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總結(jié)與展望 | 2026年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望(中)

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業(yè)績、融資

業(yè)績篇:房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底態(tài)勢,部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖

融資篇:一季度融資同比減少37%,花樣年和寶龍債務重組成功

業(yè)績篇

房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底態(tài)勢,部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖

受春節(jié)假期影響,2026年一季度房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底態(tài)勢。1-2月典型房企中累計業(yè)績同比增長的企業(yè)占比為29%,其中同比增幅大于100%的企業(yè)數(shù)量有9家,部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖。整體來看,一季度房地產(chǎn)政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好,但是由于購房者的信心和預期仍在修復過程中,企業(yè)銷售整體仍面臨挑戰(zhàn),房企仍需積極修煉內(nèi)功加以應對。

01

受春節(jié)假期影響,企業(yè)銷售整體繼續(xù)筑底

受春節(jié)假期影響,2026年一季度房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底態(tài)勢,房企銷售低位運行。1-2月行業(yè)典型房企累計銷售操盤金額2888.7億元,全口徑金額3073.4億元。

整體來看,一季度房地產(chǎn)政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好,但是由于2月是春節(jié)月,房企營銷鋪排普遍選擇避開,供應端供給約束依舊較為明顯,短期復蘇動能不足。


02

29家典型房企業(yè)績同比增長,9家企業(yè)增幅超過100%

從企業(yè)具體表現(xiàn)來看,2026年1-2月典型房企中累計業(yè)績同比增長企業(yè)共有29家,銷售額同比增幅前10的企業(yè)中7家是中小民營房企。在房企整體業(yè)績筑底的背景下,這些企業(yè)仍保持著較為穩(wěn)健的運營。

與此同時,部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖,同比增幅大于100%的企業(yè)數(shù)量有9家,其中標桿房企中建壹品的業(yè)績同比增幅達到了114.5%,這主要得益于其上海外灘元境項目單月貢獻超18億元,占總銷售額近一半,其稀缺高端改善型產(chǎn)品在政策寬松與需求集中釋放背景下實現(xiàn)“日光式”熱銷。


03

央國企整體表現(xiàn)較好,36.6%的央國企業(yè)績增長

從各檔位典型房企的性質(zhì)分類來看,1-2月銷售規(guī)模超過100億元的7家房企中沒有民營房企,同時越靠后的檔位民營房企占比越高,央國企則呈現(xiàn)相反的態(tài)勢。在市場筑底,且多數(shù)房企流動性仍然承壓的背景下,資本更傾向于投資較為穩(wěn)健的國央企和大型房企,而大多數(shù)的民營房企則受困于資金問題發(fā)展艱難。


從各類性質(zhì)企業(yè)的業(yè)績增長情況來看,央國企中業(yè)績增長的企業(yè)占比相對較高。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,央企中業(yè)績增長的企業(yè)占比達到了36.4%,國企中增長的企業(yè)占比為36.8%。相較之下,民營房企中銷售增長的占比為28.6%。

04

政府支持下行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展階段,房企需積極修煉內(nèi)功

當前,市場整體仍在延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢,1月中央發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策聚焦城市更新、融資優(yōu)化、財稅優(yōu)惠等維度,有助于購房需求的釋放,特別是二手房市場。2月中央及地方政策持續(xù)釋放利好,公積金優(yōu)化、城市更新、保障安居成為本月地方政策重點,月底上?!皽邨l”更釋放出積極的政策趨勢信號,有利于提振全國市場預期。3月政府工作報告的房地產(chǎn)相關(guān)表述以“提質(zhì)增效、長效構(gòu)建”為核心,形成“市場穩(wěn)定-民生保障-品質(zhì)升級-制度支撐-財政金融賦能”的完整施策體系,標志著行業(yè)正在全面進入以“存量盤活、品質(zhì)提升、長效構(gòu)建”為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

對于多數(shù)房企而言,未來需更加注重精細化運營,挖掘不同城市、不同購房群體的結(jié)構(gòu)性需求,以產(chǎn)品創(chuàng)新和升級迭代迎合購房偏好的轉(zhuǎn)變,同時嚴格控制債務風險。重倉一二線城市的房企,因市場需求相對穩(wěn)定,后續(xù)有望率先迎來穩(wěn)定;而布局三四線城市的房企,則需及時調(diào)整項目和布局策略。

融資篇

一季度融資同比減少37%,花樣年和寶龍債務重組成功

總結(jié):融資規(guī)模仍處低位,各類房企發(fā)債成本持續(xù)分化

01

一季度房企融資環(huán)境仍較為寬松,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制開始常態(tài)運行

