6月15日，黃埔安居集團(tuán)發(fā)布《廣州市黃埔區(qū)城中村改造項(xiàng)目房票轉(zhuǎn)讓操作流程規(guī)范指引（試行）》（以下簡稱《規(guī)范指引》），在當(dāng)前特定政策窗口期內(nèi)適用。這意味著，房票轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)在暫停近四個(gè)月后正式重啟。

此時(shí)距離2024年4月《廣州開發(fā)區(qū) 廣州市黃埔區(qū)城中村改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）印發(fā)，黃埔區(qū)發(fā)出全國首張“依法征收、凈地出讓”城中村改造項(xiàng)目房票，已過去兩年有余。

房票轉(zhuǎn)讓的話題一直深受關(guān)注，黃埔區(qū)又是廣州房票較多的區(qū)域，此前一度出現(xiàn)“轉(zhuǎn)讓潮”，又催生了一條灰色市場鏈條。如今從“允許轉(zhuǎn)讓”到“暫停整頓”再到“規(guī)范重啟”，規(guī)則經(jīng)歷了怎樣的變化？又將帶來哪些影響？

廣州市黃埔區(qū)城中村改造房票憑證示圖。

五大變化推動(dòng)“放得開”到“管得住”

2024年《實(shí)施細(xì)則》中，房票轉(zhuǎn)讓僅作為其中一條出現(xiàn)，內(nèi)容不過百余字。黃埔安居集團(tuán)曾在官微文章中指出，“房票的核發(fā)、使用、轉(zhuǎn)讓與結(jié)算等流程具有嚴(yán)格的政策規(guī)定和程序要求，通過我司辦理房票轉(zhuǎn)讓等有關(guān)手續(xù)無需支付手續(xù)費(fèi)”，但未對外公布詳細(xì)要求。

對比之下，剛剛試行的《規(guī)范指引》變化不可謂不大。如果說舊規(guī)是“放得開”，新規(guī)則是努力“管得住”。規(guī)則演變及影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)核心維度：

一是轉(zhuǎn)讓范圍大幅收窄。 2024年規(guī)則僅規(guī)定“每張房票允許實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次，兌付期限不變，且不得分割轉(zhuǎn)讓”，對受讓人身份未作限制。設(shè)計(jì)初衷是為村民提供更多騰挪空間，但寬松的口子也引來了套利者。

2026年新規(guī)則明確要求，允許房票轉(zhuǎn)讓在“本項(xiàng)目被征收人之間”進(jìn)行，且轉(zhuǎn)讓人需滿足“每戶擁有一套住房”的前提條件。這意味著，房票轉(zhuǎn)讓被嚴(yán)格限定在同一個(gè)城中村改造項(xiàng)目的被拆遷人群體內(nèi)部，外部資金和購房者被徹底擋在門外。對于持有房票的村民來說，變現(xiàn)渠道確實(shí)窄了，但那些惡意壓價(jià)的中介也被一并攔下。

二是價(jià)格有了“地板價(jià)”。 明面上看，2024年規(guī)則對轉(zhuǎn)讓價(jià)格未作約束。2026年新規(guī)首次引入價(jià)格底線機(jī)制：轉(zhuǎn)讓人首次發(fā)布房票轉(zhuǎn)讓價(jià)格，不得低于房票票面金額的9折；轉(zhuǎn)讓發(fā)布時(shí)間滿7天后，方可在每周六、日修改一次轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

這個(gè)“九折紅線”意味深長：既不讓中介以七折甚至更低的價(jià)錢“收割”村民，也為房票保留了一定的內(nèi)在價(jià)值。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是在市場流通和價(jià)值保護(hù)之間劃了一條底線。

三是交易從線下走向平臺(tái)。 2024年規(guī)則僅提及“房票轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方當(dāng)事人現(xiàn)場共同確認(rèn)，憑房票、身份證明、房票轉(zhuǎn)讓合同、房票協(xié)議辦理實(shí)名轉(zhuǎn)讓手續(xù)”。2026年新規(guī)則搭建了完整的線上平臺(tái)——黃埔安居服務(wù)平臺(tái)，要求轉(zhuǎn)讓信息須在平臺(tái)提交發(fā)布，受讓人須在平臺(tái)完成身份核驗(yàn)后方可查閱房源信息。如此，交易的透明度大幅提升，“一票多賣”“私下更名”的操作空間被壓縮。

