這兩天，網(wǎng)上傳出勁爆消息：

員村新村，召開原拆原建的宣貫會！自費成本至少5000元/㎡！

這個價格，你們覺得是高還是低呢？歡迎進(jìn)去激情暢聊~

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需得九成業(yè)主同意成本約5000元/㎡

先整理出原拆原建方案的重點信息：

首先，項目準(zhǔn)入門檻非常寬松，危舊房屋鑒定B級，愿改則改；C/D級或者磚木結(jié)構(gòu)，應(yīng)改盡改。

基本上，員村新村的居民只要有意愿，想申請，基本都能參與本次原拆原建。

其次，啟動改造、設(shè)計方案/實施方案必須至少得到房屋90%業(yè)主（使用安全責(zé)任人）表決同意。

在簽訂改造協(xié)議時，簽約面積達(dá)到專有部分面積75%以上，且房屋業(yè)主（使用安全責(zé)任人）簽約比例達(dá)到75%以上，才能進(jìn)入報批報建環(huán)節(jié)。

另外，本次員村新村改造以居民自籌為主，建安成本約5000元~6000元/㎡，并支持居民使用維修基金、公積金貸款、抵押融資。

如有新增面積，居民按地段基準(zhǔn)地價40%補繳。

宣貫會上舉了一個例子，像是員村二橫路與黃埔大道中交匯處的危舊房屋，參考2023年廣州市國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價為29562元/㎡，假設(shè)新增面積為10㎡，居民總體需補繳約11.8萬元。

地上建面最高增容30%，地下空間暫不計容，另外可以通過模塊化建筑額外獲得一定的建面獎勵。

《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》 圖源：廣州日報

這里要多說一句，前面提到的“增容30%”，主要用于滿足廚廁面積標(biāo)準(zhǔn)、補充市政及公共服務(wù)設(shè)施。而每戶能增加的建面，不妨參考宣貫會上的舉例：

套內(nèi)建面小于等于90㎡，經(jīng)改造后預(yù)計廚房增加4㎡，衛(wèi)生間增加3㎡。

02

建安成本不低卻是唯一翻身機會

信息整理完畢，不知道員村新村的居民更傾向于改造，還是維持現(xiàn)狀呢？

說說居民的顧慮吧，第一考慮因素肯定是錢了。

員村新村的房屋，多是四五十平的兩房單位，我們按照40㎡x5000元/㎡計算，居民自付約20萬元。

據(jù)我了解，員村新村的業(yè)主一般就兩種，一種是自己不住在那里，房屋用于出租；另一種是長期自住，這種情況比例更高。

說實話，如果不是沒有其他選擇，買不起更好的房子，應(yīng)該沒有人愿意一直住在樓齡三四十年、沒有電梯的老破小里吧。

說得直白點，員村新村的業(yè)主大多就是普通人，要掏出20萬元，是有壓力的。

第二考慮因素，原拆原建需要多久。

關(guān)于這兩點，宣貫會上暫時沒有透漏，但我們不妨參考廣州中心城區(qū)首個小連片危舊房"

原拆原建"試點項目，越秀區(qū)的"黌橋·小石集"。

資料顯示，小石集項目涉及地塊共19棟建筑，其中公房共14棟，私房共5棟，從動工到收樓僅用六個月的時間，可以說是非常神速。

不過，居民在施工過程中的居住問題及產(chǎn)生的租金成本，是沒有明確的。也就是說，業(yè)主除了要支付建安成本，還要額外支付過渡期的租金。

資料顯示，小石集項目涉及的5戶私房業(yè)主并未全部參與改造，只有3戶面積較小的私房業(yè)主（一戶60㎡，一戶16㎡，一戶11㎡）參與改造，合計自行出資59萬，相當(dāng)于建安成本約6700元/㎡。

剩余2棟私房，只是采取了修繕改造處理。

根據(jù)之前的報道，按照項目的建設(shè)成本，另外2戶面積較大的私房業(yè)主（一戶80平米一戶126平米）估算的出資額分別是70萬和110萬左右，因為投入金額較大，最后家庭內(nèi)部意見不統(tǒng)一也是這兩家沒有參與改造的重要原因。

由此可以預(yù)見，建安成本也會是員村新村能否成功原拆原建的關(guān)鍵。

在此，掌牛哥想強調(diào)一下：

這種原拆原建模式，并不是我們以往常說的舊改，也不是政府征地拆遷，而是以業(yè)主自主改造為主的原拆原建。

性質(zhì)上的差異，導(dǎo)致這種原拆原建是沒有拆遷補償?shù)?/strong>，費用也是業(yè)主自籌。大家首先得理解這一點，才能理智看待原拆原件方案的利和弊。

當(dāng)然，居民的擔(dān)憂及難處是存在的，但原拆原建帶來的好處，同樣顯而易見。

譬如生活品質(zhì)，那肯定是原地起飛——廚衛(wèi)大了，電梯有了，走廊寬了，外立面好看了，基礎(chǔ)社區(qū)配套也更完善。

改造前的小石集項目

改造后的小石集項目

更不用說，員村新城部分房屋已經(jīng)是C/D級的危舊房屋。再這么拖下去，就不是住得舒不舒服的問題，而是危不危險的問題了。

再說物業(yè)價值，房子肯定更好出租，租金更高。

目前，員村新村40多平樓梯兩房租金約2000元~2800元/㎡，假設(shè)翻新以后每月多收800~1000元/㎡，一年多收9600~12000元/㎡。

加上未來漲幅，大概出租十多年能收回建設(shè)成本。

與此同時，房價也會迎來全面提升——去年，員村新村二手房的成交單價才1.9萬~2.1萬元/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個地段該有的價值。

而鑒于樓齡及戶型超級落后，這種單位在未來只會不斷貶值。

參與原拆原建，或許是這些老破小“逆天改命”的唯一機會了。

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