北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有個(gè)馬駒橋小復(fù)式房子15年買入差不多100多?，F(xiàn)在賣價(jià)跌到60了糾結(jié)要不要賣。租的話一個(gè)月3000。孩子朝陽(yáng)八里莊戶籍。我在亦莊工作本來(lái)是租天寶家園打算上人大附經(jīng)開(kāi)。

結(jié)果前幾天審核說(shuō)社保差一個(gè)月不能上。私立海淀外國(guó)語(yǔ)一年學(xué)費(fèi)15萬(wàn)，九年下來(lái)一套房沒(méi)了（住宿周五接省心但真的值得嗎）?；蛘呋爻?yáng)（通勤太遠(yuǎn)配套八里莊學(xué)區(qū)小學(xué)都是回遷安置擔(dān)心教育不行），目前考慮要不要買房上學(xué)。

南海雅苑對(duì)口北京小學(xué)（聽(tīng)說(shuō)老師都是本科而且大興學(xué)籍不知道六年后會(huì)分到哪，但是看中了離南海子近學(xué)校近），國(guó)融國(guó)際小戶型33平大概率分建華（初中大概率也是直升建華初中部）主要就是時(shí)間太緊26年九月入學(xué)了。

您這邊有什么好建議？國(guó)融開(kāi)間33平報(bào)價(jià)115。南海雅苑61平報(bào)價(jià)135。國(guó)融需要全款。南?？梢再J款首付20。距離填報(bào)還有半個(gè)月。亦莊管信息采集的人說(shuō)8月底前買房都能上。

A：

1、小復(fù)式房子，直接說(shuō)Loft公寓更合適，沒(méi)必要回避房產(chǎn)性質(zhì)。否則2015年全北京的均價(jià)才3萬(wàn)多，現(xiàn)在5萬(wàn)左右，怎么偏偏您這套房單獨(dú)下跌啊？

2、另外不太可能跌到60萬(wàn)，70差不多。否則一個(gè)月租金3000一年3.6萬(wàn)，就算扣除各種費(fèi)用也年回報(bào)率5%，這收益還要什么自行車啊，明顯偏高了?？梢詤⒖急本┫袼?，現(xiàn)在毛出租回報(bào)率接近5%，純回報(bào)率4%，一直是北京平均值。

對(duì)50年公寓的常規(guī)建議是要么就甭買，既然買了就甭賣了，留著收租金更合適。另外其他方面的期望值別太高，畢竟有隱形風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法解決，所以才沒(méi)有機(jī)構(gòu)投資者投資公寓的，就因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)不可控。當(dāng)然短期內(nèi)無(wú)所謂，尤其是這種樓市低迷時(shí)期，對(duì)于公寓或許還有利好政策呢，等著看吧。

3、如果不是很有錢，那肯定是首選公立校唄。或者說(shuō)只要家長(zhǎng)面對(duì)私立校時(shí)問(wèn)出“值不值”？那大概率就是不值了。只有什么時(shí)候不考慮學(xué)費(fèi)+雜費(fèi)了，那才是時(shí)間精力vs資源成績(jī)的考量呢。

4、是否回朝陽(yáng)上學(xué)看自己。不過(guò)朝陽(yáng)大多數(shù)都是單校劃片，理論上是能夠用房子擇校的。如果預(yù)算高的話（大幾百萬(wàn)以上）還能買到溢價(jià)很低甚至不帶溢價(jià)的，那就各項(xiàng)兼顧了。即便是普通學(xué)區(qū)房，最高溢價(jià)也等同于東西海平均值，相對(duì)來(lái)說(shuō)可以算性價(jià)比高的。

5、亦莊帶學(xué)位的房子也是有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，只是不太高而已。以國(guó)融國(guó)際為例，雖然同樣是公寓，但有70年產(chǎn)權(quán)的，帶學(xué)位也就帶溢價(jià)，大概15%吧，135萬(wàn)中的溢價(jià)大概20萬(wàn)左右。

