在五六月的節(jié)點，一線樓市確實泛起了一絲反常的漣漪。

帶看激增，成交攀升，有些熱門小區(qū)甚至再現(xiàn)了房東開始反悔漲價的魔幻操作。隨著各大城市松綁政策底牌盡出，購房成本降至低谷。

這不禁讓人產(chǎn)生幻覺：房價終于觸底了嗎？然而樓市極易制造錯覺。這波看似熱鬧的行情，本質(zhì)是跌出性價比后的應激反應。

真實市場呈現(xiàn)“兩頭熱中間冷”的撕裂狀態(tài)：一線城市老破小被瘋搶，豪宅靠地段硬扛，而改善盤卻徹底無人問津。當存款激增而人們不愿加杠桿時，單靠降價換量的微弱漲幅無法印證真正的底部。

讓我們把時間線拉長來看，關(guān)于這波行情的起點，其實早在之前的市場演變中就埋下了伏筆。

每年春天，樓市小陽春都是熱議話題，今年的小陽春持續(xù)期比往年更長。以往樓市小陽春大多集中在3-4月，但今年5月以來，核心城市二手房成交依然活躍。

領(lǐng)跑本輪行情的北京、上海，二手房成交出現(xiàn)了放量、掛牌下降、價格企穩(wěn)的跡象。以北京、上海為代表的一線城市，是今年樓市行情的領(lǐng)頭羊。

今年4月，北京二手住宅成交1.8萬套，創(chuàng)下近五年4月單月新高。上海4月二手商品房成交2.9萬套，成交規(guī)模處于近年同期高位，其中有8天備案量均超過千套。

這兩大城市的小陽春是曇花一現(xiàn)還是企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，對后續(xù)市場信心極為重要。目前北京、上海的二手房成交還在保持增長。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月截至24日，這兩地二手房成交同比增幅分別為15%、29%。其中上海5月10日單日網(wǎng)簽1664套，再次刷新近五年單日新高。

當時數(shù)據(jù)層面的繁榮，恰恰為后來一線城市老破小被瘋搶的局面鋪墊了底色。

一線城市持續(xù)釋放的樓市熱度，背后誰在進入二手房市場？

后續(xù)支撐性如何？綜合多家機構(gòu)研究數(shù)據(jù)，較低總價的剛需買房人是本輪市場成交的主力軍。

以北京為例，普瑞地產(chǎn)研究顯示，截至4月份，當?shù)囟址砍山恢校?00萬元以下總價的房源占比達到78%，這一數(shù)值在2023年初僅為65%，期間上升了13個百分點。

進一步細分可見，這一變化主要發(fā)生在總價200萬元以下房源，成交占比從2023年的45%顯著上升至2026年4月的60%，200到300萬元之間的房源則相對穩(wěn)定。這意味著，在北京二手房交易中，買300萬元以下房子的人占比接近八成。

上海也有類似特征，截至今年4月，當?shù)?00萬元以下房源占比為70%。進一步細分可見，70平方米以下、總價200萬元以下房源成交占比分別為41%、50%。

關(guān)于這種低總價房源霸榜的現(xiàn)象，之前網(wǎng)上就有一個觀點認為這是剛需的狂歡，但現(xiàn)實是這直接導致了房東開始反悔漲價與換房鏈條梗阻的共存。

為何剛需房成交占比持續(xù)升高？

普瑞地產(chǎn)研究表示，上述趨勢進一步說明，去年老破小房源跌出的極致性價比，在持續(xù)消納市場中的極致剛需入市。

中指研究院認為，一線城市二手房成交持續(xù)向低總價段集中，主要源于前期房價持續(xù)回調(diào)，部分房源總價降至剛需可承受區(qū)間，性價比凸顯，吸引了部分觀望需求入市。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，低總價房產(chǎn)在二手交易中的占比持續(xù)上升，這一現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在北京、上海，在廣州等其他一線城市也同樣顯現(xiàn)。背后的核心邏輯是市場經(jīng)歷一輪下行周期后，正逐步進入筑底階段，期間部分戶型偏小、房齡較老的二手房出現(xiàn)價格超跌。

同時，部分業(yè)主擔心房價進一步走低，集中掛牌老破小等資產(chǎn)，此類房源在市場中占比較高，形成價格之間的相互壓制。此外，正是由于這些低價房源超跌，業(yè)主出售此類房產(chǎn)后，可用于改善購房的首付能力被壓縮，繼而導致改善動力不足。

若出售的房產(chǎn)僅值二三百萬元，要改善到位置相近的住房，可能需要賣掉兩套甚至三套才能實現(xiàn)。在這種市場格局下，部分持有多套房產(chǎn)的家庭更傾向于賣房套現(xiàn)，因此改善型房源的成交占比相對下滑。

