北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

賴我沒一次說全，我們對孩子要求，能有中等大學上即可。東城的話和公司人力簡單溝通，這個小政保要求京籍東城購房，能落戶。并且感覺今年開始更嚴格了，今年新要求只能報本片區(qū)的小學。所以想上青年湖小學，單位這個又說不全額保證（我們主要為了上171，因為青年湖100%直升171吧？），應該只能在和平里片區(qū)買房。

我現(xiàn)在有個顧慮，萬一政保用不上這個片區(qū)和西城比，買在哪？萬一不能保上青年湖小學是不和平里片區(qū)其他學校也比西城什剎海四代要好些？另外我石景山名下有房，應該是不影響吧。和平里片區(qū)，買房，哪個小區(qū)低洼點，能推薦么

A：

1、不全額保證是哪種情況？是不全額保證青年湖小學，還是說不全額保證優(yōu)選名額？如果只是不保證青年湖那正常，全北京沒幾個能保證的，只要能保證同等學校就行。

但如果是不全額保證優(yōu)選資格就意義不大了，有沒有政保的沒多大區(qū)別了，或者說是沒占到什么便宜，不參加政保也差不多是這種情況。不過這種情況很少，大多數(shù)單位不至于。

2、另外您單位要求是本“片區(qū)”還是“學區(qū)”啊？一般都是要求學區(qū)，要求片區(qū)的不多。

或者這么說吧，如果是明確要求本片區(qū)購房，那這意義就不大了，沒比普通家庭多什么優(yōu)勢，增加了對口的概率但不算太多。

但如果是要求本學區(qū)買房，那還是有一定優(yōu)勢的。首先說要求購房落戶是常規(guī)政策，這幾年大多數(shù)單位都這么要求。而既然是放大了購房區(qū)域，那可選擇的房源就增多了，可以去選擇其他學校區(qū)域的溢價低的房子，既節(jié)省資金也降低保值風險。

3、如果萬一政保沒達到預期，那理論上就不如西城了唄，相當于錢沒少花，但事兒沒多辦，福利被浪費了。

如果單位的政策苛刻，那就買西城的唄，首選月壇吧。溢價沒高出多少，但學校+氛圍明顯提升，房子角度如果總價高的話也能買到溢價低的，至少比德勝和金融街性需要的資金少?；蛘哔I陶白，溢價就是平均值，但九年校和直升校多。

如果單位能確保名額，那從概率上還是肯定優(yōu)于西城四老房的。因為政保擇校是可以提前填報，像您單位除了幾個不能填，其他頭部校都是可以選的，所以只要能確保全部名額，那就沒毛病了唄，至少也是進入中上學校。

但四老房是不好說的，西城哪個學區(qū)都有坑兒，誰也不敢保證，只能看運氣了。

4、外區(qū)有房不影響戶口，更不影響政保資格。

5、低洼點指什么?。砍Ｒ?guī)是指溢價比例，按您家的預算就甭糾結(jié)小區(qū)了，不太夠，所以還是多關注具體房源吧。也就是如果單位不限制學區(qū)，那就全和平里的找房，二環(huán)外的就行。找租售比低的，在沒瑕疵的情況下越低越好，意味著溢價低+居住的性價比高+保值風險低。

僅供參考。

二

Q:

孩子明年上小學，不知道該怎么選擇了，請幫忙看看：

1西城：出生即落戶，四代房，對口黃城根，調(diào)劑概率大，可能調(diào)劑到什剎海，京師附小，玉桃園，初中下限低，37%去39中，在這邊上也需要租房或者買房。

