成都5月新房均價(jià)為16491元/m2?，環(huán)比上月微降0.15%，其中的錦江區(qū)?為33841元/m2?，位居全市第一的價(jià)格高地，青白江為9721元/m2、金堂為6509元/m2，這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣為價(jià)格洼地。成都5月二手房?的掛牌均價(jià)為15548元/m2?，環(huán)比上漲0.35%，其中的青羊、成華、金牛位列主城區(qū)二手房價(jià)格的前三位。

最近的成都樓市有點(diǎn)熱鬧，不是“開盤秒光”的熱鬧，而是大家蹲在市場里，對著價(jià)格“反復(fù)端詳”的熱鬧，這就好比以前買房子，像去超市搶購打折雞蛋，誰跑得快、誰買到就是賺到?，F(xiàn)在像去逛一個(gè)品類繁多的農(nóng)貿(mào)市場，有賣青菜的，有賣海鮮的，有賣精品水果的，你想買啥得看你的錢包和你的胃，各取所需。樓市分化在成都不是苗頭，而是擺在明面上的事實(shí)。

“物以類聚，人以群分”，市場經(jīng)濟(jì)免不了出現(xiàn)分類分化效應(yīng)。現(xiàn)在的購房者大致分成了剛需和改善兩類。剛需購房者可能剛畢業(yè)，在高新區(qū)找了工作，或者為了娃兒上學(xué)，目標(biāo)很明確：地鐵口附近、總價(jià)可控、能落戶就行。剛需現(xiàn)在面對的是妥妥的買方市場，挑選余地大，開發(fā)商為了迎合剛需卷得厲害，精裝樣板、歸家門廊、小區(qū)園林都得跟上。

改善人群比較復(fù)雜，大致可分為初級、中級和高級。初級改善者想把市中心的老破小換成周邊的電梯房；中級改善者追求品質(zhì)、好的物業(yè)和美的景觀；高級改善者“盯上”千萬級大平層或者獨(dú)棟別墅。千萬以上的高端人群面對的是賣方市場，物以稀為貴，他們想買個(gè)舒心、買個(gè)圈層，“貴得離譜”也認(rèn)，契合“買漲不買跌”的心理預(yù)期。

“一邊是海水，一邊是火焰”，現(xiàn)在的成都樓市出現(xiàn)“冰火兩重天”的分化，五城區(qū)邊緣或近郊一些剛需新盤的價(jià)格很友好，有些樓盤采取走量銷售，價(jià)格比之前的二手房還低，而掛牌量一多，效區(qū)房就成了買方市場。從新經(jīng)濟(jì)哲學(xué)效用論看來，“物以稀為貴，物以豐為濺”，只有在買方市場，買家才有底氣砍價(jià)，有時(shí)間慢慢挑。

市中心核心地段或擁有頂級資源的第四代和帶有空中花園的第五代住宅，盡管這類新房的價(jià)格比周邊二手房貴出一大截，但依然有人買。稀缺房源構(gòu)成了賣方市場的基調(diào)，甚至有某些豪宅項(xiàng)目，有錢都不一定能買到，開發(fā)商利用“門檻效應(yīng)”，要求購房人提供資產(chǎn)證明或繳納保證金，

限價(jià)銷售時(shí)期出現(xiàn)了“價(jià)格倒掛”，“倒掛效應(yīng)”或“剪刀差效應(yīng)”限制了房價(jià)過快上漲。在樓市熱點(diǎn)城市，人為限制新房價(jià)格，導(dǎo)致同地段的新房比二手房便宜，出現(xiàn)反常效應(yīng)?，F(xiàn)在限價(jià)取消或松動(dòng)，比如：深圳最近放開了中心城區(qū)限價(jià)。成都和杭州等絕大部分城市逐步回歸市場化，新房價(jià)格放開后比二手房貴，出現(xiàn)正常效應(yīng)。貴有貴的道理，新房在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造和裝修方面通常優(yōu)于次新和老舊二手房。

現(xiàn)在的房子差別太大，早就不是簡單的“磚頭水泥”，從早期的筒子樓到現(xiàn)在的第五代生態(tài)住宅，在成都買房，同樣地段的房價(jià)能差出好幾千甚至上萬。地段不同，價(jià)格不同，市中心和郊區(qū)差數(shù)倍。細(xì)節(jié)決定成敗，樓間距寬一點(diǎn)，采光就好一點(diǎn)；樓層高一點(diǎn)，視野就開闊一點(diǎn)；朝向正南或偏一點(diǎn)、裝修用進(jìn)口或國產(chǎn)品牌等，這些因素都在房價(jià)里體現(xiàn)得明明白白。

別墅和排屋、洋房、小高層和高層、疊墅和單層的價(jià)格大不相同，第四代住宅戶戶有花園，與傳統(tǒng)的鴿子籠相比有天壤之別。對于老百姓或普通購房者來說，現(xiàn)在的剛需行情相當(dāng)友好，房子失去金融屬性，不再被視為穩(wěn)賺不賠的理財(cái)產(chǎn)品，回歸到居住本質(zhì)，剛需一簇得以從容地看房，不用擔(dān)心買完就跌或被中介忽悠“明天就漲價(jià)”。

“抄股抄成了股東，抄房抄成了房東”，對于想靠炒房賺錢的投資者來說，現(xiàn)在的日子不好過，樓市回歸理性，租售比不高，持有成本大，房子徹底變成“不動(dòng)產(chǎn)”，想轉(zhuǎn)手都難。適合自己的才是最好的，說句掏心窩子的話，別信網(wǎng)上的什么“房價(jià)要崩”或者“暴漲前夜”，剛需者別好高騖遠(yuǎn)，改善者別為生活品質(zhì)舍不得花錢，適合家庭人口、通勤距離和經(jīng)濟(jì)能力的房子就是好房子。