北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們夫妻都有購房資格，工作地點(diǎn)都在北四環(huán)中軸路附近，有資金300萬，有購房意愿，客觀上為孩子上學(xué)也有在朝陽區(qū)購房的必要。但是，如果我們買房，首先就要退股200萬左右，公司年化6%，如果買房相當(dāng)于每年損失12萬。另外100萬即便存銀行也有2%收益，每年2萬。

另外還需要貸款300萬，組合貸的平均利率為3%，年化9萬。另外根據(jù)中介給出的稅費(fèi)成本是2%，以600萬元計(jì)算為12萬，再加裝修及家具家電成本30萬，總計(jì)42萬，計(jì)入買房成本的年化收益損失為8400。此外還有物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)和停車費(fèi)等成本，按1.16萬計(jì)算。合計(jì)我們的年化總成本為25萬元。

而如果要保持收支平衡，這套600萬元的房子的每年升值必須達(dá)到4.17%，您覺得有可能嗎？我們認(rèn)為幾乎沒有可能，所以現(xiàn)在才非常的糾結(jié)。

A：

1、您的想法挺對的，買房本來就是巨額支出，結(jié)算成本也是應(yīng)該的。不過房子是用來住的，本質(zhì)上和買車買衣服，買手機(jī)電腦以及給孩子報(bào)班的性質(zhì)沒什么區(qū)別，甚至和點(diǎn)外賣下館子也一樣，難道您消費(fèi)這些的時(shí)候也計(jì)算投入產(chǎn)出嗎？不是說不行，就是累點(diǎn)兒了。

所以我建議還是多考慮居住體驗(yàn)吧，這幾年的房地產(chǎn)都這行情了，沒必要再糾結(jié)什么投入產(chǎn)出，所謂的升值只能是理想，但別太當(dāng)真了。

2、另外如果現(xiàn)有股權(quán)真的是年化6%的收益，而且能長期+穩(wěn)妥的收益，那如果是我就不買房了。因?yàn)槊磕晔杖?2萬，把這筆錢當(dāng)房租的話肯定能租到600萬的房子，還省掉了物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)+裝修家具，更不用背負(fù)債務(wù)和利息，那何樂而不為呢？

也就是說，房子是用來住的，既然能用租的形式來解決就沒必要非得買，而且還省錢呢。上學(xué)的話看情況了，愿意接受派位那就租房上學(xué)，不愿意的話可以找找關(guān)系。實(shí)在不行的話索性上私立，反正您每年節(jié)約了25萬，那就補(bǔ)貼在教育上唄。

3、總之您算的賬應(yīng)該沒毛病，細(xì)節(jié)我也沒必要較真兒，所以就看您自己的想法吧。打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确?，其?shí)這就跟是否找老婆結(jié)婚似的。搞對象結(jié)婚是很花錢的，而且婚后還要持續(xù)投入，生了孩子也未必成才，學(xué)歷貶值的背景下導(dǎo)致結(jié)婚生子很難有確定的回報(bào)。

而獨(dú)身主義其實(shí)也挺好的，省下的錢照樣能解決生活問題。所以是否結(jié)婚的選擇權(quán)在自己，外人不好建議。

僅供參考。

二

Q:

我在懷柔的頂秀美泉小鎮(zhèn)有一套房，2013年1.5萬買的，C區(qū)的，花園洋房，環(huán)境什么的都不錯(cuò)。但對于我們來說很少去住，設(shè)想的退休生活始終不能持久，再加上感覺這里的保值不太好。

因?yàn)槲覀円恢弊『５?，?dāng)時(shí)也才2萬多，現(xiàn)在都至少7萬多了，而頂秀美泉小鎮(zhèn)才2萬多，現(xiàn)在120平三居不超300萬。這房沒有貸款，對于我們來說倒是沒有壓力，只是感覺有些雞肋，所以想問問您是否應(yīng)該果斷切割了。

A：

1、頂秀美泉小鎮(zhèn)，2013年的時(shí)候已經(jīng)這么貴了嗎？1.5萬一平，當(dāng)時(shí)北京的均價(jià)也不過是2萬出頭兒啊。但這小區(qū)確實(shí)不錯(cuò)，用作養(yǎng)老休閑挺合適的。

您家海淀的之所以漲的多，那是因?yàn)橼s上了學(xué)區(qū)房的周期。學(xué)區(qū)政策是2012年制定的，東西海的部分房價(jià)從年底開始漲，2013年之后開始了暴漲。所以您家是趕上了單獨(dú)的紅利，只有東西海三個(gè)區(qū)而已，其他區(qū)都沒得到什么利好。