2東城：今年得知爸爸單位政?？梢赃x東城，但是對東城學校不太了解，最近看了下覺得青年湖九年制還不錯，單位今年政策:幼升小

紅燈校（禁止報）：和一、方家、史家實驗、新鮮

黃燈校（無法全額保障）：青年湖、景山北、雍和宮、校尉、文匯、崇文、花市、東四七條。

3海淀：現(xiàn)在住的是四老房子，81號院，無戶口，永定路片區(qū)，劃片圖強，普小，初中不太了解。

我們夫妻兩都在東二環(huán)上班。這種情況選哪個地方讓孩子上學比較好？

A：

1、有政保當然是首選了，即便是小政保也盡量用上福利啊，這還用糾結(jié)？這可是普通家庭夢寐以求而得不到的。

打個比方這就跟畢業(yè)找工作似的，一邊是確保北京市的體制內(nèi)中上單位，一邊是自己去參加國考，有可能考上更牛的部委機關，但也有可能落榜。那如果是我家反正就選保險的了，何必去賭呢，萬一輸了呢？

2、而且既然有西城的選項，那就沒必要考慮海淀了。西城的上限不弱于海淀，下限則大概率高于海淀。而且永定路還是排名靠后的學區(qū)，贏的概率幾乎沒有，那為什么要去賭？賭贏了無非得到本應得到的，賭輸了那就輸了唄。

3、東城這您沒說是否讓買房落戶啊？如果沒要求，那肯定選東城，因為成本低+學校有政保。如果要求房籍戶籍，那如果是我的話也首選東城，因為兩邊房價中的學區(qū)溢價比例是基本一致的，那在同等成本的情況下，為什么不選更保險的呢？

而且還離單位近，接送孩子方便，這也是很大的優(yōu)勢啊。我家算是過來人，這么說吧，等到小學高年級就該知道陪伴的重要性了，初中則感受會更深。

4、總之反正換我是首選東城的，沒人會浪費的，尤其是那種不要求房子的。或者說除非是您家孩子的目標就是清北，或者說985起步吧，那當然最好去西城海淀了，相對來說概率更高，否則還是先求穩(wěn)吧。

僅供參考。

三

Q:

先說下我的情況，我家孩子明年幼升小，現(xiàn)在朝陽區(qū)安慧里居住，孩子父親有海淀中關村附近政保，但前提需要有海淀戶口。

目前我購房總預算是400w左右（不賣朝陽的房子），但是猶豫買海淀什么樣的房子，畢竟預算有限，想了幾個方案：

（1）如果買稻香園或者新中關坑房的話，擔心解決學籍后不好出手。

（2）要是賣掉朝陽房子去買寶山的新房又擔心那邊的配套和溢價

（3）四季青附近買和鴻四季的經(jīng)適房，又擔心房屋質(zhì)量不行。

比較猶豫，不知道您有什么建議？謝謝！補充信息，我在亦莊工作，所以海淀北還無法考慮～

A：

1、占坑兒房談不上不好出手，無非是擔心價格原因而已。購買占坑房也是很多家庭的選擇，用完了學位就可以賣掉，稅費成本就相當于沒有學區(qū)房時代的擇校費了。不過也正是因為買占坑兒房的多，所以溢價率也相對更高的。

2、新房，那先考慮好是否能落戶吧？新房不是二手房，一般都得是派出所審核了地址之后才能落戶的，否則就得等著。

配套誰也說不好，溢價是可以計算的。將來配套如果是按規(guī)劃周期保質(zhì)保量的完成，那就算兌現(xiàn)了溢價，提前或超出預期那就跑贏大盤，拖延或減少那就看運氣了。所以新房最好還是多考慮自住吧，其他方面都有賭的成分。

3、和泓四季不是經(jīng)適房，而是“二類經(jīng)適房”，說白了就是回遷房，從類型排序來講低于經(jīng)適房。質(zhì)量倒沒什么，肯定符合標準，只是不太高而已，另外都這么多年了，所有問題該出現(xiàn)的早就出現(xiàn)了。

4、我沒什么建議，您的幾個方案都各有優(yōu)劣。只注重學位那就買占坑兒房，新中關這種公寓也無所謂，反正也不是長期持有，計算好溢價率就行。注重居住就買新房，怎么都比二手的強，長期居住更合適?；剡w房看自己的喜好吧，優(yōu)勢是性價比相對高，劣勢是其他方面不太強。

