北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在首都機(jī)場附近工作，未婚，手里有120萬，總預(yù)算350萬內(nèi)，想買一個兩居室。目前在看西壩河、國展、東直門這些東北二環(huán)到三環(huán)的板塊。考慮到家里還有老人，最近看的主要是一樓二樓的板樓，或者帶電梯的塔樓。

有一些房在東城區(qū)和朝陽區(qū)交界，但不知道現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該考慮東城區(qū)的房子（有幾套小兩居單價7萬左右，但戶型或者朝向存在缺陷），買東城區(qū)的房子會更保值一點(diǎn)嗎？

另，如果是首套的話，今年是入手購房的時機(jī)嗎？一年之中大概什么時候購房比較合適呢？

A：

1、您這是典型的自住為主，那就別有炒房的心態(tài)了，風(fēng)口早過去了。

2、而且在小板樓里一樓的可算硬傷，二樓的算瑕疵。塔樓則是得房率一般都低點(diǎn)兒，流動性弱于板樓。另外住建部一直在準(zhǔn)備推行按套內(nèi)面積報價，如果執(zhí)行，那對塔樓的價格來說至少不是利好。

3、現(xiàn)在是否考慮學(xué)區(qū)房？常規(guī)建議是如果預(yù)算高，朝陽區(qū)大幾百萬，東城上千萬的話可以在這種時期考慮學(xué)區(qū)房。因?yàn)榭們r越高，其中的學(xué)區(qū)溢價比例就越低，所以能買到各項(xiàng)兼顧的。

如果預(yù)算不太高，那現(xiàn)在的學(xué)區(qū)溢價率可沒降多少，占坑兒房更明顯，無論哪個區(qū)的在居住角度都性價比偏低。

另外今年起是明確的入學(xué)人數(shù)低谷期開始了，要至少延續(xù)到2032年，如果期間沒有鼓勵學(xué)區(qū)的政策，溢價部分很可能繼續(xù)受影響。以350萬來說，目前的溢價一般在100萬起步，考慮好保值的風(fēng)險再買吧。

4、東城帶缺陷的房子，那肯定保值不強(qiáng)唄。房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的。那從前年起就已經(jīng)在降低溢價率了，今年之后可能更明顯，也就是學(xué)區(qū)功能下降導(dǎo)致的價值下跌。再加上房子有硬傷，不宜居就導(dǎo)致不好賣，已經(jīng)是明顯的多年落后大盤了，那請問您保值的支撐點(diǎn)在哪里？

5、入手時機(jī)跟是否首套沒關(guān)系，只看自己是否有需求。我認(rèn)為現(xiàn)在北京的房價應(yīng)該是沒什么下跌空間了，但學(xué)區(qū)房的溢價部分說不好。所以自己考慮吧，買什么房自己決定。

一年之中一般是建議年底，因?yàn)槌山坏兔?，相對容易砍價兒。春天的話一般都是小陽春，就算不漲也不太好砍。另外學(xué)區(qū)房可以在五月之后看行情，因?yàn)樾畔⒉杉Y(jié)束了，買學(xué)區(qū)房的減少，業(yè)主有可能降點(diǎn)兒。

僅供參考。

二

Q:

我家的情況有點(diǎn)復(fù)雜，挺為難的。首先是我工作在大興薈聚附近，而孩子爸爸在海淀**大學(xué)任教，距離遠(yuǎn)通勤時間長，現(xiàn)在是我每天往返很辛苦。但因?yàn)樾@里有公寓提供，所以省去很大一筆租房成本。

目前我們都沒有北京戶口，孩子在老家上幼兒園，我們每個月回去看兩次。明年孩子上學(xué)，我們想接到北京來。但如果在海淀的話沒房子肯定進(jìn)不去好小學(xué)，所以有考慮自己買房解決擇校問題。

請問，如果是我們首付200萬，您認(rèn)為貸款到多少為合適？就是總價多少才能在海淀或豐臺買到兼顧居住和上學(xué)的房子？而且盡量保值些的。

A：

1、是有點(diǎn)兒復(fù)雜，您家要兼顧居住+通勤+學(xué)區(qū)+保值，而首付又不太高，實(shí)在不好都兼顧到。

2、我要建議的話您家是否也能考慮一下石景山？比如典型的蓮石路魯谷一帶，遠(yuǎn)洋山水現(xiàn)在均價不到5萬，400多萬就能買到兩居室。居住至少是沒問題的，小區(qū)也不算太老。通勤的話我認(rèn)為是在兩人中間，雖然不如偏向一邊的更合適，但也勉強(qiáng)算兼顧吧。