2、我要建議是如果沒什么壓力就留著吧，要不然也不好賣。我剛剛上網(wǎng)看了一下，懷柔區(qū)的掛牌率明顯高于市區(qū)，市區(qū)是不到2%，懷柔是平均3%。而您家這頂秀美泉達(dá)到了4%，2500套房有100套以上掛牌的。那這么多競爭者，除非是降價(jià)否則不太好賣，甚至降價(jià)都未必好賣。

3、或者這么說吧，這種小區(qū)是典型的自住為主的，就跟買了輛豪車似的，主要功能是駕乘體驗(yàn)。至于其他什么投資保值一類的期望值就別太高了，更別跟市區(qū)+學(xué)區(qū)房相比。所以如果能自住就留著，將來有時(shí)間就來改善一下生活，懷柔的山水和空氣環(huán)境都是非常不錯(cuò)的。

此外除非是實(shí)在不想住了，那再考慮出售。但也考慮好賣房之后拿了錢干什么吧，存銀行的話利息低，買房的話肯定不如懷柔的，也就是收個(gè)租金。其他投資就未必靠譜兒了，所以考慮好再套現(xiàn)吧。

也就是說，留著這套房雖然沒什么收益，但也不至于賠錢。所以最好是賣房之后又穩(wěn)妥+高于銀行利息的理財(cái)渠道，否則先再留些日子吧，十多年都過去了，不急在這一刻。

僅供參考。

三

Q:

我的情況是我家到北京很早了，我也是在北京上的學(xué)，但辦不下北京戶口，現(xiàn)在我兒子面臨明年上學(xué)，房子在豐臺西羅園，對口的應(yīng)該就是西羅園小學(xué)，但學(xué)校一般，而且據(jù)說還不能保證入學(xué)，聽說有派位到南四環(huán)外的，還有西四環(huán)外的。

我小時(shí)候是交贊助費(fèi)在崇文現(xiàn)在的東城上的，現(xiàn)在有說還能辦的也有說不能的，如果不能的話我們想問問換房行不行，進(jìn)了三環(huán)的話中介有不少5萬多的，我感覺還可以，聽聽您的建議。

A：

1、既然是非京籍，那如果在豐臺都不能對口入學(xué)，到了東城就更不敢保證了。畢竟東城的學(xué)位比豐臺緊張多了，無論哪個(gè)學(xué)區(qū)+學(xué)校。

另外您既然想換的是天永學(xué)區(qū)的永外，那從學(xué)區(qū)排名來說本身就是東西城很靠后的，也就是整體質(zhì)量不太高。而您家又是非京籍，那大概率被派位到學(xué)區(qū)內(nèi)排名靠后的小學(xué)。這倒不至于跨學(xué)區(qū)，因?yàn)闆]地方可派了。

2、所以我覺得您這種換房的意義不是很大，因?yàn)樵黾恿瞬坏偷膶W(xué)區(qū)溢價(jià)，但卻沒得到應(yīng)有的學(xué)區(qū)價(jià)值。

中介說永外有5萬多的房源應(yīng)該是真的，但從居住角度來說肯定不如您現(xiàn)在西羅園的。因?yàn)橛劳獾膶W(xué)區(qū)雖然不太強(qiáng)，但學(xué)區(qū)溢價(jià)到目前為止也不算太低，基本就是東城平均值的25%左右。

也就是說，您要想在東城得到和西羅園同等的居住體驗(yàn)，那就要增加至少幾十萬的預(yù)算。比如您現(xiàn)在的房子值300萬，那在永外花400萬才能買到同等品質(zhì)的?？呻m然多花了100萬，您卻未必能得到價(jià)值100萬的學(xué)區(qū)資源，就因?yàn)槟欠蔷┘?，大概率被派位到很普通的學(xué)校，也就是大量接受非京籍的那種學(xué)校。

3、所以我覺得您這種還房貸意義不大，花了不少錢，只是得到個(gè)東城學(xué)籍而已。而且如果您家不準(zhǔn)備辦北京戶口，那這種學(xué)籍的意義就更不大了，還不如省下錢來給孩子請老師呢。

4、簡單就是這情況吧，其他的我也不多說了。反正我覺得這種換房是肯定占不到便宜，大概率是吃點(diǎn)兒虧，而且是在不考慮保值的情況下，如果考慮的話就更不占優(yōu)了。

