▲樓盤(pán)

文丨談古論今

大家好，這里是談古論今。

很多粉絲后臺(tái)私信我，讓談?wù)劮抠J斷供的事情。

說(shuō)起來(lái)，兩年前，銀行還是牛皮哄哄的債主。

那時(shí)候的斷供處理很簡(jiǎn)單——

你欠債，我就收房。

從起訴到拍賣(mài)，快的話(huà)3個(gè)月就能搞定，一氣呵成、那叫一個(gè)效率。

斷供的老鐵們呢？

不僅失去了房子，還要背上老賴(lài)的名聲。

但現(xiàn)在，畫(huà)風(fēng)變了——

銀行開(kāi)始主動(dòng)跟斷供者商量了。

月供還不起？那就先還25%吧，我不算你違約。

實(shí)在困難？行，延期也行吧。

沒(méi)工作？好吧，我們幫你找找。

你沒(méi)看錯(cuò)。

曾經(jīng)高高在上的銀行，現(xiàn)在開(kāi)始出處求你了。

有人說(shuō)這是銀行在顧全大局。

別天真，這是銀行怕了。怕什么？怕虧得更多。

先來(lái)看一組數(shù)據(jù)。

2024年1到8月，全國(guó)法拍房的掛牌量飆升到了43萬(wàn)套，同比暴增了70%。但成交率呢？只有23%。

這是什么概念？

現(xiàn)在你掛10套斷供房出去，只能出掉2套。剩下8套，就變成了銀行的不良資產(chǎn)。

更要命的是，即便成交，少說(shuō)也要打上個(gè)七折八折。一套300萬(wàn)買(mǎi)來(lái)的房子，降價(jià)到200萬(wàn)都不一定能賣(mài)掉。

原來(lái)那套“收房、拍賣(mài)、回本”的邏輯，銀行是徹底玩不轉(zhuǎn)了。

賣(mài)來(lái)賣(mài)去，銀行發(fā)現(xiàn)——

走司法程序，不僅耗時(shí)耗力，房子最后還賣(mài)不掉。即便賣(mài)掉，也要虧個(gè)30-50%。全國(guó)那么多房子，每個(gè)都這樣，自己還過(guò)不過(guò)？

但如果跟斷供者協(xié)商，讓他只還25%的月供，拉長(zhǎng)時(shí)間，至少還能收回點(diǎn)本金。

再看下銀行自己的數(shù)據(jù)。

全國(guó)42家上市的銀行，個(gè)人住房貸款余額較年初已經(jīng)減少了3191億。其中有19家銀行的房貸不良率在集體上升。

房貸，這個(gè)曾經(jīng)最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，現(xiàn)在成了燙手山芋。

但越怕什么越來(lái)什么——斷供的人，越來(lái)越多了。

如果都走法拍程序，法院根本就處理不過(guò)來(lái)。地方也不愿意看到大規(guī)模的法拍，那意味著大量的家庭失去了住所，社會(huì)會(huì)趨向不穩(wěn)定。

所以，對(duì)斷供進(jìn)行冷處理，就成了所有人間的默契。

銀行的讓步，看起來(lái)很人性——

降低月供、延期還款、甚至還采取了債務(wù)重組，一套組合拳下來(lái)，仿佛真的成了你朋友。

但別忘了，銀行永遠(yuǎn)都不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)。

降月供，是為了讓你繼續(xù)還錢(qián)；延期，是為了把還款周期拉長(zhǎng)，賺更多利息；至于債務(wù)重組，本質(zhì)還是為了讓你繼續(xù)背債。

關(guān)鍵是，這些策略都有一個(gè)前提——

你得還有還款意愿，你得還能還上一點(diǎn)。

如果你徹底躺平、徹底不還了，銀行該起訴還是會(huì)起訴。只不過(guò)，現(xiàn)在是提高了起訴門(mén)檻拔了。

同樣對(duì)斷供，銀行還“看人下菜碟”。

有還款能力的，就想辦法留住你繼續(xù)還錢(qián)；沒(méi)還款能力但有資產(chǎn)的，就慢慢磨，等你賣(mài)了其他資產(chǎn)來(lái)還；真的沒(méi)錢(qián)的，才會(huì)開(kāi)始走法拍程序。

問(wèn)題是，當(dāng)斷供的人越來(lái)越多，當(dāng)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，這樣的策略還能維持多久？

有很多人說(shuō)，斷供是道德問(wèn)題。

因?yàn)榍穫贿€，天理不容。

但事實(shí)是，這還是生存問(wèn)題。

一套房子跌穿了首付后，在你手里就完全是負(fù)資產(chǎn)。

繼續(xù)還貸，意味著你真的是完全為銀行打工了——你房子賣(mài)掉的錢(qián)，還不夠還欠銀行的錢(qián)，那你還還房貸干嘛呢？

所以，理性的人會(huì)怎么選？

肯定是斷供。

不還的話(huà)，損失的只是首付和已還的貸款。繼續(xù)還，損失的是未來(lái)30年的現(xiàn)金流。

所以，這從來(lái)就不是一道道德題。

更何況，這個(gè)游戲本身就不公平。

現(xiàn)在新房的貸利率是3.5%，存量房貸利率還在5%以上。同樣是欠銀行的錢(qián)，為什么利率差這么多？

你說(shuō)這是合同，那我問(wèn)你：

合同是誰(shuí)定的？議價(jià)權(quán)在誰(shuí)手里？

當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，銀行恨不得把錢(qián)塞給你?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)暴跌了，銀行說(shuō)這是你的選擇，你得承擔(dān)后果。

可房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，你收到分紅了嗎？

沒(méi)有。

那憑什么房?jī)r(jià)暴跌的時(shí)候，所有風(fēng)險(xiǎn)都要你一個(gè)人扛？

這才是問(wèn)題的核心。

所以，還是得進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率。

這不光是為了救銀行，更是為了救經(jīng)濟(jì)。

大家的錢(qián)就那么多，要么就拿去還房貸，要么就拿去消費(fèi)。當(dāng)房貸利率高到離譜的時(shí)候，所有的錢(qián)都用來(lái)還貸了，哪還有錢(qián)消費(fèi)？

消費(fèi)不起來(lái)，經(jīng)濟(jì)怎么循環(huán)？

經(jīng)濟(jì)循環(huán)不起來(lái)，銀行的日子能好過(guò)？

降存量房貸利率，銀行是少賺了一點(diǎn)利息，但整個(gè)經(jīng)濟(jì)都能喘口氣。

這才是真正的自救。

要知道，特殊時(shí)期，所有人都是一條繩上的螞蚱。銀行、買(mǎi)家、開(kāi)發(fā)商、政府，誰(shuí)都跑不了。

現(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵是，誰(shuí)肯先讓一步。

銀行已經(jīng)開(kāi)始讓了，用了冷處理的方式。

但這還不夠。

真正的解決方案，需要系統(tǒng)性的改變。

降利率只是第一步，后面還有穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心。

但無(wú)論如何，第一步必須邁出去。

因?yàn)闀r(shí)間不等人。

斷供的人越來(lái)越多，法拍的房子越來(lái)越多，

銀行能打的牌就會(huì)越來(lái)越少。

那這局棋，到底該怎么下？

我想，大家心里都有答案。

這個(gè)答案寫(xiě)在了37萬(wàn)億的房貸余額里，

寫(xiě)在了43萬(wàn)套的法拍房里，

也寫(xiě)在了每一個(gè)還在咬牙還貸的普通人心里。

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