最近有很多預(yù)算500萬左右的朋友來咨詢。

問的很多小區(qū) 一聽就不太靈，比如北蔡、三林等一些地方的樓梯房。

說實話，每次聽到500萬預(yù)算，我心里都咯噔一下。

因為這個預(yù)算段，踩坑的人實在太多了。

你說它少吧，好歹能在上海買套房。

你說它多吧，新房只能買遠(yuǎn)郊睡城，二手房一不小心就掉進(jìn)溢價陷阱。

經(jīng)過這兩年房價下跌，現(xiàn)在老破小是相對穩(wěn)定了，500萬這個區(qū)間依然比較動蕩。

正因為大部分人都在這個預(yù)算段容易踩坑，所以淘筍盤的意義反而最大。

耐心看完，我相信你心里就有數(shù)了。

500萬的尷尬

先說說為什么這個預(yù)算段特別容易買錯。

500萬在上海買房，剛好卡在一個很尷尬的位置。

往上夠不著：

市區(qū)像樣的次新商品房，兩房基本也要700多萬。

內(nèi)中環(huán)帶電梯，600萬以下的要么有硬傷要么是塔樓。

你想在徐匯、靜安、黃浦買個正常點(diǎn)的兩房，500萬基本只能看看老公房。

往下不甘心：

你去看新房，500萬就是買五大新城，能離外環(huán)邊近一點(diǎn)的已經(jīng)算比較好了。

通勤動輒一個小時起步，對于在市區(qū)上班的人來說，這不是在買房，是在買罪受。

而且遠(yuǎn)郊新房供應(yīng)量大，等你住幾年想置換，發(fā)現(xiàn)周圍全是競品。

所以500萬預(yù)算的人特別容易做兩件蠢事：

一是買錯或者買貴新房，自我安慰是房住不炒，實際上價格跌的心在滴血。

二是聽中介忽悠買錯二手，地段確實很重要，但在買房這件事里不是絕對的。

結(jié)果大概率就是高位接盤。

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避開四個溢價陷阱

要想避免高位接盤，避開不合理的溢價是重點(diǎn)。

以下四個溢價是500萬預(yù)算段最容易踩的坑。

1、學(xué)區(qū)溢價

在市區(qū)花500萬買的學(xué)區(qū)房，理論上也是住的不舒服。

也就是比掛戶口的面積大點(diǎn)，但使用受限。

當(dāng)不能很好的滿足居住和學(xué)區(qū)的需求時，500萬就太多了。

事實上，現(xiàn)在更多的家長也變得理性，不如100-200萬買個真正掛戶口的。

省下的幾百萬在郊區(qū)買個大的，或者理財，都更穩(wěn)妥。

學(xué)區(qū)房買到的上學(xué)資格只是教育的起點(diǎn)，能跑多遠(yuǎn)，還要看孩子的天賦所在，以及持續(xù)的教育投入。

2、拆遷溢價

有些中介會跟你吹：這個房子雖然破，但有拆遷預(yù)期啊，買它就等于買彩票。

我勸你清醒一點(diǎn)。

在動遷錢能買到的確實便宜，但是正在能給你準(zhǔn)確消息的人你接觸不到的。

動遷消息出來了，再去買的全是高價收購。

曹楊這邊去年很多跌倒4-5萬的，今年有了動遷消息，很多小區(qū)掛牌價都5-6萬。

3、本地買家溢價

這是我特別想講的一個現(xiàn)象，主要出現(xiàn)在虹口和楊浦。

簡單說就是：當(dāng)?shù)厝擞X得這里非常好，把價格買起來了，但外區(qū)或外地購買力看法不一樣。

如果小區(qū)出現(xiàn)高價案例，千萬謹(jǐn)慎。

盲目跟風(fēng)進(jìn)去接盤，就等于是給本地土著置換改善房湊首付。

4、樓梯房高樓層

頂樓是最容易被忽略的硬傷。

頂樓經(jīng)常是老破小里單價最低的，顯得很便宜。

很多剛需預(yù)算不夠只能買到樓梯房頂樓。

這些房子最大的問題不是現(xiàn)在，是未來。

屬于是年輕人懶得爬，老年人爬不動。

淘筍的正確姿勢

