前幾天，樓Sir在朋友圈刷到一張海報，實話說，被嚇了一跳。

江東新區(qū)，精裝洋房，還是現(xiàn)房！只要8000+元/㎡！

光是看到這幾個關(guān)鍵詞，就讓人感覺，這簡直是撿大漏的節(jié)奏！

但是呢，出于職業(yè)習(xí)慣，樓Sir心里立馬拉響警報，越是這種天上掉餡餅的事，越要提防！

接著掃了一眼項目名字——辰興·江東上院。

這個盤，樓Sir很早以前就聽說過，不過市場聲音一直不大，也就沒咋關(guān)注。

可這回價格低成這樣，實在坐不住了，于是趁著周末，一腳油門殺了過去。

丨項目沙盤實景 樓Sir拍攝

結(jié)果看完發(fā)現(xiàn)，這個盤，不僅地段吹得過頭，產(chǎn)品也有不少硬傷，開發(fā)商身上還有不少風(fēng)險。

果然驗證了那句老話：貴的不一定好，但便宜的，多半有坑！

今天，樓Sir就給大家扒一扒，?？谶@個“低價洋房盤”，到底值不值得上車。

“江東”兩個字，水分極大

咱們先看看，這盤到底在哪兒？

項目官方口徑寫的是：江東新區(qū)，海榆中線189號。

江東新區(qū)??！聽起來挺牛的，對不對？

但實際呢，樓Sir攤開地圖隨手查了一下，發(fā)現(xiàn)樓盤就在繞城高速和223國道交匯處東南側(cè)。

從國興出發(fā)，走迎賓大道，然后上繞城高速，差不多要一集新聞聯(lián)播的時間才能到。

要知道，這還是不堵車的情況，如果遇上堵車？那估計看完新聞聯(lián)播，還能順便把天氣預(yù)報和焦點訪談一起看完。

而且，對照江東新區(qū)總規(guī)圖，可以清楚地看到，該樓盤剛好被卡在江東新區(qū)范圍之外。

雖然勉強蹭到臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的邊，但這對日常生活來說，基本等于沒用。

眾所周知，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，主要圍繞美蘭機場發(fā)展航空、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，周邊的生活配套本來就少得可憐。

