北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

最近計(jì)劃在北京購(gòu)買(mǎi)一套房，我和兒子都有購(gòu)房資格，兒子未婚，您覺(jué)得用誰(shuí)的資格好？當(dāng)然房子是為了兒子結(jié)婚買(mǎi)的，按揭也是他主要還。

我們現(xiàn)在在海淀花園橋附近做生意，想買(mǎi)海淀的，但因?yàn)闆](méi)有北京戶(hù)口，所以對(duì)學(xué)區(qū)不太重視，不想買(mǎi)學(xué)區(qū)太好的，準(zhǔn)備了300萬(wàn)首付，貸款在200萬(wàn)左右，以保證自住為第一選項(xiàng)，之后也是地段和小區(qū)環(huán)境為主，另外如果買(mǎi)在豐臺(tái)區(qū)的話(huà)是不是會(huì)更好些？就是每天路程往返有點(diǎn)遠(yuǎn)了。

A：

1、既然是需要貸款，而且又對(duì)學(xué)區(qū)不重視，那索性就用您的資格唄，貸款人和月供也最好用您的賬戶(hù)。

或者說(shuō)不管用誰(shuí)的資格，這套房都是婚前財(cái)產(chǎn)，但婚后的還款部分有可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所以如果用您的名字，還款要是也從您賬戶(hù)支出的話(huà)，那這就與小夫妻完全無(wú)關(guān)了。

2、如果買(mǎi)海淀的就在花園橋附近就可以。這里的學(xué)區(qū)不算太熱門(mén)，大多數(shù)小區(qū)的溢價(jià)都不高。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了好幾年也沒(méi)怎么漲，是有可能買(mǎi)到很低甚至沒(méi)有溢價(jià)的房子的。

但這前提是多看房多算賬，要不然也不好找到溢價(jià)很低的。尤其您家的預(yù)算是500萬(wàn)，這在海淀不算多高的總價(jià)，想完全避免溢價(jià)不太容易。但反正花園橋附近不少小區(qū)呢，多找找看吧。

3、豐臺(tái)談不上更好，但選房更省事兒了，絕大多數(shù)小區(qū)都不算學(xué)區(qū)房，都沒(méi)有溢價(jià)?；蛘哒f(shuō)除了北大地和方莊芳星園的十八中學(xué)區(qū)，都是沒(méi)有溢價(jià)的，居住的性?xún)r(jià)比都正常。

但交通的問(wèn)題就看自己的感受了，這外人無(wú)法建議。

僅供參考。

二

Q:

我和孩子爸爸都是西城集體戶(hù)，但工作地點(diǎn)在豐臺(tái)，目前住單位提供的房子，租金不高。一直也有買(mǎi)房的計(jì)劃，但有三點(diǎn)疑慮：一是擔(dān)心買(mǎi)房后房?jī)r(jià)下跌，二是預(yù)算少，300萬(wàn)左右是買(mǎi)不到合適房子吧？三是如果買(mǎi)房就要遷走西城戶(hù)口，也不能再住單位的房子，對(duì)我們來(lái)說(shuō)屬于居住降級(jí)了。今年孩子四歲，請(qǐng)問(wèn)如果買(mǎi)房在豐臺(tái)西四環(huán)附近，有合適的推薦嗎？

A：

1、300萬(wàn)在西四環(huán)的房子挺多的，但看您的樣子也是要求不低，估計(jì)已經(jīng)看過(guò)不少了吧，否則不會(huì)得出“居住降級(jí)”的評(píng)價(jià)，這應(yīng)該是比較之后的結(jié)論了。所以我?guī)筒簧鲜裁疵?，只能是?jiǎn)單說(shuō)幾句。

2、擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，我認(rèn)為是北京沒(méi)什么下跌空間了。以西四環(huán)豐臺(tái)的為例，300萬(wàn)的房子如果是在老小區(qū)，那一般能租出6000塊左右的租金，一年7.2萬(wàn)，即便減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期，剩下6萬(wàn)多也是正常。那對(duì)標(biāo)300萬(wàn)的總價(jià)，年化收益在2%以上。

而現(xiàn)在銀行五大行存款是最高1.5%，房子的收益已經(jīng)明顯占優(yōu)。那假定您家現(xiàn)在持有的是300萬(wàn)的房子，還愿意降價(jià)多少出售？

3、您如果要求比較高，那300萬(wàn)確實(shí)是不好買(mǎi)到合適的房子。畢竟北京房子的中位數(shù)都5/600萬(wàn)，超過(guò)這數(shù)字才算改善性質(zhì)的。

4、其他的我沒(méi)什么說(shuō)的，戶(hù)口和單位房子只能看自己的選擇。

僅供參考。

三

Q:

我本來(lái)和您昨天發(fā)的問(wèn)題差不多要求，但看您說(shuō)要求高了，所以不自信了。但還是問(wèn)問(wèn)吧，500萬(wàn)預(yù)算，如果想在朝陽(yáng)買(mǎi)改善型住房，南北通透次新的三居真的不可能嗎？我們不太在乎地段，出行一般都開(kāi)車(chē)，對(duì)地鐵的要求不大，保值方面也只要不落后大盤(pán)就行。學(xué)區(qū)也不考慮，孩子都上大學(xué)了，當(dāng)然如果有的話(huà)更好。

A：

1、也不能說(shuō)不可能，但您這要求確實(shí)偏高，不太好買(mǎi)到，只能說(shuō)看運(yùn)氣吧。畢竟南北通透的三居一般至少90或100平，500萬(wàn)總價(jià)就是單價(jià)最高5萬(wàn)左右。這價(jià)位的房子在朝陽(yáng)很多，但您要的是“改善型的次新房”啊，那這選擇就不太多了。