隨著這股力量的推演，當時很多人認為單憑低價走量就能確認房價終于觸底了嗎的樂觀猜測，但現(xiàn)實是價格體系內(nèi)部依然暗流涌動。自去年以來，價格調(diào)整驅(qū)動的以價換量是核心城市二手房市場的主要特征。

但如今，在重點一線城市二手房市場，單純以價換量的特征正在悄然出現(xiàn)變量。中指研究院表示，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅(qū)動，價格持續(xù)承壓。

今年則有所不同，從供給端看，已出現(xiàn)掛牌量趨穩(wěn)、價格跌幅收窄的趨勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年4月末，重點25城二手房存量掛牌量環(huán)比下降1.6%，較上年10月高點回落4.3%。

其中，北京、上海掛牌量波動性下降，4月末同比分別下降1.1%和18.5%，較上年10月高點分別下降14%和21%。價格方面，去年四季度，核心城市經(jīng)歷加速下行，今年也出現(xiàn)一定的企穩(wěn)跡象。

數(shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%。同比來看，4月一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6個百分點。

中指研究院方面稱，成交放量與掛牌趨穩(wěn)、價格企穩(wěn)同步出現(xiàn)，是本輪修復與去年以價換量模式的重要區(qū)別，后續(xù)需關(guān)注這一態(tài)勢能否持續(xù)。其實，關(guān)于市場走向的爭論一直沒斷過，結(jié)合當下的一線城市老破小被瘋搶熱潮，我們必須更審慎地看待所謂的企穩(wěn)信號。

貝殼管理層日前在業(yè)績會上表示，與此前幾輪反彈相比，這輪小陽春有三個不同。第一，不只是政策后的短期放量，而是價格回調(diào)后購房門檻下降帶來的真實需求釋放。

第二，不只是以價換量，價格端已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)。第三，不只是買方入市，賣方預期和供給結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)邊際改善。

因此，本輪階段性修復的韌性好于以往。華泰證券也稱，今年以來房地產(chǎn)市場的復蘇并非僅源自政策驅(qū)動，也不僅是季節(jié)性因素，而是多方面共振的結(jié)果。

房價快速調(diào)整后，購房門檻進入剛需可接受區(qū)間，低總價房屋租金月供差進入平衡區(qū)，驅(qū)動剛需租轉(zhuǎn)購以及穩(wěn)健投資性入場。高能級城市房價跌回2016年或以前，驅(qū)動掛牌價跌速放緩、掛牌量增速放緩。

這輪行情持續(xù)性如何，能否真正企穩(wěn)，還需要觀察多個因素，包括置換鏈條能否激活。華泰證券稱，2025年重點城市房價下跌背后，部分原因在于置換鏈條的衰竭，尤其是剛需至改善的需求斷層。

今年以來，重點城市低總價二手房成交放量，為置換鏈條的重啟帶來了良好的基礎(chǔ)，但是否能向更高價位段的房屋傳導仍需要觀察。在中指研究院看來，低總價、小戶型房源是本輪行情的核心支撐，反映出二手房的性價比優(yōu)勢對剛需的吸引力。

短期看，隨著核心城市二手房成交持續(xù)放量，市場活躍度有望逐步向更大面積、更高總價段擴散，為后續(xù)市場穩(wěn)步修復積蓄動能。貝殼管理層方面稱，一季度由于落戶、入學等季節(jié)性原因，疊加政策對低總價房屋的定向利好，期內(nèi)一線城市首次置業(yè)占比走高。

從更長周期來看，改善需求是市場的核心驅(qū)動力量。進入4月后，核心城市大戶型、中高總價房屋成交占比微升，是改善型需求回暖的信號，也為市場韌性提供了一定支撐。

樓市正在回歸它最本真的價值，當泡沫被擠掉，價格回歸到居住的屬性本身，真正有需求的人自然會選擇入場。對于剛需來說，現(xiàn)在或許是一個能靜下心來認真挑選一套適合自己房子的窗口期。

任何投資和置業(yè)決策都需要結(jié)合自身的實際情況，謹慎判斷。沿著這些過往的剖析軌跡回溯，市場的分化與博弈早已給出了最真實的答案。

歸根結(jié)底，眼下這場一線城市老破小被瘋搶的戲碼，僅是房產(chǎn)跌出性價比后催生的剛需集中入市，絕非大盤徹底反轉(zhuǎn)。房東開始反悔漲價，更多源于短期放量催生的情緒錯覺。

房價終于觸底了嗎？真正的底部，需等待租售比覆蓋房貸、房價收入比回歸理性以及居民杠桿意愿實質(zhì)復蘇。

在這些硬核宏觀指標亮起綠燈前，任何盲目抄底的跟風沖動，都需要用理性的冷水予以審視。