最近有幾件事還挺重要的，但關(guān)注的人好像不太多，但我們將新聞連在一起后，草蛇灰線，還是能看出不少端倪。

最近，中建八局旗下投資發(fā)展公司更名為中建八局城市運(yùn)營(yíng)公司。從投資建設(shè)到城市運(yùn)營(yíng)，看似沒啥，但這背后可能是醞釀著時(shí)代級(jí)的大變化。

2025年，四川省城市更新集團(tuán)、浙建城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)等也相繼揭牌成立。

在往下查，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多城市的住建局都已經(jīng)更名了。

還有一些城市比如上海、天津、西安、青島：則是保留了住建局，但加掛城市更新局牌子；或者是設(shè)獨(dú)立城市更新局與住建局并行。

毋庸置疑的是，從城市建設(shè)到城市更新，已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

從建設(shè)到更新，看著是兩個(gè)字的改變， 背后卻是一個(gè)時(shí)代的結(jié)束和另一個(gè)時(shí)代的開始。

什么是城市建設(shè)？

就是加速擴(kuò)張、拉大框架、一年一個(gè)尺度往大了走。

什么是城市跟新？

是停止擴(kuò)張，收縮邊界，優(yōu)化現(xiàn)有存量。

這種改變的背后，則和一份決策文件有關(guān)。這就是2025 年中辦、國(guó)辦聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》。

至此，國(guó)內(nèi)的發(fā)展邏輯，進(jìn)入到了第三個(gè)階段：

2010年以前是第一個(gè)階段工業(yè)化，當(dāng)工業(yè)化成熟后，進(jìn)入后后工業(yè)化時(shí)期；這個(gè)時(shí)候，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的龍頭， 就從工業(yè)化讓渡到了第二個(gè)階段城市化。

下面這張圖，在2010年，房地產(chǎn)占財(cái)政收入的比例，第一次超過了制造業(yè)，這就是大時(shí)代的第一次變化。

2023年是另一個(gè)分水嶺，這一年之后，國(guó)內(nèi)消費(fèi)+城市更新成為新的增長(zhǎng)龍頭。

這個(gè)轉(zhuǎn)變的背后，是幾個(gè)因素吧。

先聲明一下，下面這些數(shù)據(jù)，均來(lái)自于住建部部長(zhǎng)的官方發(fā)言。

首先是城市人口。我國(guó)有超過9.4億人生活在城鎮(zhèn)。也就是說(shuō)城鎮(zhèn)化比例已經(jīng)到了67%，已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。消費(fèi)基數(shù)很大，市場(chǎng)規(guī)模也很大。

其次是全國(guó)總?cè)丝?。?guó)內(nèi)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，呈現(xiàn)少子化、老齡化、區(qū)域人口增減分化的趨勢(shì)性特征。

這三個(gè)判斷，每一個(gè)都很重要。特別是區(qū)域人口增減分化，結(jié)果是19個(gè)城市群承載了全國(guó)75%的人口。

這種集約化發(fā)展，會(huì)帶來(lái)巨大的城市變革。

一些人口流出城市注定要鶴崗化；人口流入城市則因?yàn)榍罢靶圆蛔悖钆涮?、民生配套和基建城建，已?jīng)無(wú)法滿足人口集約化的需求。

所以，針對(duì)城市集約化發(fā)展，城市化策略已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向民生領(lǐng)域投資，通過舊改、路網(wǎng)、教育、醫(yī)療等等投入，通過提高城市建設(shè)水平，一邊提高城市就業(yè)，一邊提高人口市民化流速，從而做大做強(qiáng)消費(fèi)群體。

這是順應(yīng)大勢(shì)之舉。

在城市化擴(kuò)張時(shí)代的投資路徑，就是拉大框架。所以，過往的政策，是習(xí)慣于鐵公基之類的投資。目的是城市與城市之間的鏈接，是宏觀意義上的全國(guó)城市大發(fā)展。

但經(jīng)過近20年的積累，投資的邊際效應(yīng)已經(jīng)很弱了，很多外國(guó)博主贊嘆國(guó)內(nèi)的高鐵有多棒，正是因?yàn)槲覀円呀?jīng)超前了很多年了。

所以，接下來(lái)的城市投資，則是向民生類的公共服務(wù)大幅度轉(zhuǎn)移。

比如說(shuō)城市人均醫(yī)療、人均教育之類還差很多，這也是為什么不能公共服務(wù)平權(quán)的原因。

這是投資趨勢(shì)從宏觀向微觀的巨大轉(zhuǎn)變。

財(cái)新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)5年，也就是十五五期間，大概會(huì)有31萬(wàn)億的民生投資空間。

這里面，針對(duì)城市人口人均城市建設(shè)水平和公共服務(wù)質(zhì)量的，比如舊改、路網(wǎng)、體育場(chǎng)等等有23萬(wàn)億；針對(duì)流動(dòng)人口市民化的配套建設(shè)的，有7.5萬(wàn)億。

這個(gè)數(shù)據(jù)可不小，要知道，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)救市的時(shí)候，中央四萬(wàn)億投資，加上貨幣乘數(shù)，也才20萬(wàn)億投資總額。所以，這一定是一個(gè)巨大的投資趨勢(shì)。

但這個(gè)投資趨勢(shì)注定不是雨露均沾的。

因?yàn)榻酉聛?lái)對(duì)城市的投資是注定要二八分：

會(huì)投向持續(xù)有人口流入的城市和區(qū)域；

投向人口老齡化之下的養(yǎng)老、醫(yī)療設(shè)施；

投向城市化和城市人口剪刀差下城市建設(shè)水平低下和服務(wù)短缺；

投向代表未來(lái)經(jīng)濟(jì)方向的新質(zhì)生產(chǎn)力。

人口大洗牌注定帶動(dòng)城市大洗牌；資源的流向，也會(huì)跟隨城市大洗牌越來(lái)越集約化。

這將是城市化結(jié)束后，城市發(fā)展從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮和集約化發(fā)展的必然趨勢(shì)！

對(duì)我們的影響就是，該放棄的房產(chǎn)一定要放棄，不要心存僥幸。核心資產(chǎn)一定要布局在核心城市和核心地段。

最重要的，是一定不要跟大趨勢(shì)對(duì)著干！

中國(guó)的政策，一切都是明牌，政策趨勢(shì)決定著財(cái)政投資的方向，也決定著哪里水更多更大，這對(duì)一些有能力的人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)新的機(jī)會(huì)，就像十年前的包工頭都賺了很多錢一樣！

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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