四是資金監(jiān)管從空白走向“托管”。 2024年規(guī)則對轉(zhuǎn)讓資金安全未作安排。2026年新規(guī)要求，轉(zhuǎn)讓人與受讓人共同前往指定銀行機(jī)構(gòu)辦理資金監(jiān)管手續(xù)，交易資金統(tǒng)一存入銀行監(jiān)管賬戶，“禁止私下轉(zhuǎn)賬”。這填補(bǔ)了此前私下交易卷款失聯(lián)的漏洞。

五是近親屬轉(zhuǎn)讓更規(guī)范化。 2024年規(guī)則僅允許房票為本人或其直系親屬（配偶、父母、子女）購房。2026年新規(guī)將可轉(zhuǎn)讓的近親屬范圍擴(kuò)展至兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女，但同時(shí)要求提供多重親屬關(guān)系證明，“通過多重核驗(yàn)杜絕造假過戶”。

2026年2月3日，廣州市黃埔區(qū)南崗西路城中村改造項(xiàng)目首批房票業(yè)主收樓。通訊員 李劍鋒 攝

從“放”到“管”需在保障權(quán)益和市場流通間找到平衡

此次規(guī)則大調(diào)整，根源在于過去一年多市場實(shí)踐中暴露出的制度漏洞。

從2025年下半年開始，中介炒賣房票的現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。這樣的情況不只發(fā)生在黃埔。據(jù)此前媒體報(bào)道，有中介以七折甚至更低的價(jià)格從村民手中批量“掃貨”，再通過違規(guī)操作湊成大額房票，轉(zhuǎn)手以九折賣出，差價(jià)輕松入袋?！笆拯S埔房票，8折直出，可對接業(yè)主”——類似信息在社交平臺(tái)和聊天群里隨處可見。

部分村民的心態(tài)不難理解：當(dāng)手里已有多套住房時(shí)，對再添置一套的興趣不大，更愿意將房票快速折現(xiàn)。而中介恰恰捕捉到了這個(gè)需求，在信息不對稱中攫取差價(jià)。更有甚者，一票多賣、收錢后失聯(lián)的事件時(shí)有發(fā)生，買家風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，村民權(quán)益也難以保障。

今年1月21日，黃埔區(qū)悄然按下房票轉(zhuǎn)讓“暫停鍵”。此后四個(gè)多月，房票核發(fā)和正常購房流程不受影響，但所有形式的轉(zhuǎn)讓被暫緩。這為政策制定者贏得了調(diào)研梳理的時(shí)間窗口。

在南崗街道西路片區(qū)，村民來到房票簽約中心咨詢。通訊員 李劍鋒 攝

如今，新規(guī)通過限定轉(zhuǎn)讓圈層、設(shè)置價(jià)格底線、線上平臺(tái)監(jiān)管、銀行資金托管等多重約束，“從源頭壓縮套利空間”。曾經(jīng)活躍的房票倒賣產(chǎn)業(yè)鏈，或?qū)⒚媾R實(shí)質(zhì)性萎縮。

根據(jù)“廣州黃埔發(fā)布”5月29日披露的數(shù)據(jù)，截至當(dāng)時(shí)，黃埔區(qū)通過房票認(rèn)購商品房7782套、77萬平方米、涉及資金134億元，累計(jì)核發(fā)房票5441張、使用資金74億元，城市更新項(xiàng)目在建、建成和房票安置面積達(dá)到總安置量的七成以上。

房票制度的體量已不容小覷。轉(zhuǎn)讓規(guī)則的收緊，無疑有助于遏制投機(jī)炒作、保障被征收人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。但硬幣的另一面是：房票的流通半徑縮小，變現(xiàn)難度增加，對“房源超市”商品房去化的拉動(dòng)作用也可能減弱。黃埔房票轉(zhuǎn)讓如何在保障被征收人權(quán)益與維持市場流動(dòng)性之間找到平衡，仍需進(jìn)一步觀察。

南都廣州新聞部出品

采寫：南都N視頻記者 莫郅驊