封面圖 | 馮叔在書(shū)房

問(wèn)：

馮叔，我看到一個(gè)說(shuō)法，「有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，平均下來(lái)，民營(yíng)企業(yè)存活5年以上的不到7%，能活到10年以上的不到3%」，可見(jiàn)創(chuàng)業(yè)之難。而您三十多年前開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，企業(yè)至今活得好好的。我很好奇，您和您的企業(yè)做對(duì)了什么？在這三十多年里，您的企業(yè)是否也經(jīng)歷過(guò)「生死一線」的至暗時(shí)刻？

馮侖：

當(dāng)然也經(jīng)歷過(guò)那樣的時(shí)刻。我們跟同時(shí)代的民營(yíng)企業(yè)在很多地方都有相似性，因此，別人犯過(guò)的錯(cuò)，我們也犯過(guò)，只不過(guò)我們不夠厲害，犯的錯(cuò)沒(méi)有別人嚴(yán)重，所以我們活下來(lái)了。

如果一定要總結(jié)活下來(lái)的原因，我想，我們至少做對(duì)了這幾件事。

第一，我們長(zhǎng)期保持著一個(gè)習(xí)慣：反省。

從1992年開(kāi)始，我們把公司成立紀(jì)念日定為「反省日」，每年的「反省日」，我們都要開(kāi)會(huì)，檢討過(guò)去一年里的得失，反思決策是不是合理，在一些細(xì)節(jié)上是不是有疏忽，在執(zhí)行的時(shí)候激勵(lì)機(jī)制是不是沒(méi)有做好……不斷地反省、提升、改變，幫助我們一次次躲過(guò)了足以讓企業(yè)覆滅的危險(xiǎn)。

舉例來(lái)說(shuō)，上世紀(jì)90年代中期，我們和很多同行一樣，高杠桿、高負(fù)債，還參股、控股了多家企業(yè)，包括金融機(jī)構(gòu)，我們一度獲得了金融全牌照，然后用金融的杠桿帶動(dòng)資源快速地聚合，以為這樣會(huì)帶來(lái)巨大的企業(yè)成長(zhǎng)和利潤(rùn)。

這種高杠桿高負(fù)債帶來(lái)的資產(chǎn)膨脹，一時(shí)間使我們陷入到一種資產(chǎn)的幻覺(jué)、能力的幻覺(jué)、利潤(rùn)的幻覺(jué)之中，于是個(gè)人也跟著膨脹，這非常之危險(xiǎn)。因?yàn)楸O(jiān)管環(huán)境的變化，金融市場(chǎng)環(huán)境的變化，所處的業(yè)務(wù)環(huán)境的變化，都會(huì)導(dǎo)致這種資金鏈條斷裂，最終公司會(huì)像人心梗一樣，突然一下完蛋。

好在我們?cè)?997年「反省會(huì)」以后，堅(jiān)決地停止了短貸長(zhǎng)投（用短期貸款做長(zhǎng)期投資）的行為。而且不再去接資金鏈，就是做產(chǎn)品，通過(guò)產(chǎn)品的銷售和積累公司的專業(yè)能力來(lái)獲得市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，然后使公司的財(cái)務(wù)健康，而不是像一些出狀況的公司那樣通過(guò)外部的融資性的現(xiàn)金流來(lái)不斷地?cái)U(kuò)大規(guī)模，或者用杠桿收購(gòu)、連環(huán)控股等方式，把公司規(guī)模做得似乎無(wú)限大，卻沒(méi)有核心利益、核心的利潤(rùn)。

之后我們把持有的金融機(jī)構(gòu)，包括民生銀行的股份，都賣掉了。我們逐漸收攏拳頭，聚焦行業(yè)，精研產(chǎn)品，努力把房地產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)中的幾個(gè)產(chǎn)品吃透，然后長(zhǎng)期堅(jiān)持，這樣我們才活到了今天。