總之就是取舍而已，看您家的主要需求了。

僅供參考。

四

Q:

東城東崇前（崇文小學）：小學不錯，初中純搖號，不確定性極大，有優(yōu)質(zhì)初中也有墊底初中，賭運氣；優(yōu)勢是東城學籍、高中資源天花板高。

朝陽人朝（芍藥居）：9年一貫100%直升，無搖號、無掉坑風險，初中是朝陽頂級；劣勢是朝陽學籍，高中整體資源弱于東城。

其實就是這兩個選擇，都各有利弊，所以有點猶豫。

A：

1、既然是知道各有利弊，那這哪兒有標準答案??？打個比方這就跟高考報志愿似的，請問您希望是清華還是北大？或者說是畢業(yè)找工作，請問是選體制內(nèi)還是央國企？這種選擇只能是看自己家的具體情況和期望值了，外人不好建議什么。

2、簡單說吧，這種選擇的常規(guī)建議是牛娃在朝陽，普娃在東城。因為朝陽能用房子擇校，小升初確定，而且朝陽還能點招，人朝又多了條高中通道，對牛娃更友好。所以如果孩子是牛娃就首選這里吧，確定性相對強。

另外人朝對口房源的溢價普遍低于崇文，尤其是東區(qū)的房子?；蛘哒f看您家預算吧，只要千萬左右就能買到不帶溢價的了，各項都能兼顧。

不過也考慮好，前幾年人朝的房子賣爆了，學位緊張，所以才多了好幾個的校區(qū)和分校。到目前為止是不能保證對口校區(qū)的，考慮好再買。而且孩子多了，師資就緊張，中考的成績有待觀察。

另外人朝確實是熱門校，但初中在朝陽不太算頂級，只能算是頭部校，別太聽忽悠。如果孩子是牛娃，那就甭考慮整體資源了，只看自家能搶到多少就行。

3、東崇前那就是東城的常規(guī)選項唄，搖號什么的都很公平，相對來說普娃更合適。雖然傳說東城會擴大優(yōu)選通道，但畢竟是隱秘的，而且也不會太大規(guī)模，所以相對來說還是最公平的。

不過東城的平均溢價是高于朝陽的?；蛘哒f朝陽幾個頭部校的溢價，最高的等同于東城平均值，占坑兒房的話則是高于東城的。考慮好再決定吧，都是一分錢一分貨。

4、總之就看自家情況吧，就是各有優(yōu)劣，沒有標準方案。

僅供參考。

五

Q:

目前北京西單部委大院里的房子16萬一平，買了這個風險大嗎？

A：

1、西單部委大院，哪家啊？不過這問題問的，相當于說五糧液1000一瓶，茅臺2000，請問買了茅臺之后降價的風險大嗎？

肯定是有風險，一種是行業(yè)的整體風險，如果整個白酒行業(yè)被年輕人真的拋棄，那甭管什么茅子都不受追捧了，價格必跌。

另一種是高端酒的溢價風險，這就既要看經(jīng)濟也要看政策了。2012年十八大的是政策危機，所有高端酒都受影響。這幾年正在經(jīng)歷經(jīng)濟危機，高端酒都有降價風險。

2、西單這房子也一樣。先看是放在哪個大盤里比較吧？如果是基于東西海學區(qū)房+您所看的房源總價在1000萬左右或以上，那應該是風險不大，因為大概率溢價占比不高。

但如果是放在細化的占坑兒房盤子里，也就是總價在幾百萬的，那這溢價比例至少不低。畢竟周期風險是明擺著的，政策方面到目前為止也看不到利好。

如果是剔除學區(qū)溢價之后的基礎部分，那以西單的地段兒來說肯定沒什么風險，必定是跟隨板塊大盤。但溢價部分說不好，我也猜不著您的具體房源。

3、總之要不就自己算賬吧，看看溢價占比多少？高了就風險大，低了就沒什么風險，取決于您家的預算總價，總價越高的越容易買到各項兼顧的。

僅供參考。

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