北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

請教別墅的問題，天津**京津新城，別墅區(qū)，朋友的獨棟560平，交房十年一直閑置。他當年買來的成本是接近千萬，現(xiàn)在因為流動資金的問題愿意*萬就轉(zhuǎn)讓，我覺得價格挺合適，但也考慮這種地段一旦買入就估計賣不掉了，除非退休否則利用率不高，所以也在猶豫，想聽聽您的看法。

章哥：

1、房子是用來住的，如果實在喜歡就買唄，價格確實便宜，大致相當于用300平的價格買了套500多平的，贈送了200平。

不過千萬的成本估計是加上貸款利息了，否則當年開發(fā)商售價應(yīng)該沒這么貴。但也有可能吧，500多平在京津新城算稀缺戶型了，獨棟的花園也肯定大，當年每平米定價高點兒也正常。

2、另外提醒一句，既然您說一直閑置，那估計就還是毛坯，那這裝修成本您考慮了沒有？這可不是個小數(shù)字，而且是遠遠高于常規(guī)戶型的。

或者這么說吧，您知道我們開發(fā)商設(shè)計別墅為什么大部分都是2/300平的嗎？為什么不以500多平的為主？

這一是降低總價以擴大購買人群，能加快銷售進度。另一個原因其實就是裝修費，200多平以現(xiàn)在的常規(guī)成本，每平5000塊，總價100多萬是能夠裝下來的，看著還不錯，大多數(shù)業(yè)主都花的起。

而如果是500多平，單價就未必是5000了，而是動輒萬兒八千起步，總費用能500萬以上。或者這么說吧，任何房子都是面積越大，裝修的單方造價就越高，2000平以上的甚至能好幾萬一平，還僅僅是裝修款，不含家具和裝飾。

3、背后的道理不難理解，面積越大，業(yè)主的想法就越多，設(shè)計師的創(chuàng)意也就越容易發(fā)揮，那成本自然比小戶型增加了。這跟哪個城市無關(guān)，北京跟鶴崗只有人工費的差距，其他的材料成本都一樣。小城市甚至有可能人工更貴呢，因為要從大城市找技術(shù)好經(jīng)驗足的。

而且別墅的面積越大，地下室和挑空的面積也就越大，地下室就是個無底洞。再加上各種造型多，那施工難度就越大，成本就更高了。

再一點，面積小的話，用點兒相對便宜的建材也無所謂，好遮擋也不容易發(fā)現(xiàn)。而面積越大就越需要高端貨，否則一旦有瑕疵就會跟看蒼蠅似的難受，成本也就無限拔高了。

4、之所以我們開發(fā)商一般不開發(fā)太大面積的，就是因為絕大多數(shù)別墅業(yè)主在簽約之前，都會去找設(shè)計師咨詢，也就大概知道了裝修成本，太大面積的就不好賣了唄。

對了，面積越大，設(shè)計費就越高，這不光是總價，每平米的設(shè)計費也會越高的。因為既然2/300的是主流，那如果要求不太高，隨便找個普通設(shè)計師就行，現(xiàn)成的設(shè)計案例改改就行了，難度不大，每平100塊錢就有可能拿下。

而面積大了，那就得找高級設(shè)計師唄，每平米設(shè)計費動輒幾百塊錢，一套500平的花個10多萬設(shè)計費很正常。

5、您這朋友之所以十多年了也不裝修，估計除了想法太多之外，也有裝修成本太貴的原因。這也是我們開發(fā)商所考慮的，如果面積都太大，那滿小區(qū)就凈是沒裝修或裝修爛尾的，看著就不體面，甚至能影響二期的銷售。

所以至少是到目前為止，大多數(shù)別墅小區(qū)都是2/300平的為主流，越大的越不好賣，成本越高，流動性也就越弱。

6、其他的提醒的就是面積越大，能源費+維護費就越高，考慮好使用成本吧。而且還有綠地如果面積大，那夏天小動物也就越多。房間多+樓層多=空置的可能性越大。另外面積大就會空曠，人少的話不太舒服，家人的溝通都費勁。

7、總之您既然是來咨詢了，我估計您對這種別墅的經(jīng)驗不是太多，所以常規(guī)建議是先再找個設(shè)計公司咨詢一下，看看裝修+家具裝飾成本。然后最好是租一套差不多的住上一陣子，經(jīng)歷過春夏秋冬就有直接感受了。沒時間的話那就找個同等戶型的朋友家聊聊，很多經(jīng)驗+教訓(xùn)是必須經(jīng)歷過才知道的。

僅供參考。

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