北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想咨詢一下房產(chǎn)日后保值以及學(xué)校問(wèn)題，目前持有一套北緯40度東向76平（得房率74%套內(nèi)面積56平）一居中間樓層不臨街無(wú)遮擋，目前成交價(jià)360-370萬(wàn)左右吧，去年剛剛裝修花了22萬(wàn)。這個(gè)房子是在21年高點(diǎn)置換的，當(dāng)時(shí)花了620萬(wàn)，目前跌幅了40%左右。

原來(lái)的天通苑西一區(qū)南北向160平三居中間樓層590萬(wàn)，目前成交價(jià)大概在450萬(wàn)，跌幅25%左右。來(lái)廣營(yíng)的不知道為什么跌幅這么多，而且周邊也有產(chǎn)業(yè)啊。

當(dāng)時(shí)置換時(shí)候沒(méi)有考慮老人過(guò)來(lái)，目前感覺(jué)有點(diǎn)小了，但是不影響住，目前看了一下方舟苑二期西北向99平（得房率80%套內(nèi)面積80平）兩居17層不臨街無(wú)遮擋，不過(guò)樓前有一個(gè)廢棄的鍋爐塔，房東報(bào)價(jià)420萬(wàn)，目前可以到398萬(wàn)，問(wèn)了中介是否可以370-380萬(wàn)左右，中介說(shuō)只能談?wù)劇?/p>

這個(gè)戶型在21年高峰賣到650萬(wàn)左右，目前跌幅差不多40%，感覺(jué)望京跌得都挺慘的。將來(lái)這個(gè)房?jī)删痈本曇痪幽膫€(gè)更保值，置換更容易些。

聽(tīng)說(shuō)以后基本買一居的少了，但是方舟苑2001年老，北緯是2009年的稍微比它新一點(diǎn)，也看了北緯86平的兩居不知道是不是布局的問(wèn)題感覺(jué)還沒(méi)一居顯得大呢，而且要填100萬(wàn)，使用面積就多6、7平，過(guò)道就占了3平左右，浪費(fèi)面積就不考慮了。方舟苑的這個(gè)套內(nèi)80平比北緯56平多了24平，差價(jià)應(yīng)該在30萬(wàn)之內(nèi)吧，這樣合適嗎？

我主要考慮以后保值問(wèn)題，會(huì)不會(huì)方舟苑不如北緯。孩子目前在景山朝陽(yáng)上一年級(jí)，聽(tīng)說(shuō)方舟苑學(xué)區(qū)小學(xué)花家地實(shí)驗(yàn)小學(xué)還不錯(cuò)，就是初中九十四中不好，沒(méi)有景山初中好。不知道這兩個(gè)學(xué)校差距有多大？

我簡(jiǎn)單算了一下置換成本，房子差價(jià)30萬(wàn)，中介和稅費(fèi)10萬(wàn)，兩頭裝修加上50萬(wàn)，這樣算下來(lái)90萬(wàn)了，花了之后那手頭就沒(méi)啥錢了，現(xiàn)在工作也不穩(wěn)定，就不知道值不值得？

家里和朋友都建議不換了，說(shuō)是已經(jīng)裝修了，不如手里留些錢，孩子大了可能還看不上方舟苑呢，除非置換能保值增值，那就沒(méi)有意義，而且學(xué)校也不太好，交通也不方便，地鐵要兩公里，除了面積大點(diǎn)，而且上班一天在家的時(shí)間很少，周末又經(jīng)常出去。感覺(jué)沒(méi)有找到別的優(yōu)點(diǎn)，但是我還是有些糾結(jié)，想問(wèn)問(wèn)您。

A：

1、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，反正如果是我的話不會(huì)這么換，因?yàn)楦黜?xiàng)都不占優(yōu)勢(shì)。

2、從地段兒來(lái)講，望京這些年都是北部更強(qiáng)，而您這是從北換到南。而且南部已經(jīng)是非常成熟了，周邊沒(méi)有了待建用地和規(guī)劃，就算過(guò)些日子經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)好，南部也未必得到多少利好，更沒(méi)故事可以講。

從房齡來(lái)講就擺明了用次新?lián)Q老塔樓唄，而且都不是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。皮褲換棉褲，圖什么呢？

學(xué)校方面我不知道怎么比較。只能說(shuō)花家地肯定是好學(xué)校，就是因?yàn)橹袑W(xué)不強(qiáng)才沒(méi)成為學(xué)區(qū)房的，也就沒(méi)有溢價(jià)。當(dāng)然景山朝陽(yáng)也不算頭部校，但怎么排名我不知道，問(wèn)問(wèn)懂朝陽(yáng)教育的吧?；蛘哒f(shuō)兩邊都是中等校，至少換過(guò)去是肯定沒(méi)什么明顯提升的。

