七八年前樓市最熱的時(shí)候，全中國(guó)都在喊“買(mǎi)到就是賺到”，誰(shuí)要是沒(méi)上車(chē)好像虧了一個(gè)億。那時(shí)候李嘉誠(chéng)天天勸大家別盲目炒房，自己還瘋狂賣(mài)內(nèi)地資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)好多人說(shuō)他老糊涂了看錯(cuò)中國(guó)?，F(xiàn)在幾年過(guò)去，再翻出當(dāng)年的話看看，還真有點(diǎn)后背發(fā)涼。

現(xiàn)在公開(kāi)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)擺著，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭里，有兩套及以上房子的，占比差不多41.5%，有些機(jī)構(gòu)算出來(lái)比這個(gè)還高。一邊是好多人手里攥著好幾套，一邊是新房二手房市場(chǎng)都冷得發(fā)燙，當(dāng)年李嘉誠(chéng)說(shuō)的話，現(xiàn)在成了好多多房家庭不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

其實(shí)老李不止放話，還用真金白銀投票。從2013年開(kāi)始，李氏家族就陸續(xù)賣(mài)了廣州、上海、北京好幾個(gè)核心地段的商業(yè)項(xiàng)目，2017年連香港中環(huán)中心的七成權(quán)益都賣(mài)了，賣(mài)了402億港元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)全球?qū)懽謽浅山坏募o(jì)錄。短短幾年，從內(nèi)地香港回籠的錢(qián)超過(guò)兩千億港元，“不賺最后一個(gè)銅板”的操作，現(xiàn)在還被當(dāng)成商業(yè)圈的經(jīng)典案例聊。

現(xiàn)在官方的數(shù)據(jù)更是把變化擺得明明白白。2025年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資82788億元，比上年降了17.2%，其中住宅投資63514億元，降了16.3%。中指研究院算過(guò)，2025年全國(guó)新開(kāi)工面積同比降了20.4%，和巔峰時(shí)期比已經(jīng)降了七成多，回到2004年前后的水平，二手房?jī)r(jià)也比高點(diǎn)降了不少。

有意思的是，2026年老李又回來(lái)了。之前把歐洲資產(chǎn)高位變現(xiàn)之后，他帶著超過(guò)400億港元現(xiàn)金，重新殺回內(nèi)地核心地段。進(jìn)進(jìn)出出這一趟，把房地產(chǎn)的周期曲線畫(huà)得明明白白，那種閉眼買(mǎi)就能漲、普漲暴富的時(shí)代，確實(shí)是過(guò)去了。

第一個(gè)難，就是房子想賣(mài)變現(xiàn)有錢(qián)拿，越來(lái)越難。北京上海等十多個(gè)一二線城市，二手房掛牌量長(zhǎng)期穩(wěn)定在十萬(wàn)套以上，好多業(yè)主哪怕愿意降兩成賣(mài)，房子都不一定能順利出手。看房的人現(xiàn)在挑得不行，戶型奇怪、樓齡大、沒(méi)好學(xué)區(qū)的房子，最先被市場(chǎng)淘汰。曾經(jīng)被當(dāng)成“硬通貨”的房子，現(xiàn)在流動(dòng)性差得離譜，就算個(gè)人住房貸款利率降到3.1%的歷史低位，購(gòu)買(mǎi)力釋放還需要時(shí)間。

第二個(gè)難，出在出租上。最新的統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率是17.8%，放到不同城市差別可太大了。北上廣深四個(gè)一線城市空置率才7.3%，屬于合理水平，三四線城市空置率直接干到21.5%，比全國(guó)平均高了一大截。房子能不能租出去，全看城市能不能留得住人、有沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，那些人口一直在往外走的城市，手里多余的房子，一邊租金越來(lái)越低，一邊還要承擔(dān)空置的成本，兩頭擠壓太難受。現(xiàn)在年輕人都喜歡靈活租房不想背壓力，過(guò)去“以租養(yǎng)貸”的老路子，真的走不通了。

第三個(gè)難，就是持有的隱性成本，一年年啃口袋。物業(yè)費(fèi)、維修基金、采暖費(fèi)這些，每年都得掏，一分錢(qián)少不了。哪怕現(xiàn)在二套房公積金貸款利率降了，還是比首套高，每個(gè)月的按揭壓力一點(diǎn)沒(méi)輕?，F(xiàn)在好多地方已經(jīng)取消了首套二套的利率區(qū)分，對(duì)新買(mǎi)房子的人是好事，可對(duì)已經(jīng)握了好幾套的家庭來(lái)說(shuō)，每個(gè)月的按揭和持有費(fèi)用，該掏還是得掏。要是趕上行業(yè)波動(dòng)家里收入降了，當(dāng)初把錢(qián)都砸房子上的配置，一下就露出脆弱的底了。

這事也不是完全沒(méi)解。現(xiàn)在全國(guó)的住房總量其實(shí)已經(jīng)夠了，截至2024年底，城鎮(zhèn)有3.02億套住房，按全國(guó)家庭算，戶均住房建筑面積已經(jīng)過(guò)百平，“有房住”的問(wèn)題解決了，現(xiàn)在要調(diào)的就是資產(chǎn)配置的問(wèn)題。央行也在發(fā)力，五年期以上首套公積金利率已經(jīng)降到2.6%，2026年開(kāi)始存量公積金貸款也降25個(gè)基點(diǎn)，一年能幫大家省不少利息，就是托著市場(chǎng)往穩(wěn)了走，支持剛需買(mǎi)房。

人口這條線也得拎出來(lái)說(shuō)。2024年我國(guó)常住人口已經(jīng)連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，一年少175萬(wàn)人，社科院測(cè)算到2035年人口會(huì)減少約8000萬(wàn)，對(duì)應(yīng)的住房需求也會(huì)少2500萬(wàn)套。新生人口趨勢(shì)性下降，疊加深度老齡化，住房需求肯定回不到過(guò)去猛漲的時(shí)候了。現(xiàn)在我國(guó)家庭總資產(chǎn)里，房子占了66.7%，比美國(guó)的26.5%、日本的38.1%高太多，錢(qián)全砸在一個(gè)品類(lèi)里，本身風(fēng)險(xiǎn)就不小，越來(lái)越多家庭也開(kāi)始想明白，要分散配置，別把雞蛋全放一個(gè)籃子里。

往遠(yuǎn)了看，這一輪不是簡(jiǎn)單的行情下行，是整個(gè)行業(yè)換了發(fā)展軌道。過(guò)去粗放式蓋房子賣(mài)房子的路走到頭了，現(xiàn)在搞城中村改造、存量更新、保障房，走的是“住得舒服、配置合理”的新路。對(duì)握了好幾套房子的家庭來(lái)說(shuō)，這其實(shí)也是一個(gè)調(diào)整資產(chǎn)的窗口期。核心地段配套好的好房子，依然能保值，那些偏遠(yuǎn)郊區(qū)、人口流出地、戶型落后的房子，不如早點(diǎn)算算賬，看看要不要趁著窗口置換。

沒(méi)人敢打包票說(shuō)李嘉誠(chéng)的預(yù)言會(huì)百分百應(yīng)驗(yàn)，可他用真金白銀做的選擇，確實(shí)給咱們普通人提供了一個(gè)參考。房子從一開(kāi)始，就是用來(lái)住的，不管對(duì)哪個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，這個(gè)本質(zhì)都不會(huì)變。

參考資料：人民日?qǐng)?bào) 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展