廣東
最近，上海、廣州等城市密集出臺存量房收購政策，市場上一片“政府托底”的聲音。有人開始興奮：樓市底到了，該抄了？別急，先看清這筆賬再下結(jié)論。
擴張與尷尬
5月21日，上海將二手房收購試點從3個區(qū)擴至全部8個中心城區(qū)。全國已有超32個城市發(fā)布收儲細(xì)則，超80個城市表態(tài)支持收購存量商品房用于保障房。
政府下場當(dāng)房東，信號意義確實不小。但請注意一個尷尬數(shù)字：上海從2月試點至今，三個多月只收了523套二手房。而同期上海二手房賣了9萬多套，政府收購占比僅0.57%——每賣出175套房，才有1套被政府接走。
為何收不動？ 賬算不過來。
收一套，虧一套
以上海為例，住宅平均租金回報率約為2.04%。而國企的收購融資成本是2.2%-2.5%，再算上翻新、管理、空置成本，實際總成本可能超過3.5%。
這是什么意思？收得越多，虧得越多。
所以所有收購條件都極苛刻：只收小戶型、低總價、地鐵口的房子——因為只有這類房子租金高一點，虧得少一點。
信號很關(guān)鍵，規(guī)模還很尷尬
政府愿意掏錢買房子，本身就是重要信號——在他們看來，這個價格已經(jīng)相對安全。同時，政策還打通了置換鏈條：很多人不是沒改善需求，是舊房賣不掉，政府收購給了保底選項。
但要真說“抄底”的機會來了，為時尚早。
底在哪？看一個最無腦的信號
什么時候國企能大規(guī)模、寬松地收房？什么時候租金回報率足夠覆蓋收購成本？
當(dāng)那一天到來，收一套不虧一套，地方政府才敢放開手腳。到那時，才是真正的底部。
現(xiàn)在，水龍頭只是剛擰開。路已走通，但還需要時間。
作為普通人，別被“政府托底”沖昏頭腦。樓市在變，政策在變，但基本經(jīng)濟規(guī)律不會變。
抄底？可以開始盯著了，但別急著出手。
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