3、具體的戶型方面我不好說(shuō)什么，太具體了，不到現(xiàn)場(chǎng)的話看戶型圖都沒(méi)什么用。這只能看自己的喜好吧。但如果是我，既然其他方面都不占優(yōu)了，單獨(dú)一個(gè)戶型就不算優(yōu)勢(shì)了。因?yàn)閼粜秃玫挠械氖?，何必非得換塔樓老小區(qū)呢？

4、之所以望京跌的多，只能解釋為經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，越是前沿產(chǎn)業(yè)的受影響越大唄?；蛘哒f(shuō)之前經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候泡沫多，現(xiàn)在都給擠出去了。

這點(diǎn)來(lái)講那些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)反倒占優(yōu)了。比如豐臺(tái)科技園板塊，是以央國(guó)企為主的，園區(qū)里中字頭的一堆，大多數(shù)都是傳統(tǒng)行業(yè)。在互聯(lián)網(wǎng)繁榮期，這些產(chǎn)業(yè)雖然也不錯(cuò)，但沒(méi)吃到最大的紅利，周邊的房?jī)r(jià)也漲的不算太多，只是不落后大盤(pán)。但這幾年經(jīng)濟(jì)不好，總部基地周邊的房租跌幅小，房?jī)r(jià)跌的也不多，說(shuō)明這些央國(guó)企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)唄。

5、但如果是我還是看好新產(chǎn)業(yè)板塊的，而且是板塊中有潛力的地段兒。這參考上次的次貸危機(jī)期間吧，美國(guó)全國(guó)的樓市崩盤(pán)，硅谷灣區(qū)的房?jī)r(jià)跌的更狠。

但危機(jī)總會(huì)過(guò)去，之后的好地段兒又都漲回來(lái)了，而且硅谷這種地方漲的更多。傳統(tǒng)板塊就是跟隨大盤(pán)，到現(xiàn)在沒(méi)漲回來(lái)的都是偏遠(yuǎn)地段兒。

6、總之具體的房源我不好評(píng)價(jià)，只能說(shuō)這個(gè)方案在地段兒、小區(qū)和學(xué)區(qū)角度都不占優(yōu)，反正我是肯定不會(huì)這么換的。

僅供參考。

二

Q:

我有一套展覽路學(xué)區(qū)的半地下出租中，購(gòu)買于2016年，為了占坑…如果現(xiàn)在賣掉已經(jīng)低于當(dāng)年的購(gòu)入價(jià)至少30萬(wàn)吧。像我這種人厭惡損失。目前也不著急用錢。您說(shuō)這是明顯的瑕疵房，那如果我一直持有，長(zhǎng)期出租，最后的結(jié)局會(huì)是什么呢？有沒(méi)有等來(lái)可能原拆原建？

A：

1、既然是長(zhǎng)期出租，那最后的結(jié)局就是收房租唄，只要能接受這短期的收益率就行。或者說(shuō)只要不想賣，那房?jī)r(jià)漲跌就跟您沒(méi)關(guān)系，只要覺(jué)得收益率劃算就行。股票也是如此，長(zhǎng)線投資就無(wú)所謂漲跌了，只要每年的分紅合適就行。

2、而且房子本來(lái)就是長(zhǎng)線投資品。也就是短期肯定有波動(dòng)，但只要是地段兒沒(méi)問(wèn)題，那就算房子有學(xué)區(qū)溢價(jià)，而且也有瑕疵甚至硬傷，那房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期看也會(huì)跟著通脹上漲的。

這參考日本東京吧，1990年之后就整體崩盤(pán)了，但房租沒(méi)什么變化啊，那扛的住的業(yè)主們就長(zhǎng)期收房租唄。而且雖然日本通縮30多年，中小城市+偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)至今低迷，但東京成熟板塊的房?jī)r(jià)早就漲回來(lái)了，而且還創(chuàng)了新高。以文京區(qū)（類似海淀）為代表的學(xué)區(qū)也仍然保持部分溢價(jià)，包括有瑕疵的，畢竟地段兒才是決定價(jià)值的最主要因素。

3、原拆原建在理論上有可能，但實(shí)施起來(lái)困難重重。首先是資格認(rèn)定，要安全等級(jí)達(dá)到D級(jí)才行，也就是危房?；蛘呤蔷S護(hù)費(fèi)用達(dá)到原拆原建成本的50%以上，這就沒(méi)有維護(hù)的價(jià)值了，也就可以去申請(qǐng)?jiān)鹪ā?/p>

