北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是90后夫妻，孩子2歲明年幼兒園，非京籍。目前在房山長(zhǎng)陽(yáng)租房，準(zhǔn)備買房，但沒考慮好是買在長(zhǎng)陽(yáng)兩居室？還是到豐臺(tái)西四環(huán)一帶買？區(qū)別是價(jià)格差不太多，但是次新房和老破小的差距。

另外是我工作在東三環(huán)，老公在五棵松，豐臺(tái)肯定更方便一些，但糾結(jié)老破小的保值問題，更怕將來沒人接盤。另外就是學(xué)區(qū)問題，據(jù)說長(zhǎng)陽(yáng)這邊的好學(xué)校學(xué)位很緊張，不知道豐臺(tái)怎樣？

A：

1、房子是用來住的，而通勤是居住的首要條件，所以常規(guī)建議是首選交通方便的。畢竟房子內(nèi)部是可以靠裝修來改善的，而距離在現(xiàn)有條件下誰也沒辦法。

2、老破小的保值倒不用太糾結(jié)，肯定是跟隨板塊大盤，不可能走出獨(dú)立行情。尤其是很老的小區(qū)，那房產(chǎn)的價(jià)值就基本歸零了，所謂房?jī)r(jià)其實(shí)體現(xiàn)的是地段兒價(jià)值，只要地段內(nèi)配套的價(jià)值存在，那房子就算相對(duì)保值。

但老小區(qū)的劣勢(shì)是流動(dòng)性弱，畢竟誰家買房都首選房齡新的，喜新厭舊。所以您將來賣房時(shí)遇到的買家，也會(huì)有您現(xiàn)在同樣的考慮，于是就也不太好賣唄。所以常規(guī)建議是選擇橫盤期慢慢兒賣，越著急出手越容易吃虧。但沒人接盤是不可能的，只是看價(jià)格高低了。

3、長(zhǎng)陽(yáng)的學(xué)位一直緊張，年輕人多孩子就多唄。但豐臺(tái)什么情況我不知道，理論上是不太緊張的，或者說整體不太緊張，只是一小五小等熱門學(xué)區(qū)不好進(jìn)而已。

4、總之如果是預(yù)算已經(jīng)確定，那就看自己注重哪方面吧。注重居住就買長(zhǎng)陽(yáng)，注重通勤就買豐臺(tái)。保值角度這兩邊應(yīng)該差不多，區(qū)別是長(zhǎng)陽(yáng)的次新房多，遇到行情有可能漲得多，但下跌的幅度也可能更大。而豐臺(tái)的老小區(qū)波動(dòng)肯定相對(duì)小，但整體走勢(shì)應(yīng)該和長(zhǎng)陽(yáng)也差不多。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問：中關(guān)村學(xué)區(qū)的科育小區(qū)，這算對(duì)口小學(xué)非常牛的吧？如果買下能確保保值嗎？

A：

1、科育對(duì)口中關(guān)村一小，確實(shí)非常牛。但不能確保保值，只能說支撐相對(duì)大。

2、因?yàn)殡m然學(xué)區(qū)非常的好，但是學(xué)區(qū)溢價(jià)的占比也相當(dāng)?shù)母甙?。前些日子有網(wǎng)友賣了一套小兩居，不到60平賣了700萬，帶租約賣的，租金每月8000。那這租售比都900左右了，而北京的平均值才500，說明溢價(jià)率至少在40%左右。

那占比這么高的溢價(jià)率，人口低谷期又至少延續(xù)到2032年，誰敢保證完全不受影響??？反正我認(rèn)為是溢價(jià)率不可能再被炒高，能維持住就算不錯(cuò)了。

3、當(dāng)然房?jī)r(jià)中的基礎(chǔ)部分是肯定跟隨板塊大盤的，這么好的地段兒，就算不是對(duì)口中一的都能保值。參考南邊的大泥灣小區(qū)吧，均價(jià)現(xiàn)在也10萬+呢。

4、另外也看政策吧，如果北京有放寬落戶vs放寬非京籍在京高考的政策，那就必定增加購(gòu)買學(xué)區(qū)房的人群，溢價(jià)就大概率能保住，甚至有可能上漲。

但如果沒有這種政策就說不好了。因?yàn)槿丝诩热粶p少了，大學(xué)的招生數(shù)量卻未必減少，畢竟教職工都得有工作啊。那這結(jié)果就是考上好大學(xué)的概率在理論上增加，家長(zhǎng)們的焦慮有可能減弱。

