土地市場迎來2宗開發(fā)用地掛牌，1宗位于未央團結(jié)片區(qū)，占地約76畝；另1宗位于灃東新城科統(tǒng)板塊，占地約188.7畝。

具體土地信息如下：

1、WY9-27-11：位于未央?yún)^(qū)御井路以東、聚德路以西、仁愛路以南、仁里路以北。

占地約76.088畝，為住宅兼商服用地，容積率1.2-2.5，綠地率不低于35%，建筑密度不高于25%，地上計容建面約6.8萬-12.7萬㎡。

土地掛牌起始價8.636億，折合畝單價約1135萬元/畝，樓面價約6809元/㎡。

短評：宗地最大的特點，其實不是土地指標(biāo)本身，而是所處的位置。放眼目前整個西安市場，團結(jié)片區(qū)是近一年熱度最高的區(qū)域之一。

從去年至今，綠城、招商、保億、龍翔、博元、明豐等房企持續(xù)布局，板塊新房市場保持著極高關(guān)注度。

其中綠城綠汀芳菲已經(jīng)完成清盤，保億潤園也接近尾聲，招商林嶼縵島和龍翔未央和鳴更成為今年上半年市場中的熱門項目。

從熱度來看，此次出讓的地塊，則處于整個片區(qū)較為核心的位置，教育資源是最大的優(yōu)勢之一，西側(cè)團結(jié)實驗學(xué)校，為高新一中教育聯(lián)合體體系。

商業(yè)方面，龍湖未央天街距離項目僅約500米，交通方面，10號線團結(jié)村站和紅旗廠站均位于1公里范圍內(nèi)。

與此同時，紅旗鐵路公園縱貫片區(qū)，向東還有廣運潭公園等生態(tài)資源。

對于拿地房企而言，目前板塊內(nèi)已經(jīng)有博元幸福源啟、綠城橄欖樹、明豐安和璟云、林溪書院等多個新盤待入市，下半年競爭將明顯加劇。

新項目如何做出產(chǎn)品差異化，如何平衡？

將成為決定去化速度的重要因素，最終會花落誰家，值得持續(xù)關(guān)注。

2、FD3-10-25：位于灃東新城灃東三路以南、灃東二路以北、復(fù)興大道以東、科源一路以西。

宗地占地約188.685畝，為商業(yè)用地，容積率1.0-1.2，綠地率不低于15%，建筑密度不高于55%，地上計容建面約12.6萬-15.1萬㎡。

土地掛牌起始價1.7556億元，折合畝單價約93萬元/畝，樓面價約1163元/㎡。

短評：如果說團結(jié)片區(qū)這宗地影響的是住宅市場，那么灃東這宗地影響的則是整個西安商業(yè)版圖。

從位置看，這宗土地幾乎已明確對應(yīng)此前簽約的杉杉奧萊項目，當(dāng)時市場最關(guān)注的就是項目何時能夠真正落地，如今土地掛牌，也意味著項目進(jìn)入實質(zhì)推進(jìn)階段。

值得關(guān)注的是，該宗土地要求競得人自持全部地上物業(yè)，自持期限10年，不得分割銷售或轉(zhuǎn)讓。

首先人流量上，區(qū)域內(nèi)已聚集了近50家世界及中國500強企業(yè)，科研人員超過2萬，疊加周邊大約7萬常住人口，基本的人流量已有保證，且消費能力不弱。

其次則是交通，16號線加上外圍高速路網(wǎng)，決定了不僅可以服務(wù)灃東，還可以往西安主城西部、咸陽輻射。

在過去幾年，灃東最大的問題就是規(guī)劃很多，但落地偏慢，而商業(yè)又是最容易被居民所感知的一環(huán)。

再說項目本身，本次也并不是傳統(tǒng)意義上的奧萊，而是奧特萊斯+購物公園的組合。

一方面，項目會做多業(yè)態(tài)組合；另一方面，也在主動借周邊的流量。

例如緊鄰的西安國際足球中心，無論是賽事還是演藝活動，都會帶來穩(wěn)定的人流，商業(yè)要做的就是將這些人留下來并轉(zhuǎn)化掉。

再往外看，還有昆明池、詩經(jīng)里這些文旅資源，商業(yè)一旦從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實，對區(qū)域的認(rèn)知改善是極為明顯的，尤其像奧萊這種自帶流量的項目。

不僅可以帶來局部價值的抬升，原本被詬病的生活配套短板被快速補齊，不論是新房還是二手房，整體的定價邏輯都會跟著調(diào)整。

未來將打造集購物、餐飲、兒童娛樂、沉浸式體驗于一體的商業(yè)綜合體，項目建成后預(yù)計年營業(yè)額可達(dá)10億元，帶動就業(yè)約2000人。

如今杉杉奧萊加入，也意味著國內(nèi)主流奧萊品牌幾乎已經(jīng)完成對西安市場的覆蓋，從某種意義上來說，西安正在逐步成長為國內(nèi)奧萊布局最密集的城市之一。

伴隨著杉杉奧萊進(jìn)入供地階段，灃東商業(yè)版圖也終于迎來最重要的一塊拼圖，對于整個灃東科統(tǒng)板塊而言，這或許將成為未來幾年最值得關(guān)注的商業(yè)項目之一。