但之后就是資金的問(wèn)題了。政府只能承擔(dān)一部分，最多50%吧。那其余部分最好是讓原產(chǎn)權(quán)單位拿大頭兒，否則就得找社會(huì)性投資了。但不管讓誰(shuí)出錢都挺難的，尤其是很多原產(chǎn)權(quán)單位都不存在了，就算存在也沒(méi)錢，那就只能拖著了。

再之后是業(yè)主們的問(wèn)題。永遠(yuǎn)都有個(gè)別的，很多人就是不想拆，或者說(shuō)占不到便宜不拆，再或者是至少不能有任何支出才同意。而原拆原建則業(yè)主必須出資一部分，就算是每平幾千塊，一套房都至少20多萬(wàn)。萬(wàn)一增加了面積也得單花錢，加起來(lái)30萬(wàn)很正常。然后還有拆建期的租房呢，又得至少10多萬(wàn)吧。最后還有重新裝修的問(wèn)題，差不多又得10萬(wàn)以上，這加起來(lái)反正50萬(wàn)很正常。那有的業(yè)主就不愿出唄，或者是干脆說(shuō)沒(méi)錢出不起，所以很多符合原拆原建的破樓就都拖下來(lái)了，沒(méi)辦法。

4、而且您家既然是半地下，那就又面臨特殊問(wèn)題。因?yàn)橐坏┎鸾?，那就不能再有這種不合規(guī)的房子了。

可讓您家成為幾層呢？按說(shuō)是成為一層，但人家原來(lái)一層+其他樓層的同意嗎？讓您家成為頂層您愿意嗎？就算您愿意，原來(lái)住習(xí)慣了頂層的鄰居愿意嗎？很多人都是不愿意頭頂上有打擾的，所以喜歡頂層。

那這只要是一協(xié)商，就指不定協(xié)商到哪年了。甚至是過(guò)了這村就沒(méi)這店兒了，只能舉著糖餅等著下一波咸帶魚(yú)。

5、簡(jiǎn)單就這情況吧，我也沒(méi)什么建議，只是列出這些情況供參考。

僅供參考。

三

Q:

2023年11月，我曾參加過(guò)您這邊的學(xué)區(qū)房及入學(xué)政策宣講會(huì)。我們家在朝陽(yáng)區(qū)，就讀九年一貫制學(xué)校，小學(xué)畢業(yè)直升人大附朝陽(yáng)學(xué)校。當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)我咨詢過(guò)阮老師，糾結(jié)是否要換東城區(qū)遷戶換學(xué)籍。

阮老師當(dāng)時(shí)答復(fù)，東城入學(xué)采用搖號(hào)政策，學(xué)校存在不確定性，對(duì)比下來(lái)未必優(yōu)于人大附朝陽(yáng)，所以當(dāng)時(shí)便沒(méi)有置換房產(chǎn)。如今孩子已經(jīng)初二，明年即將參加中考，想向您請(qǐng)教：現(xiàn)在換房走跨區(qū)中考這條路是否可行？

A：

1、我建議是先找班主任老師咨詢一下，請(qǐng)預(yù)估一下孩子在朝陽(yáng)區(qū)的排名，然后再做決定。如果排名很高，老師認(rèn)為能確保人朝高中的那種，或者是能大致確保其他頭部校高中也行，那換不換的就意義不大了。

因?yàn)槌?yáng)對(duì)成績(jī)的追求更渴望，學(xué)霸在朝陽(yáng)所得到的資源至少不比東城弱。而且人朝是有本系統(tǒng)通道的，甭管是否能用的上都多了個(gè)可能性。

如果是能考上其他頭部校，那也是未必比在東城弱，因?yàn)閮蓞^(qū)在高分段的成績(jī)差不多。那既然沒(méi)太大區(qū)別，何必花至少上百萬(wàn)的學(xué)區(qū)溢價(jià)來(lái)?yè)Q房呢？就算房?jī)r(jià)沒(méi)有損失，那也是多了點(diǎn)兒風(fēng)險(xiǎn)，而且稅費(fèi)成本也是不少錢的，至少大幾萬(wàn)或10萬(wàn)+。

當(dāng)然如果是資金充足，那天牛娃最好去東西海，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的氛圍更濃，補(bǔ)課的話也更方便，對(duì)于提高成績(jī)是有幫助的。（北京對(duì)在職教師補(bǔ)課查的很嚴(yán)，所以各區(qū)老師的一對(duì)一都是換區(qū)的，東西海的到朝陽(yáng)或豐臺(tái)石景山補(bǔ)課，海淀西城的互換）

