北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請問：本人京戶，工作在海淀北三環(huán)，家庭年收入40萬稅后，目前孩子一歲準(zhǔn)備買房，首付150萬，貸款自我測評月供1.5萬之內(nèi)（孩子花銷較多）。

目前考慮了三個(gè)方案，請幫忙分析點(diǎn)評一下：

1、買海淀中關(guān)村學(xué)區(qū)房，考察后預(yù)計(jì)只能買到50平老破小兩居。

2、買昌平學(xué)區(qū)房，幾個(gè)名校的分校還未考察，房子能買三居，但通勤距離過遠(yuǎn)。

3、暫不買房，等四年后再考慮，預(yù)計(jì)房價(jià)能下跌一部分，如果能跌30%以上為最佳，到時(shí)我們還能再增加80萬左右首付。

章哥：

1、第一個(gè)方案好點(diǎn)評。優(yōu)勢就是學(xué)區(qū)排名高，教育氛圍好。劣勢就是老破小唄，而且溢價(jià)至少30%，居住的性價(jià)比也就低了這個(gè)比例。而且雖然中關(guān)村的學(xué)區(qū)好，溢價(jià)部分的支撐也相對強(qiáng)，但畢竟是老破小，在入學(xué)人數(shù)整體下降后，未必還能受追捧。所以到時(shí)候沒有對學(xué)區(qū)房的利好政策，那溢價(jià)部分有可能受影響。

2、第二個(gè)方案怎么說呢？直說吧，昌平到目前為止，沒有普遍意義上的學(xué)區(qū)房。確實(shí)有好幾所名校的分校，但成績暫時(shí)不突出，所以也就不太受追捧，對口房源也就沒漲出溢價(jià)，居住的性價(jià)比正常。

另外昌平一中和二中是好學(xué)校，如果按照成績是有資格漲出溢價(jià)的。但都不是直接對口房子的，所以也不算學(xué)區(qū)房。

通勤距離看自己的感受了，這外人不好建議。不過您看的應(yīng)該是回龍觀和二拔子一帶的吧？相對算不太遠(yuǎn)的，價(jià)格和各種指標(biāo)也基本等同于市區(qū)，只是沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)而已。

3、第三個(gè)方案就看自己的判斷了。我只能是給您算個(gè)賬吧。比如現(xiàn)在回龍觀融澤嘉園的吧，400來萬能買100平出頭兒的三居室，租金在7500左右，年化毛收益率就是2%以上，刨去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期也至少超過1.8%。而現(xiàn)在五大行存款利息是1.5%，所以租金收益是占優(yōu)的。

而您希望的是四年后房價(jià)下跌30%以上，那就是300萬之內(nèi)買到這100來平的三居。那請問租金是否也應(yīng)該同步下跌？按說是不會(huì)的，因?yàn)橘I賣和出租是兩個(gè)市場，有相關(guān)性但沒有必然的聯(lián)系。常規(guī)來講房價(jià)是有可能大漲大跌的，但租金大多平穩(wěn)，一般都是跟隨平均工資來波動(dòng)，大多數(shù)年份都是逐漸上漲的。

那假定未來四年工資不漲不跌吧，房租也就拉平，仍然是7500一個(gè)月。那對標(biāo)300萬的房價(jià)，這毛收益率可就是3%以上了，凈收益也能在2.5%以上。

那問題又來了，您認(rèn)為利率的走勢會(huì)怎樣，在現(xiàn)在1.5%的基礎(chǔ)上，是漲還是跌？我認(rèn)為是上漲的可能性不大。因?yàn)椴糠执笮卸疾惶峁┪迥昶诙ㄆ诹耍驗(yàn)樗麄冾A(yù)期未來的利息還會(huì)下降。

那問題還來了，即便是銀行利息不變，仍然是1.5%。而四年后經(jīng)過房價(jià)下跌，年化收益竟然2.5%以上了，您覺得可能性有多大？

我認(rèn)為是可能性不大的，畢竟誰都不傻，或者說不能一直傻。人家業(yè)主放著租金不掙，為什么要低價(jià)賣房?。慷野凑諛鞘械臍v史行情，銀行存款利息低于租金收益的時(shí)期很少，到目前為止就三次，每次都是房價(jià)低谷期，現(xiàn)在是第四次，是漲是跌走著看吧。

4、簡單就這情況吧，我沒有明確建議，只是列出以上情況供參考。買房是大事兒，只能自己決定。

僅供參考。

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