第二，安分守己。對(duì)自己嚴(yán)格要求，才不會(huì)犯經(jīng)濟(jì)、法律上的錯(cuò)誤。有時(shí)候可能會(huì)委屈自己，也可能少掙點(diǎn)錢，但是在遵紀(jì)守法的范圍內(nèi)做生意，才能持久。

曾經(jīng)有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，被槍斃了，因?yàn)樨澑Ｔ谒鍪轮?，我們有一個(gè)生意要跟他談，和他約在酒店里見(jiàn)面。可是他到了以后，手下人讓我們上車談。我們開(kāi)始以為是領(lǐng)導(dǎo)譜兒大，結(jié)果上了車，他又說(shuō)要到郊區(qū)換個(gè)地方談，這車就一路開(kāi)到了城鄉(xiāng)接合部，突然停下來(lái)，手下人都走了，就留下了領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)給我們開(kāi)了一個(gè)價(jià)，讓我們把錢打到某個(gè)銀行賬戶。我們當(dāng)時(shí)有點(diǎn)蒙，就回來(lái)了。后來(lái)一合計(jì)，覺(jué)得這事不對(duì)，這人不像好人。我們就放棄了，這個(gè)事絕對(duì)不做了。不做了也沒(méi)有再多想，直到后來(lái)在新聞上看到這個(gè)人被判了死刑。這時(shí)我們才慶幸，當(dāng)時(shí)我們堅(jiān)持原則是對(duì)的，否則把我們也繞進(jìn)去了。

這個(gè)事提醒我們，得保持警覺(jué)，必須堅(jiān)持做好人的價(jià)值觀，必須有一個(gè)自己的是非標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來(lái)，無(wú)論走到哪兒，碰到多么復(fù)雜的事，都能立刻做出判斷，回到好人的出發(fā)點(diǎn)，避開(kāi)危險(xiǎn)。如果說(shuō)當(dāng)時(shí)我們的價(jià)值觀就是只要能掙錢，把事辦了就行，我們可能真就配合這個(gè)人，把錢給他了。那么今天，我們連說(shuō)話的機(jī)會(huì)都沒(méi)有，一定也跟著進(jìn)去了。

第三，在創(chuàng)業(yè)初期完善了公司治理結(jié)構(gòu)。

我們剛創(chuàng)業(yè)時(shí)，連《公司法》都沒(méi)有。在那個(gè)「野蠻生長(zhǎng)」的年代，不少公司組織都是江湖組織。

為了提升公司的治理，我們研究了很多類型的組織，比如水滸，比如太平天國(guó)。我們看民國(guó)商人的故事，也研究過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。我們?cè)噲D從前人的故事里面找到一些破解僵局的方法，得到一些啟發(fā)。

1993年12月《公司法》頒布之后，我們意識(shí)到，如果不把公司變成現(xiàn)代公司，還按照過(guò)去的方式進(jìn)行公司治理，那肯定是「死路一條」。

在創(chuàng)業(yè)之前，我是做政策、體制改革研究的，幾個(gè)合伙人也基本上都有在體制內(nèi)工作的經(jīng)歷，所以我們對(duì)寫在文件上的事情都很當(dāng)真，于是我們就開(kāi)始按照《公司法》把哥們關(guān)系變成股東關(guān)系，把大哥變成董事長(zhǎng)或總經(jīng)理，明確產(chǎn)權(quán)。

在此基礎(chǔ)上，后來(lái)分家的時(shí)候，我們用商人的規(guī)則進(jìn)行交易，一個(gè)公司最終變成六個(gè)公司，沒(méi)有出現(xiàn)大的動(dòng)蕩，這是很重要的。

而同時(shí)期的一些民營(yíng)企業(yè)老板不學(xué)習(xí)，不與時(shí)俱進(jìn)，也不把寫在文件上的事當(dāng)真，公司治理一塌糊涂，結(jié)果發(fā)生內(nèi)斗，企業(yè)分崩離析，個(gè)人也結(jié)局慘淡。