再一點(diǎn)，房子是用來住的，學(xué)區(qū)功能如果減弱，那居住的功能就會(huì)增強(qiáng)。在考上好大學(xué)難度下降的情況下，家長(zhǎng)們或許就會(huì)選擇學(xué)區(qū)稍弱，但價(jià)格也略低+居住體驗(yàn)好的學(xué)區(qū)了，這也有可能影響中一學(xué)區(qū)的溢價(jià)比例，直到達(dá)到平衡狀態(tài)。

5、簡(jiǎn)單就這情況吧，這只是我的觀點(diǎn)。我要建議就是如果只是為了孩子上學(xué)，那可以考慮占坑兒房，既節(jié)省資金也降低保值風(fēng)險(xiǎn)。然后用完了學(xué)區(qū)看行情，覺得不合適就盡快出手，把置換成本看作擇校費(fèi)不就得了。畢竟在沒有明確劃片的年代，中一的擇校費(fèi)贊助費(fèi)什么的也不是小數(shù)字。

僅供參考。

三

Q:

本人非京戶，工作地點(diǎn)潘家園，資金少只能買勁松老破小，但有個(gè)奢望是如果能買到有原拆原建計(jì)劃的，請(qǐng)問有什么辦法嗎？

A：

1、沒有，這就跟賭拆遷似的，計(jì)劃趕不上變化，都是看運(yùn)氣。而且北京前些日子公布了原拆原建標(biāo)準(zhǔn)，比以前的更嚴(yán)格了。

2、原則是必須安全檢測(cè)達(dá)到D級(jí)，而且維護(hù)費(fèi)用超過原拆原建成本一半的，也就是沒有維護(hù)的價(jià)值了，那才有資格納入計(jì)劃名單。

然后是錢的問題，除了財(cái)政補(bǔ)貼（最高40%吧），另外的60%的一半得找原產(chǎn)權(quán)單位配資，或者是去拉社會(huì)性投資。業(yè)主們也得承擔(dān)至少20-30%，按1萬來塊錢一平的話也得至少10多20萬。

另外業(yè)主還得自己承擔(dān)2-3年建設(shè)期的租房費(fèi)用，怎么的也得10多萬吧。還有裝修的損失+重裝的成本，又是10多萬。再有如果有增加面積，10平米都得10多萬。都加起來至少幾十萬，50萬都有可能。

3、那這最難辦的就是100%的同意比例了，畢竟有部分業(yè)主是不愿出錢太多的，或者是確實(shí)沒錢，那就指不定拖多長(zhǎng)時(shí)間呢。

4、簡(jiǎn)單就是這情況，只能說您的想法沒問題，但誰也不敢預(yù)測(cè)哪棟樓能確保列入名單+融資成功+100%同意。我是沒辦法的，要不問問社區(qū)或街道辦吧，他們有可能知道。

僅供參考。

四

Q:

我想請(qǐng)問一下回遷房購(gòu)買的問題。是大興的**村拆遷，現(xiàn)在據(jù)說正在蓋，應(yīng)該是最晚后年交房，請(qǐng)問您認(rèn)為如果買的話合理價(jià)格應(yīng)該多少？然后是房產(chǎn)證的問題，承諾是五年下本，現(xiàn)在是第三年，這時(shí)機(jī)合適嗎？

A：

1、合理價(jià)格？這我不知道，主要是這回遷房周邊沒有可參考的小區(qū)，實(shí)在不好估價(jià)?；蛘哌@么說吧，回遷房二手房的常規(guī)估價(jià)是周邊同等二手房小區(qū)的80%，如果沒房本的話再80%，也就是6折左右。

比如旁邊如果有不太高檔的普宅小區(qū)如果3萬一平，那這沒本兒的回遷房不能超過2萬，1.8萬左右為合理。

2、所謂的五年是個(gè)理論的大致年限，而且是從交房算起的。也就是從后年交房之后才開始計(jì)算，是否真的能五年之內(nèi)下本也沒譜兒。因?yàn)榛剡w房小區(qū)有不少在建設(shè)中都會(huì)違規(guī)，一般都是多蓋了面積，那驗(yàn)收的時(shí)候就得扯皮了，什么時(shí)候解決看運(yùn)氣。

這么說吧，北京到目前為止，已經(jīng)交房但沒下房本的回遷房有20萬套呢，最長(zhǎng)的都等了20多年了。當(dāng)然也有快的，一切合規(guī)的話兩年就下本也正常，就是這種情況非常少。

3、所以如果以下房本時(shí)間來說，這談不上什么時(shí)機(jī)。只能說從樓市周期來說，北京現(xiàn)在的時(shí)機(jī)還算可以，畢竟都低谷期好幾年了，救市也好幾年了，該回暖了。

僅供參考。

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