南海雅苑不算學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)中沒(méi)有溢價(jià)，居住的性價(jià)比正常，就因?yàn)檫@里沒(méi)有明確為亦莊獨(dú)立學(xué)區(qū)。這里我不敢建議，跟已經(jīng)明確的不是一個(gè)政策性質(zhì)，還是家長(zhǎng)自己決定吧。只能說(shuō)到目前為止，從學(xué)位角度講有風(fēng)險(xiǎn)。但從房?jī)r(jià)角度講，不歸入亦莊也不吃虧，一旦歸入就算占便宜了，有可能單獨(dú)漲出溢價(jià)。另外這里是保障房性質(zhì)的安置房小區(qū)，自住為主吧，其他的期望值別太高。

6、簡(jiǎn)單就這情況吧，我只能是列出這些情況供參考。但安排好周期吧，現(xiàn)在都不到半個(gè)月了，貸款肯定來(lái)不及，全款也考慮好遷戶時(shí)間。

至于“亦莊管信息采集的人說(shuō)8月底前買房都能上”，我沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這種情況。而且亦莊也管不了大興學(xué)區(qū)吧，還是再問(wèn)問(wèn)大興吧。

僅供參考。

二

Q:

我們是外地戶口，孩子目前剛上幼兒園，我在順義工作，愛(ài)人在朝陽(yáng)，想在通州買房（兩居），總預(yù)算200也就兩居了，能出80首付，公積金貸款120。

我倆月收入穩(wěn)定在兩萬(wàn)三，積分落戶短期不會(huì)實(shí)現(xiàn)。您覺(jué)得我們買房合適嗎？或者推薦哪里？看了金地格林，悅山水，和富力惠蘭美居的兩居。目前談了一套悅山水的，大概185能下來(lái)。

A：

1、不是京戶，短期內(nèi)也不能落戶，那在通州買房就對(duì)孩子擇校幫助不大，所看的房子地段兒也普通，那是否買房就是居住為主的選擇了。

2、房子是用來(lái)住的，是居住的一種工具，尤其是剛需上車類的，那就跟買車沒(méi)什么區(qū)別了，車也只是交通工具而已。

貸款買車的有的是，愿意開(kāi)自己的車就買，覺(jué)得不劃算就打車租車唄，沒(méi)什么合適不合適的。或者說(shuō)只有想買車跑滴滴的才計(jì)算投入產(chǎn)出呢，那是投資做生意，否則就看自己的意愿吧。

3、算個(gè)賬吧。您家如果不買房而是租這套200萬(wàn)的房子，在通州的租金大概是每月3000左右。而如果買房，不僅要付出80首付，還要支付120萬(wàn)公積金的月供大約5000左右，所以如果計(jì)算支出的話買房是不劃算的。

但如果站在房東的角度上，假定他家這套200萬(wàn)的房已經(jīng)是全款的了，每年收入3萬(wàn)多，毛租金收益1.8%，扣除物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期之后的純收益在1.6%左右。那問(wèn)題交給他了，請(qǐng)問(wèn)他是收租金劃算，還是把房賣給你們后存銀行劃算（五大行存款利息1.5%）。

所以我的看法是，全款買房即便不考慮房?jī)r(jià)漲跌，租金收益也是超過(guò)同期存款利率的。但貸款買房就看自己了，在任何時(shí)期都是不劃算的，只能看自己對(duì)未來(lái)的判斷了。我認(rèn)為現(xiàn)在是又一次的低谷期，如何選擇在自己。

4、悅山水，兩限房，屬于保障房性質(zhì)的安置房，自住為主吧。但如果真的是沒(méi)有瑕疵的兩居，185萬(wàn)為總價(jià)，那我認(rèn)為是性價(jià)比很高的。因?yàn)檫@地段兒的坪效是50塊錢左右，一套兩居室的租金4000上下，185萬(wàn)就是租售比400多不超500。那如果房子沒(méi)有硬傷或瑕疵，這價(jià)格可以算挺值的了，居住的性價(jià)比偏高，明顯超過(guò)北京平均值，更超過(guò)通州的。

或者這么說(shuō)，如果您家租這套房，那每個(gè)月的租金是4000左右。而如果買下來(lái)則是付出80萬(wàn)首付之后，每個(gè)月再支付5000塊，是否愿意就看自己的選擇了。