第四，我們始終在學(xué)習(xí)，不斷尋求認(rèn)知上的突破。這也是很關(guān)鍵的一點(diǎn)。

我最近一直想，我們這一生，腦子里究竟要進(jìn)多少水？從懂事起，我們就不斷地接受「二手知識(shí)」「三手知識(shí)」，被人灌輸各種理念，其中不少都是水，腦子里的水灌多了，人就不思考了，然后人云亦云，做出錯(cuò)誤的判斷與決策。

我做房地產(chǎn)，和很多人一樣，這些年腦子里也不斷進(jìn)水。哪來(lái)的水呢？外行人的水，小記者的水。我曾經(jīng)跟媒體的朋友交流，才知道，能專注于研究、報(bào)道地產(chǎn)領(lǐng)域超過(guò)10年的記者很少。有一些人，從業(yè)的時(shí)間很短，對(duì)行業(yè)的認(rèn)知有限，但是善于發(fā)明詞匯。有個(gè)捏腳的就叫健康地產(chǎn)，有個(gè)夜總會(huì)就叫文化地產(chǎn)，有個(gè)廠房就叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……可是除了我們，世界上其他地方都沒(méi)有這么講房地產(chǎn)的。這些年，不少垮掉的房地產(chǎn)企業(yè)的老板，認(rèn)知都來(lái)源于記者。

為了擁有對(duì)行業(yè)的正確認(rèn)知，我們不斷地學(xué)習(xí)，把腦子里的這些水都擠掉。其中一個(gè)做法，就是去研究發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)，看人家是怎么一路走過(guò)來(lái)的。

我們?nèi)パ芯康聡?guó)、新加坡、瑞士、日本、美國(guó)，以及中國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)，了解人均GDP分別在1萬(wàn)美金、3萬(wàn)美金、5萬(wàn)美金、7萬(wàn)美金的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)分別是怎么做的。

基于學(xué)習(xí)的結(jié)果，在2018年之前，我們就判斷：住宅地產(chǎn)這種高增長(zhǎng)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的發(fā)展模式已經(jīng)趨于頂峰，需要慢下來(lái)、停下來(lái)。

我們對(duì)照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的發(fā)展大多從住宅開(kāi)始，當(dāng)人均GDP達(dá)到1萬(wàn)美元左右，城鎮(zhèn)化率通常超過(guò)60%，人口也趨于零增長(zhǎng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)空間結(jié)構(gòu)格局基本確定，經(jīng)濟(jì)增速亦放緩，這些都是互相伴隨的現(xiàn)象。住宅的增長(zhǎng)也就由此轉(zhuǎn)慢，甚至趨停。

對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)還有人均住宅面積，當(dāng)時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積已經(jīng)超過(guò)40平米，這也符合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。

當(dāng)以上指標(biāo)或現(xiàn)象一并出現(xiàn)時(shí)，住宅的快速發(fā)展會(huì)逐步轉(zhuǎn)入「減速、減價(jià)、減量」階段。

因此，人均GDP一萬(wàn)美元之前像我國(guó)房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)，可以稱之為「房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代」或者是「住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代」。開(kāi)發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)是「規(guī)模、成本、速度」。

2018年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始「減速、減價(jià)、減量」，也就進(jìn)入所謂「后開(kāi)發(fā)時(shí)代」。這意味著整個(gè)房地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品開(kāi)始從住宅轉(zhuǎn)向非住宅。

基于這個(gè)判斷，我們就開(kāi)始布局「后開(kāi)發(fā)時(shí)代」的房地產(chǎn)，同時(shí)逐步放棄追求「規(guī)模、成本、速度」的發(fā)展模式，賣掉負(fù)債相對(duì)比較高的開(kāi)發(fā)類的業(yè)務(wù)。賣掉這些業(yè)務(wù)以后，我們的公司就變成沒(méi)有負(fù)債的公司，面對(duì)行業(yè)下行也沒(méi)什么壓力。而很多繼續(xù)追求「高增長(zhǎng)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)」企業(yè)，在過(guò)去幾年里都陸續(xù)暴雷了。