雨花臺(tái)岱山次新房，價(jià)格跌到1.5萬(wàn)/㎡以下了。

前幾天，有中介在小紅書(shū)曬出了一套成交房源：岱山新城的洺悅?cè)A府，建面約113㎡低樓層總價(jià)160萬(wàn)成交，折合單價(jià)約1.4萬(wàn)/㎡。

留言區(qū)有人嘆息：當(dāng)年最小戶(hù)型都要270萬(wàn)，如今的價(jià)格真是“吐血、腰斬”！

要知道，4年前想要買(mǎi)岱山新房，買(mǎi)房人不但要拿出5成甚至8成首付，還要拼運(yùn)氣搖號(hào)，一度躋身南京“一房難搖”的板塊之一。

沒(méi)想僅短短幾年，如今不到200萬(wàn)就能在岱山拿下一套精裝次新房，板塊置業(yè)性?xún)r(jià)比一再拉高。

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2019-2020年，岱山新房市場(chǎng)較為活躍的有電建洺悅?cè)A府、世茂璀璨睿灣、都會(huì)瀾岸等，新房均價(jià)普遍站上3萬(wàn)-3.2/㎡高位，每逢開(kāi)盤(pán)都與”搖號(hào)“、”熱銷(xiāo)“等詞關(guān)聯(lián)，熱度高漲。

然而新房交付后沒(méi)幾年，3萬(wàn)+/㎡的房子“1”字頭就能拿下。

洺悅?cè)A府，2022年8月收官銷(xiāo)許均價(jià)3.3萬(wàn)/㎡，最新二手房成交約1.4萬(wàn)/㎡。

洺悅?cè)A府今年首套成交房源，是一套建面約113.23㎡的低樓層房源，總價(jià)160萬(wàn)，折合單價(jià)僅約1.4萬(wàn)/㎡。

信息顯示，這套房子從首次掛牌到成交，半年多時(shí)間降了整整60萬(wàn)。

成交價(jià)不到2萬(wàn)/㎡的不止低樓層房源。

去年9月，一套建面約119.31㎡的中樓層房源，成交總價(jià)214萬(wàn)、單價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡。

對(duì)比去年一季度近2.2萬(wàn)/㎡的單價(jià)，晚幾個(gè)月出手的買(mǎi)家直接省下幾十萬(wàn)。

都會(huì)瀾岸，2021年3月收官銷(xiāo)許均價(jià)3.1萬(wàn)/㎡，最新二手房成交約1.8萬(wàn)/㎡。

二手房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，都會(huì)瀾岸小區(qū)今年已賣(mài)出2套房源，均價(jià)分別為約1.7萬(wàn)/㎡、1.8萬(wàn)/㎡。

這個(gè)價(jià)格有多“香”呢？

今年1月14日，一套建面約88.1㎡高樓層房源成交單價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)159.8萬(wàn)；而在去年3月，這個(gè)面積的高樓層房源還能賣(mài)到2.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)221萬(wàn)。

相當(dāng)于晚幾個(gè)月買(mǎi)房，就能省下六十多萬(wàn)。

翻看成交歷史可以看到，都會(huì)瀾岸在2024年4月賣(mài)出的首套二手房，也是約88.1㎡的高樓層房源，成交單價(jià)約2.8萬(wàn)/㎡，是目前小區(qū)最高成交紀(jì)錄。

從去年下半年開(kāi)始，小區(qū)成交單價(jià)就多在2萬(wàn)/㎡以?xún)?nèi)，而在去年一季度，小區(qū)還多次賣(mài)出過(guò)2.4萬(wàn)/㎡、2.5萬(wàn)/㎡的價(jià)格，降幅頗為明顯。

價(jià)格走低、成交量隨之攀升。小區(qū)在去年共賣(mài)出30套房源，多以90㎡以?xún)?nèi)房源為主，最低總價(jià)不到160萬(wàn)（單室套除外）。

對(duì)比前幾年250萬(wàn)的起步總價(jià)，如今小區(qū)的置業(yè)門(mén)檻性?xún)r(jià)比頗高。

世茂璀璨睿灣，2021年6月收官銷(xiāo)許均價(jià)3.1萬(wàn)/㎡，最新二手房成交約1.7萬(wàn)/㎡。

截止到目前，世茂璀璨睿灣今年僅有2套成交記錄，小區(qū)單價(jià)基本站穩(wěn)“1”字頭：

建面約96.44㎡中樓層，單價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)169萬(wàn)；

建面約117.41㎡低樓層，單價(jià)約1.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)195萬(wàn)。

世茂璀璨睿灣目前的最高成交單價(jià)是2.7萬(wàn)/㎡，建面約96.66㎡高樓層房源。我們以相同戶(hù)型的中高樓層房源為例，看一下近1年來(lái)小區(qū)房?jī)r(jià)行情。