5、另外多說(shuō)一句，房?jī)r(jià)是天然具備投資屬性的，有可能短期劇烈漲跌。而房租是屬于消費(fèi)屬性的，所以CPI中才計(jì)入（房?jī)r(jià)不計(jì)入）。那既然房租歸于消費(fèi)，就與本城市的平均工資強(qiáng)相關(guān)，工資漲了房租就漲，房租跌了說(shuō)明普遍的工資至少?zèng)]漲，全世界所有核心城市都是這個(gè)規(guī)律。

所以即便不判斷房?jī)r(jià)的漲跌，也判斷北京或通州的平均工資走勢(shì)吧。認(rèn)為未來(lái)會(huì)漲就買房，因?yàn)榉孔庖矔?huì)跟隨工資上漲。認(rèn)為會(huì)跟日本或臺(tái)灣省似的30年工資橫盤，那長(zhǎng)期租房也沒(méi)問(wèn)題。

僅供參考。

三

Q:

我們2013年到上海，大人在上海工作孩子在上海小學(xué)三年級(jí)，全家北京戶口。上海有房。在上海房產(chǎn)?積分可以一路到高考。北京順義后沙峪香密灣2019年開(kāi)盤買的，95平12樓，南北通透，120萬(wàn)買入?，F(xiàn)在租金從前幾年6500降到4800一個(gè)月。中介說(shuō)可以賣到300萬(wàn)左右。我們暫時(shí)沒(méi)有回北京的想法。

想請(qǐng)教：1現(xiàn)在賣香密灣這個(gè)房，是不是好時(shí)候？2這個(gè)房子賣多少錢合適？3有沒(méi)有什么方式可以更容易賣出去，怎么能探到買家的心里價(jià)位？

A：

1、您這都給我看懵了。是智地香蜜灣嗎？2008年開(kāi)盤的啊，奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕之前半個(gè)月吧，反正是夏天最熱的時(shí)候。當(dāng)時(shí)平層均價(jià)不到1萬(wàn)，Loft差不多1.5萬(wàn)吧。您這2019年的情況我還真不知道，看不太懂。

簡(jiǎn)單說(shuō)吧，如果現(xiàn)在是您說(shuō)的售價(jià)+租金，那如果是我的話就留不留的意義不大了。雖然現(xiàn)在不算賣掉的好時(shí)候，但肯定不長(zhǎng)期持有。因?yàn)檫@小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)本來(lái)就弱于大盤，您這套房又肯定弱于小區(qū)平均值，而且租金收益率還不高，那優(yōu)勢(shì)在哪里？所以要不您核實(shí)一下幾個(gè)數(shù)字吧，如果都是準(zhǔn)確的就甭留了。

2、賣多少錢合適？如果租金4800是真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)，那一般來(lái)說(shuō)300萬(wàn)就挺合適的了，因?yàn)樽馐郾?50就是北京的平均值。后沙峪算近郊，就算上浮個(gè)10%也不過(guò)是330萬(wàn)，砍砍價(jià)的話沒(méi)比300萬(wàn)高多少。

3、怎么探到買家的心理價(jià)位？那就模仿我們開(kāi)發(fā)商的售樓處唄，先把房子按照樣板間進(jìn)行布置，但二手房要做出生活氣息來(lái)，也就是干凈的背景下不能太整齊了。然后低價(jià)引流，全場(chǎng)199萬(wàn)，起，先攢夠了看房組數(shù)再說(shuō)開(kāi)盤日期。東西不怕先便宜，反正也不賣，然后就逐步上漲了，給中介發(fā)個(gè)紅包兒讓他們配合，我賣房從來(lái)都是這么做局的，花不了多少錢。

4、總之您說(shuō)的這幾個(gè)數(shù)值再核實(shí)一下吧，我感覺(jué)不是太準(zhǔn)確。如果賣的話等等秋天，看今年是否有金九銀十？在就就是這地段兒一般建議是自住為主，如果不自住了，這種戶型也不太算投資房，換做我是不長(zhǎng)期留著的。

僅供參考。

四

Q:

我家孩子在西城北二環(huán)上班，想在不太遠(yuǎn)的地段買套房，暫不考慮學(xué)區(qū)，主要就是自住，看您推薦過(guò)今典花園，不知道是否符合我家的情況？如果不合適的話請(qǐng)問(wèn)推薦哪里？

