7人角逐、競(jìng)價(jià)53輪！今天，河西仁恒江灣城一套建面約146.25㎡的法拍房，較起拍總價(jià)高出80萬(wàn)成交，單價(jià)約3.15萬(wàn)/㎡。

阿里資產(chǎn)官網(wǎng)顯示，這套房的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)約673萬(wàn)，單價(jià)約4.6萬(wàn)/㎡；打5.6折以380萬(wàn)起拍，單價(jià)僅2.6萬(wàn)/㎡，吸引7人報(bào)名競(jìng)拍，近1.5萬(wàn)次圍觀。

銳評(píng)君注意到，今年1月底，這套房曾以475萬(wàn)起進(jìn)行首次拍賣(mài)，最終流拍?，F(xiàn)在，即使加價(jià)超50次，總價(jià)也只定格在460萬(wàn)。競(jìng)買(mǎi)人，撿大漏了？

01

先看看這套法拍房的基本檔案。

地址：南京市建鄴區(qū)樂(lè)山路199號(hào)6幢1單元2401室

起拍價(jià)：380萬(wàn)

起拍單價(jià)：2.6萬(wàn)/㎡

評(píng)估價(jià)：673萬(wàn)

評(píng)估單價(jià)：4.6萬(wàn)/㎡

成交總價(jià)：460萬(wàn)

成交單價(jià)：3.15萬(wàn)/㎡

戶型面積：146.25㎡

房屋樓層：位于24層，總層數(shù)34層

打開(kāi)地圖，這套房坐落在仁恒江灣城二期蘭苑組團(tuán)，于2012年12月交付。

該組團(tuán)由9棟住宅圍合式組成，中央景觀體量驚人。戶型面積，聚焦在90-178㎡之間。

拍賣(mài)房源位于6幢，外部臨近燕山路，一路之隔是南京國(guó)際博覽中心。外立面是仁恒經(jīng)典的鋁板材質(zhì)，歷久彌新。

這套房建面約146.25㎡，高峰時(shí)期二手房成交價(jià)高達(dá)628萬(wàn)，單價(jià)約4.3萬(wàn)/㎡。

參考戶型圖如下，餐客廳及廚房居中布局；南側(cè)是帶衛(wèi)生間、衣帽間的套房；兩間次臥和客衛(wèi)分布在北側(cè)。

房屋實(shí)拍圖如下，裝修老舊的緣故，客廳頂部已經(jīng)斑駁。室內(nèi)雖然有基本的家具，但為無(wú)人居住的空置狀態(tài)。

今年1月底，這套房曾以475萬(wàn)的起拍價(jià)進(jìn)行首次司法拍賣(mài)，起拍單價(jià)約3.25萬(wàn)/㎡。當(dāng)時(shí)吸引了超1.2萬(wàn)次圍觀，但因無(wú)人出價(jià)而流拍。

今天，這套房雖然經(jīng)過(guò)了53輪角逐競(jìng)價(jià)，但最終的成交總價(jià)定格在460萬(wàn)，成交單價(jià)約3.15萬(wàn)/㎡。與一拍的起始價(jià)比，頗具性?xún)r(jià)比。

02

仁恒江灣城，向來(lái)是南京豪宅繞不開(kāi)的標(biāo)桿。

占據(jù)河西中部的核心地段，仁恒江灣城與南京眼、青奧雙子塔等為鄰，“長(zhǎng)”在現(xiàn)代化城市封面中。

這是南京最早擁有一線江景、產(chǎn)品力遙遙領(lǐng)先、圈層相對(duì)純粹的豪宅之一，分為四期開(kāi)發(fā)。“仁恒造”的光環(huán)，更讓其成為二手房市場(chǎng)的價(jià)格錨。

以四期江灣天成為例，這是南京塔尖改善買(mǎi)家公認(rèn)的江灣城巔峰之作，主力戶型200㎡以上。2023年4月，一套250.32㎡的大平層以2380萬(wàn)成交，單價(jià)高達(dá)9萬(wàn)5。