2、我剛才上網(wǎng)看了一下，朝陽(yáng)區(qū)現(xiàn)在有3萬(wàn)套掛牌房源，其中南北向（未必通透）的三居室只有4000套。價(jià)格550萬(wàn)之內(nèi)的1300多套。然后中間樓層帶電梯的就不到200套了。這還沒(méi)說(shuō)房齡呢，如果限定15年之內(nèi)的也才只有50套了，10年的我都沒(méi)看，估計(jì)沒(méi)幾套。

而且這是所有性質(zhì)的房源，如果點(diǎn)開(kāi)看的話(huà)，這些房子基本都是回遷房+保障房，能滿(mǎn)足您改善的需求嗎？就算有商品房，那也大概率是帶硬傷或瑕疵的，也很難算是改善房。

3、簡(jiǎn)單就這情況吧，要不您自己上網(wǎng)篩選一下吧，都是公開(kāi)信息，看完就知道現(xiàn)實(shí)情況了。所以我要建議是既然是限定了500萬(wàn)總價(jià)的改善房，那其實(shí)可以看看其他區(qū)，比如通州順義等地，價(jià)格相對(duì)低的多，選擇也就多了。

僅供參考。

四

Q:

剛才看到您的文章說(shuō)上地東里的房子的學(xué)區(qū)溢價(jià)率50%以上，請(qǐng)問(wèn)您是怎么得出這個(gè)結(jié)論的？我們?cè)谏系鼐陀刑追?，前年最高峰時(shí)買(mǎi)的，60平兩居花了800萬(wàn)，現(xiàn)在價(jià)值700左右，難道說(shuō)其中350萬(wàn)都是學(xué)區(qū)的溢價(jià)嗎？那如果孩子減少而下跌了豈不是非?？植赖氖虑?，我感覺(jué)不可能似的。

A：

1、我怎么得出的結(jié)論，用沒(méi)有溢價(jià)的非學(xué)區(qū)房對(duì)比的啊。比如您家這套房吧，我剛上網(wǎng)看了看，60平兩居的租金是6000塊左右，基本符合市場(chǎng)行情吧？

那再看北邊回龍觀(guān)吧，這里肯定沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)。這里租金6000左右的房子基本都90平左右，價(jià)值350萬(wàn)上下。再遠(yuǎn)點(diǎn)兒看看朝陽(yáng)的房子，也大多數(shù)沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)。尤其是普通板塊的老破小，租金6000塊錢(qián)的也就是300萬(wàn)左右。

所以我就得出上地東里的學(xué)區(qū)溢價(jià)高的結(jié)論啊，否則還能怎么解釋?zhuān)恳簿褪菫槭裁磧r(jià)值700萬(wàn)，租金卻只有6000塊錢(qián)，租售比竟然高達(dá)1000以上？

2、反正在我看來(lái)，您這套700萬(wàn)的房子，學(xué)區(qū)溢價(jià)至少在300萬(wàn)左右起步。肯定不算低，至少超過(guò)海淀平均值。但這也沒(méi)辦法，誰(shuí)讓上地學(xué)區(qū)受追捧呢。

3、孩子減少也未必就影響學(xué)區(qū)房，上地畢竟學(xué)區(qū)好，如果持續(xù)受追捧就有可能保住溢價(jià)唄。只不過(guò)是從租金或居住角度來(lái)說(shuō)，如此高的溢價(jià)，后果就是居住的性?xún)r(jià)比不高，租金收益率也不高。

僅供參考。

五

Q:

最近計(jì)劃在北京購(gòu)買(mǎi)婚房，二居。首付預(yù)算150-180，總價(jià)不超350-400。要求是五環(huán)內(nèi)帶有一定的學(xué)區(qū)功能，但不要高額溢價(jià)的，因?yàn)槲覀冞€沒(méi)決定是否要孩子，上學(xué)時(shí)間就更不確定。鑒于北京房?jī)r(jià)高，我們考慮石景山或豐臺(tái)的，請(qǐng)推薦地鐵沿線(xiàn)的小區(qū)，以南北通透，電梯房為佳。

Ps：目前只看了大興西紅門(mén)的，鴻坤理想城的幾個(gè)區(qū)都有還不錯(cuò)的，就是這里是大興，而且沒(méi)有學(xué)區(qū)，感覺(jué)不合適。其他地段還沒(méi)看，請(qǐng)您推薦。

A：

1、既然限定了石景山vs豐臺(tái)的五環(huán)內(nèi)，那您的工作單位應(yīng)該在西邊吧？如果是，那除了石景山魯谷也就沒(méi)什么合適的地段兒了?？纯呆敼鹊木h旭城吧，單價(jià)5萬(wàn)左右，應(yīng)該能買(mǎi)到兩居室。

這里也算帶有學(xué)區(qū)功能，小學(xué)我忘了是哪所了，但中學(xué)名單里是有京源的，在石景山算是最好的學(xué)校之一，放到東西海也是中上。小區(qū)沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，不算學(xué)區(qū)房，居住的性?xún)r(jià)比正常。

2、其他好像沒(méi)什么合適的了。主要是您這要求帶學(xué)區(qū)功能就排除了絕大部分板塊，石景山和豐臺(tái)本來(lái)就好學(xué)校少，您還要求不帶溢價(jià)，那就更少了唄。

3、對(duì)了您還要求在地鐵沿線(xiàn)，那魯谷離地鐵不算近，還是您自己考慮是否合適吧。

4、其他沒(méi)建議了，您的要求不低，尤其又是婚房，那對(duì)居住體驗(yàn)的要求就更高，外人不好建議。

僅供參考。

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