2025年1月24日，成交單價(jià)25202元/㎡，總價(jià)243萬(wàn)；

7月15日，成交單價(jià)21567元/㎡，總價(jià)208萬(wàn)；

11月18日，成交單價(jià)19242元/㎡，總價(jià)186萬(wàn)。

從2.5萬(wàn)/㎡到1.9萬(wàn)/㎡，世茂璀璨睿灣的置業(yè)門(mén)檻已來(lái)到200萬(wàn)以?xún)?nèi)。

02

雨花岱山板塊與河西南僅有一條秦淮新河相隔，憑此優(yōu)越的地理位置，在早幾年市場(chǎng)火熱時(shí)期，首付比例也曾漲至5成、8成，創(chuàng)造過(guò)上千人搖號(hào)搶房的高光時(shí)刻。

2019年11月、2020年6月，世茂璀璨睿灣和都會(huì)瀾岸相繼首開(kāi)，新房均價(jià)約3萬(wàn)/㎡，雨花岱山的代名詞變?yōu)橹醒肟苿?chuàng)生活區(qū)和河西南岸，迎來(lái)開(kāi)盤(pán)搖號(hào)、日光售罄的時(shí)代。

2021年3月，都會(huì)瀾岸以5成首付加推，240套房源共1498組買(mǎi)房人報(bào)名搖號(hào)，普通號(hào)中簽率僅7.1%。

在當(dāng)時(shí)，即將搬遷的寧蕪鐵路、在建中的7號(hào)線(xiàn)、金陵中學(xué)岱山分校、世茂璀璨睿灣自帶的約5萬(wàn)方商業(yè)，都成為板塊突飛猛進(jìn)的助力。

同年5月，G34和G36地塊分別被新沂陽(yáng)光和萬(wàn)科搖中，毛坯限價(jià)沖上3.1萬(wàn)/㎡、3萬(wàn)/㎡，也就是后來(lái)的金基雅玥和萬(wàn)科雨悅光年。

6月，世茂璀璨睿灣以8成首付，把河西南岸的熱度燒到巔峰，成為河西南岸的雨花岱山，躋身當(dāng)時(shí)南京熱門(mén)置業(yè)板塊之一。

不到一年，河西南岸從3成首付飆至8成首付、千人搖號(hào)，勢(shì)頭非常猛。

停工的世茂璀璨睿灣商業(yè)

2023年底，地鐵7號(hào)線(xiàn)南段通車(chē)，板塊真正實(shí)現(xiàn)一站直達(dá)河西南，喜提重大交通利好。但此時(shí)的南京樓市開(kāi)始整體下行，岱山板塊也毫不例外地?zé)岫润E降。

加上仍未搬離的寧蕪鐵路和停工的世茂商業(yè)，板塊在樓市的存在感開(kāi)始降低。

在此期間，“岱山三劍客”相繼交付，當(dāng)年銷(xiāo)許均價(jià)3萬(wàn)+/㎡的房源，如今二手房成交單價(jià)接連來(lái)到“1”字頭。

就連毛坯限價(jià)3.1萬(wàn)/㎡、3萬(wàn)/㎡的金基雅玥和萬(wàn)科雨悅光年，也沒(méi)能躲過(guò)降價(jià)潮。

金基雅玥，銷(xiāo)許均價(jià)約32976元/㎡，另有升級(jí)裝修包2800元/㎡，最新二手房成交價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡。

萬(wàn)科雨悅光年，銷(xiāo)許均價(jià)32189元/㎡，另有2000元/㎡裝修升級(jí)包，最新二手房成交價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡。

從另一個(gè)角度來(lái)看，雖然河西南岸的熱度不及前幾年，但不斷完善的生活配套，還擁有毗鄰河西南的位置優(yōu)勢(shì)，又有遠(yuǎn)低于河西房?jī)r(jià)的友好門(mén)檻，這里仍是接納河西外溢客群的板塊之一。

03

目前的南京二手房，以?xún)r(jià)換量趨勢(shì)明顯。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2026年第一個(gè)月的南京樓市，共賣(mài)出了4929套二手房，相比去年12月份，成交量暴漲30.7%，市場(chǎng)熱度持續(xù)走高。（數(shù)據(jù)來(lái)源貝殼找房）

僅從成交量來(lái)看，二手房市場(chǎng)已經(jīng)率先露出“小陽(yáng)春”信號(hào)。

而據(jù)最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，南京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌1.2%，同比下跌8.4%，以?xún)r(jià)換量仍是南京二手房當(dāng)下的主流趨勢(shì)。

因此，像雨花臺(tái)岱山既有充足的優(yōu)質(zhì)次新房可選，又有便捷的交通、與河西一河之隔的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，疊加上車(chē)門(mén)檻已來(lái)到200萬(wàn)以?xún)?nèi)，對(duì)于剛需買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，性?xún)r(jià)比還在持續(xù)增加。