問(wèn)題來(lái)了，以3.15萬(wàn)/㎡的單價(jià)拍下仁恒江灣城二期房源，較普通二手房交易能省多少？

鏈家平臺(tái)顯示，目前仁恒江灣城二期掛牌二手房為85套。

這其中，154㎡、178㎡改善大戶型幾乎占了半壁江山。與拍賣(mài)房源同款戶型，只有5套，掛牌總價(jià)在520萬(wàn)至780萬(wàn)不等。

盡管房主普遍惜售，但江灣城二期146.25㎡戶型，在最近的市場(chǎng)檢驗(yàn)中并不出彩。

今年以來(lái)，該戶型成交了兩套，一套總價(jià)473.6萬(wàn)，另一套總價(jià)478萬(wàn)，單價(jià)均不到3萬(wàn)3。

而同組團(tuán)的154㎡、178㎡大戶型，近半年來(lái)的成交單價(jià)普遍在3.4萬(wàn)至3.6萬(wàn)不等。

豐富對(duì)比維度，銳評(píng)君統(tǒng)計(jì)了近半年來(lái)仁恒江灣城一至四期的次新房成交情況，數(shù)據(jù)顯示：

小區(qū)一期、二期戶型面積段重合度較高，成交單價(jià)也多集中在3字頭，性?xún)r(jià)比拉滿；

三期、四期以改善大戶型為主，今年僅四期成交了兩套，總價(jià)和單價(jià)也一騎絕塵。

整體來(lái)看，今天成功拍出的江灣城二期146.25㎡房源，最終成交價(jià)與同組團(tuán)同戶型二手房?jī)r(jià)僅有十來(lái)萬(wàn)的價(jià)差。若有房屋水電、物業(yè)等欠費(fèi)費(fèi)用須承擔(dān)，綜合成本則更高。

03

毋庸置疑，司法拍賣(mài)房，正成為買(mǎi)房人的選擇之一。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025全年，南京成交了1554套法拍住宅，清倉(cāng)率55.4%；成交均價(jià)14641元/㎡，成交折價(jià)率72.9%；成交總金額達(dá)26.4億。

這是什么水平？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也清晰明了，在全國(guó)主流城市中，位列TOP9。

事實(shí)上，南京有不少法拍房格外出圈。

昨天，南京“張治中公館”（鼓樓區(qū)沈舉人巷26、28號(hào)，慈悲社12、14號(hào)不動(dòng)產(chǎn)）成功拍出。

該房屋有獨(dú)立院落，主樓分為南北兩幢，加上東西廂房等，累計(jì)建筑面積超1082㎡，評(píng)估總價(jià)超9426萬(wàn)，起拍總價(jià)6599萬(wàn)。最終經(jīng)過(guò)兩名競(jìng)買(mǎi)人出價(jià)，以6604萬(wàn)成交。

這意味著，最早在2006年拿出來(lái)售賣(mài)，2018年報(bào)價(jià)一度高達(dá)2.3億，2025年4月拍賣(mài)前夕因當(dāng)事人提出執(zhí)行異議而暫緩拍賣(mài)……歷經(jīng)20年，這座關(guān)注度非常高、曾為張治中公館所在地的老洋房，歸屬終于塵埃落定。

2025年12月28日，鐘山國(guó)際高爾夫一套建面約1322.99㎡的法拍房火了。

鐘山國(guó)際高爾夫的魅力，南京“老錢(qián)”都知道。地段、資源、產(chǎn)品等都無(wú)可挑剔使然，這里的別墅動(dòng)輒“一個(gè)小目標(biāo)”。

這套評(píng)估價(jià)超1億的法拍房，吸引超5萬(wàn)次圍觀、2人報(bào)名競(jìng)拍，最終以7489.86萬(wàn)總價(jià)成交，成為南京最貴法拍房。

當(dāng)然，對(duì)于大部分買(mǎi)房人而言，選擇法拍房的底層邏輯是抄底撿漏。入手前，有哪些注意事項(xiàng)？銳評(píng)君提醒大家規(guī)避幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

第一，權(quán)利瑕疵。

遇到心儀的高性?xún)r(jià)比法拍房，大家一定要注意房屋權(quán)利情況。一般情況下，法院在拍賣(mài)成交裁定送達(dá)后，負(fù)責(zé)將拍賣(mài)房源移交給買(mǎi)受人，風(fēng)險(xiǎn)值就不高。

第二，高額稅費(fèi)。

通常，法院會(huì)在標(biāo)的物說(shuō)明中明確競(jìng)拍涉及的房產(chǎn)交易稅、費(fèi)、金由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)。若出現(xiàn)由買(mǎi)受人墊付的情況，會(huì)從拍款中優(yōu)先受償，買(mǎi)房人只需繳納自己應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)即可。

但要格外留意，若原房主是通過(guò)贈(zèng)與或繼承獲得房產(chǎn)，且法院公告規(guī)定“由買(mǎi)受人承擔(dān)全部稅費(fèi)”，買(mǎi)家就得承擔(dān)高額的個(gè)人所得稅（差額的20%），這類(lèi)房子要謹(jǐn)慎入手。

第三，高額欠費(fèi)。

提醒大家，需要警惕各種由買(mǎi)受人承擔(dān)的欠費(fèi)，尤其是一些改善住宅，物業(yè)費(fèi)、科技系統(tǒng)費(fèi)等不是小數(shù)目，一定要在出手競(jìng)拍前找物業(yè)全面了解欠費(fèi)總額，以免不必要的損失。