首爾租賃市場正在快速重組。

過去，韓國住房租賃市場長期以“全租”為核心。租客一次性支付大額保證金，不需要每月支付租金；房東則利用保證金進(jìn)行投資或資金運(yùn)作。但現(xiàn)在，首爾公寓租賃市場正在明顯轉(zhuǎn)向“月租中心”。更重要的是，月租金額正在快速上升。

據(jù)韓國國土交通部實(shí)際交易價(jià)格公開系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，今年以來截至本月4日，首爾公寓新簽月租合同為2.6852萬件。其中，月租100萬韓元以上的合同達(dá)到1萬3225件，占全部月租合同的49.2%。

也就是說，今年首爾新簽公寓月租合同中，幾乎每兩份就有一份月租超過100萬韓元，約合人民幣4460元。

與去年同期相比，這一比例明顯上升。去年同期，首爾公寓月租合同總數(shù)為2萬9579件，其中100萬韓元以上合同為1萬3448件，占比45.4%。今年雖然總合同數(shù)量減少，但高額月租占比上升了3.8個(gè)百分點(diǎn)。

更高價(jià)位的月租也在增加。

今年首爾公寓月租合同中，月租300萬韓元以上的高額合同達(dá)到2541件，占全部合同的9.4%。去年同期這一比例為7.3%，今年上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，首爾公寓月租市場中，接近每10份合同就有一份月租超過300萬韓元，約合人民幣1.34萬元。

這說明，首爾月租上漲已經(jīng)不只是江南高端住宅的問題，而正在變成整個(gè)公寓租賃市場的結(jié)構(gòu)性變化。

首爾月租化加速，首先與全租供應(yīng)減少有關(guān)。

近年來，韓國全租市場風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，尤其是全租詐騙事件引發(fā)社會(huì)震動(dòng)。很多租客擔(dān)心大額保證金無法順利返還，不愿再承擔(dān)過高全租風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房東在利率、稅制和實(shí)際居住義務(wù)變化下，也越來越傾向于選擇月租方式獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。

特別是隨著房東實(shí)際居住義務(wù)加強(qiáng)，全租房源減少，租客可選擇的全租住房變少，被迫轉(zhuǎn)向月租的人也在增加。

過去，全租供應(yīng)在一定程度上起到了抑制月租上漲的作用。因?yàn)樽饪涂梢栽谌夂驮伦庵g選擇，房東也要考慮市場競爭。但當(dāng)全租房源減少后，月租市場需求增加，價(jià)格自然更容易上漲。

國土交通部4月住宅統(tǒng)計(jì)也顯示，今年1月至4月，首爾月租交易比率達(dá)到70%，高于去年同期的63.6%，上升6.4個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，首爾租賃交易中，月租已經(jīng)占據(jù)明顯主導(dǎo)地位。

月租價(jià)格本身也在上升。

韓國房地產(chǎn)院數(shù)據(jù)顯示，今年4月首爾住宅平均月租為124.6萬韓元，約合人民幣5558元，較去年同期的115.5萬韓元上漲7.8%。在工資增長有限、生活成本不斷增加的背景下，月租上漲對(duì)普通家庭和青年租客的壓力非常直接。

更值得注意的是，高額月租不再只集中在傳統(tǒng)熱門核心地區(qū)，首爾外圍地區(qū)也開始出現(xiàn)300萬韓元以上合同。

例如，上月9日，江北區(qū)彌阿洞韓華Forena Mia專用84平方米公寓，以保證金5000萬韓元、月租310萬韓元成交。今年3月，蘆原區(qū)上溪洞蘆原樂天Castle Signature專用84平方米公寓，簽訂了保證金1.5億韓元、月租300萬韓元的合同。同月，冠岳區(qū)奉天洞e舒適世界首爾大學(xué)入口2園區(qū)專用84平方米公寓，也以保證金1000萬韓元、月租300萬韓元成交。

江北、蘆原、冠岳過去并不屬于首爾最高價(jià)租賃市場，但如今也出現(xiàn)高額月租合同，說明月租上漲壓力正在從核心區(qū)向外圍擴(kuò)散。

這對(duì)租客來說非?，F(xiàn)實(shí)。

如果月租100萬韓元以上成為常態(tài)，普通上班族每月收入中用于住房的比例就會(huì)明顯提高。尤其是青年、單身家庭、新婚夫婦和中低收入家庭，如果沒有父母支持或較高收入，很難承受首爾公寓月租。

