【品橙旅游】2025年12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（發(fā)改辦投資〔2025〕991號(hào)），《清單》對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進(jìn)一步拓展?！肚鍐巍访鞔_：四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目被納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的底層資產(chǎn)，可以發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

這意味著，酒店REITs正式上線！

實(shí)際上，本次擴(kuò)圍的資產(chǎn)類型并不限制于酒店，還包括體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目等，確切地說(shuō)是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

?即夢(mèng)AI

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs來(lái)襲！

11月27日，國(guó)家發(fā)展改革委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)展改革委政策研究室副主任李超表示：目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已涵蓋12大行業(yè)52個(gè)資產(chǎn)類型。其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已實(shí)現(xiàn)首單發(fā)行上市。

比較遺憾的是，其中文化旅游就是尚未發(fā)行的行業(yè)之一。好消息是，李超在發(fā)言中進(jìn)一步表示：近期，發(fā)改委正在積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。

隨后，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)迅速行動(dòng)。

11月28日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》，《意見(jiàn)稿》共八條，其中對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行了定義，即是指通過(guò)投資于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券以取得商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)權(quán)利，運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流并將主要收益分配給基金份額持有人的封閉式公開(kāi)募集證券投資基金。

《意見(jiàn)稿》明確：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金擬持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，權(quán)屬清晰、范圍明確、關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)齊備，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他要求。

《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》起草說(shuō)明中指出：商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)均是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過(guò)REITs進(jìn)行盤(pán)活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。

此舉在支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的同時(shí)，無(wú)疑也給文旅地產(chǎn)打開(kāi)了新的融資渠道。特別是國(guó)內(nèi)多數(shù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體、酒店等資產(chǎn)，絕大多數(shù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中的產(chǎn)物。

12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（發(fā)改辦投資〔2025〕991號(hào)），《清單》中擴(kuò)大為14大行業(yè)，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)中納入體育館項(xiàng)目、商旅文體商業(yè)綜合體，并明確四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目被納入底層資產(chǎn)。除此之外，新增城市更新設(shè)施和商業(yè)辦公設(shè)施行業(yè)。

具體如下：

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類消費(fèi)品市場(chǎng)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。與上述消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過(guò) 30%，特殊情況下最高不得超過(guò) 50%。四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目。

商業(yè)辦公設(shè)施。超大特大城市的超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目。

城市更新設(shè)施。老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目，以及涵蓋上述多種資產(chǎn)類型的城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目。

需要注意的是，《清單》對(duì)部分行業(yè)的原始權(quán)益人做了比較嚴(yán)格的限制。具體是：對(duì)于租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施等領(lǐng)域項(xiàng)目，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

對(duì)于文旅地產(chǎn)而言，似乎迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)。

根據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)顯示：目前，國(guó)內(nèi)共有五星級(jí)酒店819家。另外，四星級(jí)酒店數(shù)量超過(guò)2000家。

另外，值得關(guān)注的是，自2024年以來(lái)，以酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的CMBS、類REITs及持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模近千億元?？梢?jiàn)，資本市場(chǎng)在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活領(lǐng)域具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而且市場(chǎng)各方對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的估值邏輯、運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品機(jī)制設(shè)計(jì)等方面已形成較為廣泛的共識(shí)。

與CMBS、類REITs及ABS等債務(wù)融資工具相比，發(fā)行公募REITs擁有更顯著的優(yōu)勢(shì)：一是投資者可以直接持有底層資產(chǎn)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)權(quán)益性融資，收益來(lái)源包括運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值。而CMBS、類REITs及ABS等產(chǎn)品，投資者僅享有固定收益，無(wú)資產(chǎn)增值收益。二是公募REITs要求底層資產(chǎn)具備持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，并通過(guò)分紅機(jī)制向投資者分配收益，存續(xù)期通常與資產(chǎn)壽命匹配（如商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類REITs可達(dá)40年）。相比之下，CMBS、類REITs及ABS等產(chǎn)品依賴抵押資產(chǎn)未來(lái)收入償付，且存續(xù)期較短（通常5-10年），受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大。?

?國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)文旅資產(chǎn)擴(kuò)容歷程

中國(guó)REITs市場(chǎng)自起步以來(lái)，經(jīng)歷了一條從0到1、由點(diǎn)及面的發(fā)展軌跡，格局不斷拓寬。

從資產(chǎn)類別來(lái)看，中國(guó)REITs起步于基礎(chǔ)設(shè)施REITs，起始階段主要聚焦于倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、市政工程、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基建領(lǐng)域。

伴隨市場(chǎng)漸趨成熟，基礎(chǔ)設(shè)施REITs覆蓋范圍逐步延伸，清潔能源、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房等新興板塊也陸續(xù)被納入。

此后，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的版圖進(jìn)一步擴(kuò)展至水利設(shè)施、文化旅游、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)行業(yè)與資產(chǎn)類別。

如今，REITs的資產(chǎn)范圍已從基礎(chǔ)設(shè)施延伸至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，新納入城市更新設(shè)施和商業(yè)辦公設(shè)施行業(yè)，資產(chǎn)新覆蓋商旅文體健商業(yè)綜合體、酒店等，市場(chǎng)生態(tài)更趨多元與豐富。歷經(jīng)數(shù)輪擴(kuò)容，目前REITs覆蓋14大行業(yè)。

2021年6月，國(guó)家發(fā)展改革委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資﹝2021﹞958號(hào)），將自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施列入公募REITs的其他試點(diǎn)類別中。

2024年7月，國(guó)家發(fā)展改革委在《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)）中，將自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)和AAAA級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目納入文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)范圍，且明確在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的配套旅游酒店可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

2025年9月，國(guó)家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號(hào)）明確要求：積極研究探索文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等尚無(wú)推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，幫助項(xiàng)目盡快滿足發(fā)行條件。進(jìn)一步提出，積極支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市的要求，為社會(huì)資本參與的文旅REITs項(xiàng)目掃清障礙。

至此番，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)和《清單》發(fā)布，明確：體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目、四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目可以發(fā)行消費(fèi)設(shè)施行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

總之，本次REITs的擴(kuò)圍，對(duì)文旅企業(yè)，特別是文旅地產(chǎn)資產(chǎn)而言，或?yàn)槌钟袃?yōu)質(zhì)文旅商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的房企和地方國(guó)資提供市場(chǎng)化融資和退出渠道，緩解流動(dòng)性壓力。

（梁青 本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與平臺(tái)無(wú)關(guān)）