咱們聊聊上海最近一個(gè)挺有意思的試點(diǎn)。浦東、徐匯、靜安三個(gè)區(qū)，政府直接出手收購(gòu)存量二手房，拿來(lái)改造成保障性租賃住房。到現(xiàn)在已經(jīng)累計(jì)收了523套。這操作在全國(guó)都算新鮮，背后到底打的什么算盤(pán)？

先說(shuō)最抓眼球的，徐匯區(qū)搞了個(gè)“房票”機(jī)制。區(qū)屬國(guó)企出面收居民的老房子，不收中介費(fèi)，交易流程也安全。賣(mài)房的錢(qián)打進(jìn)監(jiān)管賬戶?？顚Ｓ?，有效期一年。這樣一來(lái)，想換房的人不用愁舊房子賣(mài)不掉，拿了房票直接去買(mǎi)新房，實(shí)現(xiàn)“舊房快速處置、新房順利購(gòu)置”。這招等于幫置換家庭拆掉了最頭疼的那道坎。

收購(gòu)上來(lái)的房源，政府會(huì)統(tǒng)一改造，然后納入保租房體系，租金定得比市場(chǎng)價(jià)低，主要面向新市民、青年人這些群體。你想，上海每年涌入那么多大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員，租房需求巨大，但市面上很多房源要么貴要么條件差。政府直接下場(chǎng)收房改造，既盤(pán)活了存量，又快速增加了保租房供給，一舉兩得。

這個(gè)政策妙在哪？傳統(tǒng)建保租房，從拿地到蓋樓，少說(shuō)兩三年，還得砸大筆錢(qián)?，F(xiàn)在直接從市場(chǎng)上收現(xiàn)成的二手房，改改就能用，周期短、成本低。另一邊，二手房市場(chǎng)里那些掛牌很久賣(mài)不掉的房子，政府接盤(pán)了，相當(dāng)于給市場(chǎng)托了個(gè)底，緩解了“賣(mài)舊買(mǎi)新”的堵點(diǎn)。說(shuō)白了，就是讓想賣(mài)房的人賣(mài)得掉，想買(mǎi)房的人買(mǎi)得起，沒(méi)房住的人有便宜房子租。

當(dāng)然，實(shí)際操作中也有麻煩。價(jià)格怎么評(píng)估？收高了財(cái)政吃不消，收低了賣(mài)房人不干。房子收上來(lái)怎么改？老房子戶型奇葩、水電老化，改造費(fèi)不少錢(qián)。還有，523套這個(gè)量對(duì)于整個(gè)上海來(lái)說(shuō)只是杯水車薪，能不能持續(xù)推廣，取決于財(cái)政能不能扛住。

很多人關(guān)心租金到底能便宜多少。目前徐匯試點(diǎn)出來(lái)的項(xiàng)目，租金大約是周邊同品質(zhì)房源的八到九折。別小看這點(diǎn)折扣，對(duì)月薪剛過(guò)萬(wàn)的年輕人來(lái)說(shuō)，每月省下幾百上千塊，能多吃幾十頓飯。更值得期待的是，如果這個(gè)模式跑通了，其他區(qū)跟進(jìn)，供應(yīng)量上去，租金還有望再往下壓一壓。

有人問(wèn)，政府收這么多二手房，是不是在跟老百姓搶房源？其實(shí)不是。政府收的主要是那些掛牌很久、業(yè)主急著置換的“老大難”房源，這類房子本來(lái)也不太好賣(mài)。收了之后變成保租房，反而讓市場(chǎng)上多了低價(jià)租賃的選項(xiàng)，緩解了租房壓力，對(duì)穩(wěn)定整個(gè)住房市場(chǎng)有好處。

上海這次試點(diǎn)，給全國(guó)打了個(gè)樣。深圳、廣州、杭州這些人口流入大的城市，同樣面臨二手房庫(kù)存高、年輕人租房難的問(wèn)題。如果上海跑通，別的地方大概率會(huì)抄作業(yè)。但對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，最實(shí)在的期待就兩條：一是更多區(qū)域加入，二是租金再親民一點(diǎn)。你說(shuō)是不是？