各位聽說過天河棠德花苑嗎？

就是那個廣園快速以南，單價1字頭，3站地鐵到珠江新城的剛需神盤。

現(xiàn)在小區(qū)身價可能要漲，前兩天官方發(fā)布公告，天河財政要投資近1億來改造整個小區(qū)。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

壹

這次官方預(yù)計投資的9978萬具體怎么花，招標公告里寫得很清楚：

外立面、水管、消防設(shè)施、公共活動空間等等，都要煥新。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

其中工程費8643萬，工程建設(shè)其他費1045萬，預(yù)備費290萬。（以官方最終審查確定為準）

另據(jù)改造工程可研報告顯示，改造范圍是A-H共8個分區(qū)，涉及107棟住宅樓（不包括東北角的棠德花苑新社區(qū)）。

住戶有9072戶，如果平攤下來，每一戶都能享受約1.1萬元的改造投資。

這次改造不是小修小補，而是各種基礎(chǔ)設(shè)施都會升級。

其中，外立面整飾超4.1萬平，屋面翻新超3.6萬平，樓道粉刷27萬平，新增不銹鋼扶手近1.3萬米。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

還有業(yè)主普遍關(guān)心的公共活動空間，此次改造包括人行道2.3萬平，也會新建彩色瀝青跑道、中心花園汀步、海綿設(shè)施、休憩座椅等等。

整個項目工期760天，相當于25個月，計劃竣工時間為2028年10月31日。

如果加上2個月的竣工驗收，大概是在2028年年底完工。

要了解棠德花苑，還得從它的“特殊出身”說起。

這里當初建設(shè)的目的是用來做解困房，專門解決廣州中低收入家庭的住房困難。

近萬戶、數(shù)萬人長期住在這里，體量在整個天河也堪稱數(shù)一數(shù)二。

|小區(qū)現(xiàn)狀｜圖源：廣州公共資源交易中心

單看地段，小區(qū)位于廣園快速和中山大道之間，距離金融城只有1.6公里。

從小區(qū)走到21號線棠東站大概是700米，去往天河公園、員村、潭村等板塊都很方便。

內(nèi)部有幼兒園、小學，菜市場、商超、餐飲也都有，基本能滿足日常需求。

｜廣州樓市發(fā)布 制

但與此同時，小區(qū)各種硬傷也被不少二手買家“嫌棄”。

半開放式設(shè)計、人車不分流、物業(yè)基本沒啥存在感，人員進出很復(fù)雜。

加上樓齡近30年，部分樓棟沒有電梯，居住密度高，內(nèi)部甚至還有部分土路。

|小區(qū)現(xiàn)狀｜圖源：廣州公共資源交易中心

學校棠德南小學一般，戶型又是上個世紀的設(shè)計，對于"為孩子買房"的家庭吸引力有限。

說它便宜吧，放在天河確實是地板價，很多買家都能夠全款拿下。

但你說它值得剛需去沖，得看個人的接受度。

在里面住過的人會告訴你，小區(qū)的居住體驗確實不太行。

|小區(qū)現(xiàn)狀｜圖源：廣州公共資源交易中心

過去幾年樓市退潮，棠德花苑這種老破小跌幅也很明顯。

高峰期2023年二手成交價超3萬/平，現(xiàn)在主流成交在1.3-2萬/平之間浮動。

不過話又說回來，金融城邊上1字頭的地鐵盤，還要啥自行車？

|圖源：貝殼

貳

其實，官方投資近1個億來改造小區(qū)，也是國家新一輪城市更新政策的落地。

按照天河此前的公示，計劃對全區(qū)超20個樓齡25年以上的老舊小區(qū)進行改造。

棠德花苑并非孤例，只是涉及住戶是最多的，備受外界關(guān)注。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

也正因為小區(qū)體量太大，改造起來確實需要耗費大量人力和物力。

無論翻新外立面，還是升級消防、改造公共空間等等，這么多事情讓業(yè)主自己推進很難，只能靠政府進場。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

改造之后，小區(qū)會更整潔、更安全，對居住體驗的提升是實打?qū)嵉摹?/p>

至于未來的房價行情，或許會迎來一波提升，但幅度也有限。

畢竟，保障房底色+高密度+老舊大盤的定位，還是非?！疤糍I家”的。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

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