僅供參考。

四

Q:

我是想賣房然后回老家的，實(shí)話實(shí)說被裁員兩年了，雖然房子不用還貸款，但兩年跌了100多萬，早回老家的話夠好幾年生活費(fèi)了。至少能買兩套房。

Ps：孩子現(xiàn)在是在北京上學(xué)，朝陽**小學(xué)四年級，但我們沒有北京戶口，這一失業(yè)就更不可能了。當(dāng)年想的是為了孩子將來留在北京而努力，現(xiàn)在看來孩子也不是那塊料，將來頂多是能有大學(xué)上而已?；乩霞业脑捁⑿６即_實(shí)一般，但私立的還不錯(cuò)，學(xué)費(fèi)也不太貴，一年算上住宿費(fèi)也就不到三萬，成績排名在省里算不錯(cuò)的。

A：

1、真要是確定了那就套現(xiàn)回老家吧。這是人生的選擇，外人其實(shí)不好建議的，擔(dān)不起那責(zé)任。不過您家有孩子，孩子怎么考慮的？

2、我挺能理解您的心情的，大概率是從意氣風(fēng)發(fā)到志得意滿，但現(xiàn)在被現(xiàn)實(shí)打擊的有些灰心喪氣了，所以才想索性回老家的。

不過也考慮好吧，回老家很簡單，但北京的房子一旦賣掉，無論將來是漲是跌的都很難買回來了。

我不知道您老家是哪兒，但如果100多萬能買兩套房，那應(yīng)該是個(gè)經(jīng)濟(jì)不太強(qiáng)的地級市或縣級市。這種城市的房價(jià)走勢大概率不如北京，漲的時(shí)候沒北京漲的多，跌的時(shí)候卻有可能比北京幅度大。所以一旦賣掉北京的換成老家的，將來靠房價(jià)走勢是很難換回來了。

3、其他的沒什么建議了。只是提醒一句，您家孩子將來準(zhǔn)備在哪兒發(fā)展??？如果也考慮北京，那在沒有了房子的情況下，您這些年所經(jīng)歷的辛苦，孩子或許還要重來一遍。而且大概率比您還辛苦，畢竟時(shí)代紅利大概率不如前幾年的，很難再趕上什么風(fēng)口。

及供參考。

五

Q:

我家名下兩套房，一套石景山的小兩居，父母在住，無貸款，就是房子破不值錢，200多萬吧。另一套德勝的學(xué)區(qū)房，2018年購買，現(xiàn)在價(jià)值800萬左右，有200萬貸款，不太老的兩居室。

孩子現(xiàn)在馬上中考，我們考慮是不是應(yīng)該賣掉這套學(xué)區(qū)房了。尤其按照您的方法算過，學(xué)區(qū)溢價(jià)真的非常高，租售比1000，跟朝陽的安貞西里一比是溢價(jià)率40%以上。我們認(rèn)為以德勝的學(xué)區(qū)檔次能保留20%-30%為合理，就是說有至少10%的保值風(fēng)險(xiǎn)，您覺得我們的結(jié)論對嗎？

但我們?nèi)绻u房的話又不知道換到哪里？工作都在西邊，可換到海淀感覺沒意義，還是學(xué)區(qū)房，換到朝陽又離的遠(yuǎn)，我們看上的都在東四環(huán)以外呢。所以想問問您，如果還是800萬預(yù)算的話，您建議換到哪里？

A：

1、換到哪里？既然東邊西邊都不合適，那就看看北邊唄。北五環(huán)之內(nèi)的奧園，林萃橋南沙灘兒一帶不少次新房呢，800萬能買到挺不錯(cuò)的了。而且也沒溢價(jià)，價(jià)格走勢至少不落后大盤。

2、不過這最好還是自己選吧，您這是典型的用學(xué)區(qū)房來改善，尤其通勤更得看自己的感受，外人不好建議。

3、您算的賬應(yīng)該沒錯(cuò)，但認(rèn)為能保留20-30%我說不好。在我看來是如果對口學(xué)校很好，房子的小區(qū)和戶型等條件也都不錯(cuò)，那應(yīng)該是支撐強(qiáng)，保留20%的可能性大。但如果學(xué)校不是太好，或者是不太宜居，那就看運(yùn)氣吧，看看是否有政策支持。

4、其他我好像沒什么說的了，800萬的預(yù)算很高了，選擇也就很多，還是看自己的改善需求吧。

僅供參考。

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