說完了避坑，就該說說往哪兒使勁。

500萬預(yù)算，你的核心策略是：找那些業(yè)主急著賣、但房子本身沒硬傷的區(qū)域。

1、浦東，沒有本地買家溢價

因為浦東是移民組成的，是最純粹的供需市場。

這就導(dǎo)致浦東的房價定價相對純粹，由產(chǎn)業(yè)人口的真實購買力決定，而不是由大量本地居民的心態(tài)決定。

2、虹橋鎮(zhèn)，富人的雞肋

這個地方其實有錢人不少。

但是虹橋鎮(zhèn)的房子普遍偏老，產(chǎn)品力不太行了。

就算給子女住，年輕人又看不上。

所以現(xiàn)在很多人在置換，或者升級資產(chǎn)。

拋盤大，但是區(qū)域底子好。

對你來說，這就是機(jī)會。

同樣的預(yù)算，你在這里買個老a8，你去虹口楊浦，買到的是老公房。

兩者的居住體驗，天差地別。

而且富人的特點(diǎn)是，他們更在意變現(xiàn)效率。

只要你的付款條件好，能快速交易，價格上他們是愿意讓利的。因為人家不缺這點(diǎn)錢，缺的是效率和省心。

這就是你的套利空間。

3、長寧，低溢價區(qū)

長寧雖然是上海的中心城區(qū)。

沒有宏大規(guī)劃炒作、沒有高學(xué)區(qū)估值、投機(jī)資金進(jìn)來的少。

但長寧的底子，其實比大多數(shù)市區(qū)板塊都好。

想少花錢，住的體驗好，長寧是有機(jī)會的。

4、新房，真實價格你猜不到

新房現(xiàn)在想要和大幅降價的二手競爭，也只能讓利。

很多人其實不知道，現(xiàn)在新房的折扣力度有多大。

自己去售樓處是不太容易弄清楚底價的。

我們有不少合作的中介、渠道和開發(fā)商資源，想撿漏二手、新房的都可以聯(lián)系我們。

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如何判斷？

最后講幾條實操層面的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第一，多比較成交價，少看掛牌價。

同小區(qū)最近三個月的真實成交價，比這個性價比高那才叫筍盤。

第二，硬傷分兩種：能忍的和不能忍的。

朝向差、低樓層、靠干道、裝修破舊，這些是能忍的，可以通過價格彌補(bǔ)。

結(jié)構(gòu)安全問題、產(chǎn)權(quán)糾紛等是不能忍的，因為你搞不定后續(xù)的麻煩。

第三，想清楚未來能賣給誰。

在腦子里勾勒出三五年后買家畫像，畫像越清晰，你買錯的概率就越低。

第四，談價的時候抓住對方痛點(diǎn)。

掛500萬的房子，房東各有各的急法。

有的是換房周期卡住了，下家已經(jīng)定了，就等這套賣出去補(bǔ)首付。

有的是分遺產(chǎn)，只求快速變現(xiàn)。

抓住他們的痛點(diǎn)作為交換條件，他就愿意在價格上讓步。

這不是在占便宜，這是你在解決他們的問題，理應(yīng)獲得對價。

最后

越是預(yù)算有限的客戶，下跌市場中撿筍的意義就越大。

這是實現(xiàn)居住能級跨越的最好機(jī)會。

難的是，大部分人的買房思維是隨大流的，分不清機(jī)會和風(fēng)險。

我們在一線有很深的感受，現(xiàn)在市場上高性價比的二手房、優(yōu)質(zhì)的新房筍盤房源真的不少。

只是信息繭房的作用，很多人接觸不到。

如果你正在看房，拿不準(zhǔn)該買哪里、該賣哪里，歡迎咨詢我們。

無論買房還是賣房，我們都能給到你最專業(yè)的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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