A：

1、暫不考慮學(xué)區(qū)，那海淀區(qū)所有帶學(xué)位的房子都算學(xué)區(qū)房啊，只是因?yàn)閷W(xué)區(qū)熱度不同而溢價(jià)高低而已。北太平莊的學(xué)區(qū)算不太熱門的，溢價(jià)不高，大概在10%左右吧。

2、今典花園是挺好的，建筑質(zhì)量即便在放到今天也算很強(qiáng)的。畢竟當(dāng)年張老板拿地的時(shí)候正趕上二次房改，商品房不好賣，各家就只能是拼理念+品質(zhì)了，否則再好的營(yíng)銷也賣不出去。

這從今典的地下室就能看出來(lái)，屬于把錢砸到外表看不見(jiàn)的地方了，側(cè)面能說(shuō)明不惜工本。當(dāng)然那個(gè)時(shí)期的人工成本低，所以也花不了太多的錢，只是表示了個(gè)態(tài)度問(wèn)題。

3、我不知道您家的預(yù)算多少，以今典花園70多平的兩居為例吧，前些日子有網(wǎng)友買了一套600來(lái)萬(wàn)的，中介給出的預(yù)估租金是8500塊錢。那這套房的租售比就是700左右，而北京平均值是650，所以這套房的學(xué)區(qū)溢價(jià)不超10%。

我認(rèn)為是比較合理的，畢竟海淀的學(xué)籍也是有價(jià)值的，就算是以后孩子少了，這學(xué)區(qū)價(jià)值也不太可能歸零。所以這套房算性價(jià)比相對(duì)高+保值風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的。

4、簡(jiǎn)單就這情況吧，如果買的話您也可以讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算算賬，盡量買溢價(jià)低的就行。其他的就在附近找唄，同一學(xué)區(qū)的性價(jià)比都差不多。另外也可以看旁邊學(xué)院路和花園路的，各項(xiàng)情況都差不多，溢價(jià)都不高。

僅供參考。

五

Q:

我去看了石景山和豐臺(tái)兩區(qū)的二手房和新房了，新房普遍都貴出20-30%，請(qǐng)問(wèn)值不值？有沒(méi)有可能過(guò)幾年就都和二手房差不多價(jià)格了？您說(shuō)的新房溢價(jià)是這個(gè)道理吧？

A：

1、值不值的看從什么角度說(shuō)了。這就跟新車似的，肯定比二手車至少貴出20%，值不值?。繌淖非髸r(shí)尚和駕乘體驗(yàn)的感受來(lái)說(shuō)肯定值，但從經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的性價(jià)比角度來(lái)說(shuō)就是二手車占優(yōu)了。

房子也一樣，居住角度肯定是越新的越好，但價(jià)格走勢(shì)方面一般是地段兒好的二手房占優(yōu)。至少是更穩(wěn)妥，因?yàn)槠鋬r(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)用真金白銀檢驗(yàn)過(guò)了。

2、幾年不至于，一般新房的溢價(jià)指的是開(kāi)發(fā)商+土地方的利潤(rùn)。或者說(shuō)新房比二手房貴的部分里面，只有一部分是溢價(jià)，這部分會(huì)在3-5年內(nèi)被耗散掉。但新東西就是比老的強(qiáng)，貴也應(yīng)該，直到兩邊差不多品質(zhì)vs供需不一致的情況下，次新房和老小區(qū)才可能差不多價(jià)格。商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，每個(gè)小區(qū)的供需情況不同，不能一概而論。

這要不看看市場(chǎng)上的二手商品房小區(qū)吧，確實(shí)有價(jià)格走勢(shì)弱到跟老破小差不多的，以塔樓+維護(hù)的一般的居多。但也有保值一直領(lǐng)先的，大多都是品質(zhì)高+維護(hù)的好+戶型好的板樓小區(qū)，緊湊戶型的相對(duì)更受追捧。

3、溢價(jià)是可以對(duì)比計(jì)算的，找個(gè)周邊品質(zhì)差不多的二手房小區(qū)，新房?jī)r(jià)格超出的部分打個(gè)9折就算是溢價(jià)。

僅供參考。

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