2026年一季度房地產(chǎn)政策仍保持寬松基調(diào),1月份住建部部長倪虹在接受采訪時今年將著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,發(fā)揮好房地產(chǎn)融資“白名單”制度的作用,支持房企合理的融資需求,推行主辦銀行制。3月金融監(jiān)管總局在黨委擴大會議上提出要進一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用,加快建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應的融資制度。

在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制方面,1月15日金融監(jiān)管總局在2026年監(jiān)管工作會議上指出要推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行,助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此前在1月13日的政策指導中也宣布對于已經(jīng)進入融資協(xié)調(diào)機制“白名單”的項目,符合一定條件和標準的,可在原貸款銀行進行展期5年。此次對于房地產(chǎn)融資支持制度的優(yōu)化完善,能夠有效緩解項目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力,支持項目建成交付,有利于增強各方主體信心,穩(wěn)定市場預期。

而在存量收儲方面,3月17日財政部在發(fā)布《2025年中國財政政策執(zhí)行情況報告》時提出2026年要推動新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,穩(wěn)步推進城市更新,落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策。作為財政政策精準發(fā)力房地產(chǎn)“去庫存、優(yōu)供給、保民生”的關(guān)鍵落子,財政部明確專項債用于收購存量房轉(zhuǎn)保障房既為房企開辟批量去化通道、緩解流動性壓力,又以低成本方式快速補充保障房房源,精準覆蓋新市民、青年等群體住房需求


02

2026年一季度融資總量同比減少37%,融資成本整體維持低位

2026年一季度房企融資522.38億元,環(huán)比減少51%,同比減少37%。自2024年房企融資支持政策邊際改善,各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機制“白名單”,但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢,多數(shù)民營房企,尤其是出險房企,融資難的問題依然突出,同時房企的部分融資轉(zhuǎn)向了白名單的項目融資無法監(jiān)測也是一個原因。


從企業(yè)的債券類融資成本來看,2026年一季度的境外債券融資成本為10.86%,主要是因為2026年至今僅有瑞安房地產(chǎn)和新城控股在境外發(fā)行了優(yōu)先票據(jù),融資成本分別高達9.75%和11.8%,從而拉高了整體的境外融資成本。

2026年一季度重點房企境內(nèi)債券融資成本較2025年全年回升了0.23個百分點至2.73%,整體仍然處于較低水平,這一方面是由于自2024年貨幣環(huán)境開始寬松,LPR長期維持在低位;另一方面,發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企,這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯,如發(fā)債較多的首開股份、金隅集團和首創(chuàng)城發(fā)等等。2026年一季度整體新增債券類融資成本為3.51%。


3、境內(nèi)債權(quán)融資占比達88%,境外債權(quán)融資占比降至10%(略)4、央國企新增融資占比仍達80%,各類企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化(略)5、21家房企整體或部分實現(xiàn)債務重組,萬科債務問題仍值得關(guān)注(略)

展望:2026年償債壓力有所減緩,公募REITs助力房企由重至輕

從債務到期來看,2025年房企債券到期規(guī)模達4540億元,而發(fā)行規(guī)模僅有2138億元,房企仍然無法通過借新還舊覆蓋到期債務。而由于近年來,房企債券發(fā)行規(guī)模下滑明顯,2026年房企整體的債務到期規(guī)模也明顯下降,全年到期約3521億元,其中一季度到期約1090億元,三季度到期1114億元。從目前的融資情況來看,到2027年房企才能基本實現(xiàn)借新還舊覆蓋到期債務,債務到期壓力有所緩解。


而隨著近期的融資協(xié)調(diào)機制的常態(tài)化推進,以及項目貸款接續(xù)政策,為項目提供了更寬松的還貸緩沖期,是房地產(chǎn)融資支持制度的優(yōu)化完善,能夠有效緩解項目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力,支持項目建成交付,有利于增強各方主體信心,穩(wěn)定市場預期。

與此同時,隨著2025年底政府正式開始商業(yè)不動產(chǎn)REITs的試點,房企參與公募REITs的熱情明顯提升,包括保利發(fā)展、新城控股、首開股份等6家企業(yè)就在短期內(nèi)申報了6只商業(yè)不動產(chǎn)REITs,目前正在審批中。當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期,以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應當前的新形勢,而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變,通過打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務模式,幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

除此之外,對于開發(fā)業(yè)務而言,出險房企的首要任務仍是與金融機構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商,適當延長債務期限,緩解當前的債務壓力。未出險房企則需要對企業(yè)的土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,尤其是加快滯重庫存的去化,加快低量級城市項目去化。

排版:小Q

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