學(xué)區(qū)的話遠(yuǎn)洋是景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校，九年制，在石景山算數(shù)一數(shù)二的，放到海淀也至少中上。而且遠(yuǎn)洋山水也沒什么學(xué)區(qū)溢價，性價比相對高，價格走勢也至少不落后大盤。也算相對兼顧了。

但景山遠(yuǎn)洋前些年的學(xué)位很緊張，一般落戶都得五六年才能順位靠前，現(xiàn)在我不知道具體情況，想買的話先了解一下吧。

3、海淀我真說不出哪兒合適。主要是您家現(xiàn)在沒有北京戶口，而海淀的學(xué)位更緊張，大概率就算買了學(xué)區(qū)房也是被派位，那這溢價花的就意義不大了。

豐臺西邊也是差不多情況，有不錯的學(xué)區(qū)，但學(xué)位很緊張，本地孩子能保證房戶合一的，其他的據(jù)說連政保的還收不過來呢，非京籍的想對口入學(xué)不太容易。而且豐臺的好學(xué)校少，一旦被派位，那這學(xué)區(qū)房就基本白買了。

4、簡單就這情況吧，您家的情況是不好解決，至少是不好兼顧。我提的建議未必靠譜兒，還是先核實(shí)一下景山遠(yuǎn)洋的招生情況吧。

僅供參考。

三

Q:

向您咨詢一下我們置換房的事。我們是退休的倆口子，準(zhǔn)備把南海家園七里一樓的精裝二房二衛(wèi)賣掉，在兒子附近的中信新城東區(qū)買個二居或小三居。

1、現(xiàn)在我南海家園七里的房子掛牌348萬，心理價位315萬，有二個意向客戶，一對小年輕買房結(jié)婚，一對退休的，都是圖省事買精裝修拎包入住。老倆口出價300萬，我覺得低了就沒詳談，中介說價格差不多，您覺得多少為宜？

2、中信新城東區(qū)看中的二居樓層好，小區(qū)環(huán)境也不錯，除了沒有經(jīng)開區(qū)的學(xué)位，其它都可以，目前有幾個客戶都在通過中介在談，業(yè)主掛牌365萬，心理價格350萬，有客戶出價340萬，業(yè)主不同意，但估計(jì)346萬左右可松口。

我現(xiàn)在糾結(jié)的是南海家園七里的房子還沒成交，價格太低了不甘心，但不賣掉又擔(dān)心中信新城東區(qū)的意向房源沒了。請教一下，是低價賣了南海家園七里的房子后再去買中信東區(qū)的房子，還是直接先簽下中信東區(qū)的房源，再看是否有合適的價格賣掉南海家園七里的房子？麻煩您幫我指點(diǎn)一下

A：

1、這具體的行情我可不知道，而且每套房的情況也都不一樣。不過我看七里兩居室中間層最新的報價基本都是350萬左右，380萬的是去年的報價了，390的是年初的。那您的既然是一層，常規(guī)和中間層的價差是15%，所以300萬左右差不多。

2、河西北邊沒有亦莊的學(xué)區(qū)在我看來是利好，因?yàn)闆]有學(xué)區(qū)溢價，那居住的性價比就更高，也就更適合用不上學(xué)位的。將來如果也并入亦莊學(xué)區(qū)的話就是利好，不并入的話也不吃虧。

3、“幾個”客戶都在通過中介談，有這么搶手嗎？如果真的是都進(jìn)入砍價環(huán)節(jié)了，這套房的各項(xiàng)條件又都挺好，那大概率都該賣掉了。所以別太信吧，一般都是忽悠的制造焦慮。

4、先買還是先賣？看您現(xiàn)在的資金了，如果資金允許，或者說能簽個延期付款的協(xié)議，那現(xiàn)在這種行情的常規(guī)建議是先買，然后再慢慢兒賣。