2、如果孩子成績(jī)很一般也沒(méi)必要換了。因?yàn)榧幢愕搅藮|城也改變不了中考成績(jī)，排名靠后的話進(jìn)不去好高中，高考的成績(jī)未必比朝陽(yáng)高。

當(dāng)然，如果目標(biāo)不完全是高考，而是首先提高上公立普高的概率，那如果成績(jī)不是很一般的話就去東城吧，從比例角度是高于朝陽(yáng)的。

3、如果排名中等或偏上的話我認(rèn)為可以考慮跨區(qū)，因?yàn)檫x擇肯定比在朝陽(yáng)多，學(xué)習(xí)的氛圍也有可能更好。

假定孩子的中考成績(jī)恒定，無(wú)論在朝陽(yáng)還是東城都只能考上中等高中的普班，那在不考慮房子成本的話建議東城。因?yàn)閮蓞^(qū)的實(shí)驗(yàn)班有可能資源和氛圍差不多，但普班的狀態(tài)就不一樣了，東城大概率更強(qiáng)，家長(zhǎng)們一般也都更上心。

4、總之還是先咨詢老師吧，搞清楚孩子在本區(qū)的大致排名再做決定。如果老師不愿說(shuō)的話那就找個(gè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，做套卷子就大致清楚了，上下差不太多。

僅供參考。

四

Q:

我有一套萬(wàn)年花城的三居出租，因工作地點(diǎn)在昌平朱辛莊，就在領(lǐng)秀慧谷租房住，換租3年了，比較習(xí)慣，再工作5、6年就退休了。最近看到花鄉(xiāng)新地塊建四代住宅，距離萬(wàn)年花城很近，這對(duì)萬(wàn)年花城是否會(huì)有影響？從保值增值的角度，要不要賣了萬(wàn)年花城的房子，換成領(lǐng)秀慧谷的？

A：

1、肯定會(huì)有影響，但也肯定是正面的，也就是不僅促進(jìn)板塊的配套建設(shè)，對(duì)周邊小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)也有促進(jìn)作用。

2、因?yàn)榉慨a(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分，板塊內(nèi)配套的品類越全+數(shù)量越多+級(jí)別更高，就意味著板塊內(nèi)的投資更多，也就是價(jià)值更大。雖然這些價(jià)值未必完全體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，但也肯定是利好。

而這些配套為什么要投資在這個(gè)地段兒？因?yàn)橐?guī)劃+建設(shè)了更多的小區(qū)唄，預(yù)期的人多了才有可能建設(shè)更多配套。而且如果是商品房小區(qū)就更好了，吸引到更多的改善人群和拆遷戶小區(qū)是不太一樣的。

反正甭管是什么住宅吧，也不管真假四代，現(xiàn)在只要是商品房就算是利好，開(kāi)發(fā)的越多越好。

3、保值增值角度怎么說(shuō)呢，理論上北部更強(qiáng)，南三北五嘛。但實(shí)際上南三主要指的是東邊，而西邊的從角門(mén)馬家堡開(kāi)始都沒(méi)有落后。再加上萬(wàn)年花城挺好的小區(qū)，反正要是我的話是輕易不換的。

或者看自己的居住需求吧，如果決定將來(lái)在朱辛莊生活，那就換了唄，房子本來(lái)就是用來(lái)住的。但從投資來(lái)講意義不大，未必能靠?jī)r(jià)格差值掙回來(lái)稅費(fèi)成本。

僅供參考。

五

Q:

章哥您好，劉孟家園怎么樣呢，地鐵也不遠(yuǎn)，主要價(jià)格也不高，單平米4萬(wàn)以內(nèi)了。

A：

1、劉孟家園，就是普通的回遷房小區(qū)啊。優(yōu)勢(shì)是居住的性價(jià)比相對(duì)高，劣勢(shì)是這種小區(qū)的物業(yè)大多一般，多數(shù)都是村里自己組織的。那維護(hù)水平就別強(qiáng)求了，大多數(shù)都老化的相對(duì)快。

2、或者這么說(shuō)吧，如果是自住為主，那買這里挺合適的。出租的話也行，收益至少不低。

但其他方面就別期望值太高了，如果老化的快，價(jià)格走勢(shì)就不太強(qiáng)了。

3、簡(jiǎn)單就是這情況，回遷房小區(qū)都差不多，優(yōu)劣勢(shì)都明顯，看自己重視哪方面了。多說(shuō)一句，從投資性來(lái)講，常規(guī)排序是商品房，福利房或公房，政策房或保障房，安置房或回遷房。

當(dāng)然也看固體房源，能買到租售比高的就都合適了，這種時(shí)期有可能。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。