月租化還會(huì)改變韓國年輕人的資產(chǎn)形成路徑。

過去，全租雖然需要大額保證金，但租客每月現(xiàn)金支出較少，有利于儲(chǔ)蓄。現(xiàn)在，月租比重上升后，租客每月必須支付固定租金，儲(chǔ)蓄能力被壓縮。對(duì)于想結(jié)婚、買房、養(yǎng)育孩子的年輕人來說，住房支出上升會(huì)進(jìn)一步推遲人生計(jì)劃。

從房東角度看，月租化則意味著更穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。在高利率和投資不確定環(huán)境下，房東更愿意拿到每月租金，而不是只依賴大額保證金。特別是如果房價(jià)上漲預(yù)期減弱，穩(wěn)定現(xiàn)金流會(huì)變得更有吸引力。

因此，首爾租賃市場正在從過去的“保證金中心”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流中心”。這不僅改變租賃合同結(jié)構(gòu)，也改變租客和房東之間的力量關(guān)系。

政府也意識(shí)到租賃市場不安正在加劇，最近提出擴(kuò)大非公寓租賃供應(yīng)方案。其主要內(nèi)容是，未來兩年內(nèi)向首爾和京畿限制地區(qū)供應(yīng)6.6萬戶購買租賃住宅。

這一政策方向是通過增加公共租賃和非公寓住房供應(yīng)，緩解租賃市場壓力。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，短期內(nèi)月租上漲趨勢恐怕難以快速扭轉(zhuǎn)。原因很簡單：今年入住量預(yù)計(jì)減少，新建住房供應(yīng)不足，而租客對(duì)新建、優(yōu)質(zhì)月租住房的需求仍然很強(qiáng)。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，過去全租供應(yīng)起到了抑制月租上漲的作用，但隨著全租房源減少，控制價(jià)格上漲的效果正在減弱。再加上入住量不足和新建月租需求擴(kuò)大，月租仍可能繼續(xù)上漲。

從更大的社會(huì)背景看，首爾月租上漲也是韓國低出生率和青年生活壓力的一部分。

年輕人為什么不結(jié)婚？為什么推遲生育？住房壓力是最重要原因之一。首爾房價(jià)高已經(jīng)讓買房變難，現(xiàn)在連租房月支出也不斷提高，年輕人自然更難建立穩(wěn)定生活基礎(chǔ)。

如果每月房租已經(jīng)占據(jù)收入很大一部分，結(jié)婚、生育、儲(chǔ)蓄、投資和消費(fèi)都會(huì)被壓縮。月租上漲不僅是房地產(chǎn)問題，也是民生問題、青年問題和低出生率問題。

從中國視角看，首爾月租化也很有參考意義。中國一線城市同樣面臨租金壓力、青年住房負(fù)擔(dān)和買房困難問題。韓國過去獨(dú)特的全租制度曾在一定程度上減輕月度現(xiàn)金流壓力，但現(xiàn)在全租制度自身風(fēng)險(xiǎn)暴露后，市場轉(zhuǎn)向月租，租客負(fù)擔(dān)反而變得更直接。

說得更直白一點(diǎn)，過去韓國年輕人難的是“湊不齊全租保證金”，現(xiàn)在難的是“每個(gè)月都要付越來越高的月租”。

全租減少并不一定讓租房變?nèi)菀?，反而可能讓住房壓力從一次性大額保證金，轉(zhuǎn)化為長期持續(xù)的月租負(fù)擔(dān)。對(duì)普通家庭來說，這種壓力更穩(wěn)定，也更難逃避。

未來首爾租賃市場可能會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)三種趨勢。第一，月租交易比重繼續(xù)上升。第二，100萬韓元以上月租逐漸常態(tài)化。第三，300萬韓元以上高額月租從江南等核心區(qū)向外圍優(yōu)質(zhì)新建公寓擴(kuò)散。

如果政府不能及時(shí)增加穩(wěn)定租賃住房供應(yīng)，不能緩解全租市場信任危機(jī)，不能擴(kuò)大青年和新婚家庭住房支持，首爾租房壓力可能會(huì)繼續(xù)加重。

所以問題也很現(xiàn)實(shí)：首爾公寓月租100萬韓元以上合同接近一半，是租賃市場正常轉(zhuǎn)型，還是住房負(fù)擔(dān)失控的信號(hào)？再進(jìn)一步，當(dāng)全租制度逐漸退場、月租成為主流時(shí)，韓國年輕人還能否通過穩(wěn)定居住積累資產(chǎn)、結(jié)婚生子，將成為首爾未來最重要的民生課題之一。