因?yàn)橐粚映山恢芷陂L，很多時候不是價格的原因，而是要等到真喜歡的買家。而且今年唱漲的聲音明顯增大，深圳和上海的行情也都抬頭，很有可能傳導(dǎo)到北京。就算不傳過來，以北京現(xiàn)在的租售比來說也沒什么下跌的空間。

所以常規(guī)建議是這種時候先買了踏實(shí)，再者如果您說的“幾個”買家在談價了，那要真喜歡的話就更是先買了踏實(shí)唄。然后放平心態(tài)慢慢兒賣這套一層的，或許還多買點(diǎn)兒呢。

僅供參考。

四

Q:

北京土著，豐臺兩套回遷房，都是93平兩居價值300多萬。想換一套三居學(xué)區(qū)房，一家住，五口人，推薦哪里？夠住的，學(xué)校要好，保值也要好，有停車位

A：

1、您這一看就是剛有個想法兒吧，很寬泛很空洞，實(shí)在不好聊。

2、或者這么說吧，如果是不想再添錢，那兩套回遷房都賣掉的話是600多萬，留出點(diǎn)兒稅費(fèi)+裝修的錢是600萬整吧。想要夠住五口人的三居，看這意思怎么也得120平以上吧，甚至140平的，那這單價就最高不能超過5萬一平了。

這問題就來了，至少北京市區(qū)是沒這么便宜的學(xué)區(qū)房的，豐臺都沒有。郊區(qū)或許有，比如通州順義，但您能接受嗎？而且您這“好學(xué)?！钡臉?biāo)準(zhǔn)是什么?。靠偟糜袀€大致的標(biāo)桿兒吧。

3、再者還要保值好，您這預(yù)算就不太夠了。因?yàn)樗袑W(xué)區(qū)房都有學(xué)區(qū)溢價，而現(xiàn)在已經(jīng)過了入學(xué)高峰期了，至少在2032年之前，溢價部分都是有可能保值受影響的。

要想保值好，就最好買溢價低的，但這要么是撿漏兒，否則就得買總價高的。因?yàn)榭們r越高，能買的起的家庭就越少，買豪宅當(dāng)學(xué)區(qū)房的家庭也少，所以高總價的才溢價低。但600萬如果在全北京樓市可以算中位數(shù)，放在市區(qū)學(xué)區(qū)房里也就是普通吧，很難買到溢價低的，也就不好聊保值好了。

4、總之您要不先了解一下學(xué)區(qū)房的情況吧。然后比較一下各個行政區(qū)的教育模式，沒有哪里更好，只看哪個區(qū)適合自己家。再之后是學(xué)區(qū)學(xué)校，最后是小區(qū)和房子。您這剛剛是有想法，慢慢兒來吧。

僅供參考。

五

Q:

大興的泰中花園您了解嗎？102平的兩居室如果200余萬元，請問性價比是否算高？保值怎么樣？

A：

1、不太了解。老小區(qū)了，前些年一直辦不下房產(chǎn)證來，歷史遺留問題，現(xiàn)在可能是解決了吧。

一期和二三期應(yīng)該不是同一個開發(fā)商，最早是某人打著外資的旗號跟當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作的，但后來跑路了，所以二三期就是當(dāng)?shù)氐呐d集地產(chǎn)開發(fā)了。但具體怎么回事兒我都忘了，反正地段兒普通，質(zhì)量中等吧，也沒什么太特殊的。

2、性價比是否算高？那得看這200余萬是“余”多少了。我剛看了一下，這小區(qū)104平的兩居是租5000左右，那理論上講只要不超過300萬就算還行。

但這里是挨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，租房的應(yīng)該多，所以房租下浮10%才合理。那如果這么算的話，只要不高于270萬就算比較合理。

3、保值不算多強(qiáng)，否則也不會現(xiàn)在的價格。這跟旁邊比較一下吧，比如郁花園就算是同時期的，當(dāng)年泰中花園比郁花園至少貴了10-15%。但現(xiàn)在郁花園3萬多，泰中2萬多，而郁花園這種近郊老小區(qū)是不可能跑贏大盤的，那您覺得泰中的價格走勢如何？

4、總之這種小區(qū)就是典型的自住為主，其他方面的期望值別太高了，還是多考慮居住體驗(yàn)吧。

僅供參考。

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