果，正是因?yàn)樯虾ｆR偉沒能完成開發(fā)，所以中國長城資產(chǎn)在2024年才會以重整投資人的身份入局，并引入中海地產(chǎn)代建。
2025年中起，工程全面恢復(fù)建設(shè)。三棟樓的主體部分早已立起，剩的只是內(nèi)部精裝、機(jī)電、公區(qū)收尾和驗(yàn)收工作。
08
前景
對于楊浦寄予厚望的不少朋友，在聽到八埭頭核心地塊“商改住并限高80米”后，紛紛直呼哀哉，其實(shí)大可不必。
因?yàn)闂钇殖?strong>一站式集齊美團(tuán)、B站和字節(jié)3大互聯(lián)網(wǎng)公司之外，楊浦濱江還聚集了中交集團(tuán)上?？偛?、中節(jié)能上海首座、星空華文（夢想最強(qiáng)音）傳媒聯(lián)合體、合生楊浦濱江等重磅項(xiàng)目。（如上圖）
與其建了太多的商辦高塔空置，不如將“產(chǎn)業(yè)金領(lǐng)”們留在楊浦，更好的為楊浦的發(fā)展添磚加瓦。
隨著產(chǎn)業(yè)的不斷落地，未來將有20余萬高凈值科創(chuàng)人才工作在楊浦，為他們提供高品質(zhì)居住空間，這個(gè)思路也是可行的。
09
結(jié)束語
八埭頭是一個(gè)有歷史底蘊(yùn)的地方，又是上?！耙唤缓印笔澜缂墳I水區(qū)戰(zhàn)略的重要組成部分，公眾對其寄予厚望也無可厚非。
但隨著時(shí)間的推移，20多年已經(jīng)過去了，雖然規(guī)劃方案一直在調(diào)整，但八埭頭已經(jīng)錯(cuò)失了成為“世界級CBD”的最佳時(shí)機(jī)。
而當(dāng)下，如何服從全局，更務(wù)實(shí)的為片區(qū)做好配套，也許才是八埭頭最好的選擇。
從商辦到高端居住，新增約14.8萬㎡豪宅，同樣是為上海的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
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