而這個盤呢？樓Sir開車轉(zhuǎn)了一圈，周邊除了高速、國道、農(nóng)田，基本啥也沒看到。

也就是說，住在這里，日常買個菜、看個病啥的，都得仰仗云龍鎮(zhèn)的配套。

可就連云龍鎮(zhèn)中心，離項目也差不多有5公里，開車去一趟都得10分鐘左右。

買房，地段是金科玉律。

這里呢？不僅江東新區(qū)的城市發(fā)展紅利蹭不上，就連日常生活的基礎(chǔ)配套，也幾乎為零。

說白了，就是一個打著“江東”旗號的遠(yuǎn)郊盤。

產(chǎn)品，詬病不少

既然地段不中看，那產(chǎn)品本身，能不能值回票價？

實話說，看完產(chǎn)品，樓Sir更想罵人。

辰興·江東上院項目整體占地約69畝，分兩期開發(fā)。

其中一期約44.3畝，建筑面積約5.6萬㎡，容積率1.2，綠化率40%。

規(guī)劃有10棟5-6層洋房和1棟商業(yè)，總戶數(shù)約286戶，戶型涵蓋建面約103㎡、119㎡、144㎡兩至三房。

單看這組指標(biāo)數(shù)據(jù)，大家是不是感覺，這就是個高端改善盤？

但是看完戶型圖和實體樓，樓Sir內(nèi)心，就只剩恨鐵不成鋼的嘆息。

就拿最大的戶型來說，建面約144㎡三房，直接做出了酒店式公寓那種大開間的感覺。

進(jìn)深達(dá)到17.9米，而面寬呢，只有7.5米，典型的長進(jìn)深、窄面寬的逆人性設(shè)計！

丨144㎡戶型圖

這種房型，住進(jìn)去你就會發(fā)現(xiàn)，就算是白天，如果不開燈，家里大部分區(qū)域都是黑的。

而且雖然是南北朝向，但是由于北向并排設(shè)計了兩個臥室，空氣對流極差，根本不通透。

就這，開發(fā)商還在宣傳中大肆吹捧，說該戶型“開間尺度達(dá)到14.1米”！

丨圖源辰興海南官微

把東西向的進(jìn)深尺度，硬說成開間寬度！好一招偷梁換柱、指鹿為馬！

這是欺負(fù)大家不懂建筑常識，還是覺得買房人都是傻子？

丨144㎡客廳實景 樓Sir拍攝

至于建面約103㎡、119㎡兩個戶型，雖然不再是大開間款，但同樣有著長進(jìn)深、窄面寬的設(shè)計詬病。

丨103、119㎡戶型圖

不僅如此，這兩個戶型所有房源，北側(cè)都有一條長長的過道。

因此，不光通風(fēng)采光更差，居住的私密性和舒適度，也都得大打折扣。

丨連廊實景圖 樓Sir拍攝

北側(cè)臥室、廚房和廁所的窗，都直接對著過道，想要對流只能開窗，而一開窗——鄰居路過，稍微側(cè)一下身，你家里的一切都能一覽無余。

想要通風(fēng)就得犧牲隱私，想要隱私就得關(guān)窗憋著，這房子住下來，要么悶死，要么社死。

丨北臥室、衛(wèi)生間、廚房窗都對著過道

現(xiàn)在的戶型，為了能有充足的采光和通風(fēng)，讓房子亮堂、通透、住著舒坦，哪個不是拼命做大面寬？

結(jié)果辰興·江東上院倒好，直接反著來。

還有一點值得注意，開發(fā)商號稱3000元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)，實際質(zhì)價嚴(yán)重不符。

墻面是大白墻，地板是普通的瓷磚，門窗也是普普通通的工程貨。

唯一能吹一下的，也就是廚房的廚電，用了方太的油煙機和灶臺。

但問題是，就這兩件方太，加起來能值幾個錢？

丨廚房實景圖 樓Sir拍攝

連虧3年，官司纏身

地段和產(chǎn)品兩大核心已經(jīng)如此拉胯，那開發(fā)商的實力如何？咱們接著往下扒。

項目開發(fā)商為海南友升宏拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實際上，真正操盤的是山西一家私企——辰興發(fā)展。

丨樓盤公示材料 樓Sir拍攝

這家辰興發(fā)展又是啥來頭？樓Sir查了下，竟還是一家港股上市公司。

公開資料顯示，其號稱“山西最大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一”，聽起來挺唬人的對不對？

但翻開財報，真相令人窒息。

其2025年全年業(yè)績顯示，收入僅1.5億元，同比暴跌87%；凈虧損2.7億元，同比擴(kuò)大67%，而且這已經(jīng)是連續(xù)第3年虧損了。

丨辰興發(fā)展財報截圖

“連續(xù)3年虧損”是啥概念？簡單理解，就是這家開發(fā)商，自己混得都快揭不開鍋了。

再看司法風(fēng)險，截至發(fā)稿前，辰興發(fā)展涉及司法案件236條，其中身為被告，案件數(shù)達(dá)到186條，涉案金額高達(dá)2.4億+。

主要案由，包括但不限于建設(shè)工程施工合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、金融借款合同糾紛。

而且，公司已經(jīng)被列入被執(zhí)行人、限制高消費名單。

這意味著什么，買房人真得仔細(xì)琢磨。

價格陷阱，要警惕

最后，再給盤一盤，這個樓盤的價格。

辰興·江東上院首次開盤時間是2023年8月，那時候，備案價約1.6萬元/㎡，實際開盤均價也賣到1.4萬/㎡左右。

2024至2025年，價格經(jīng)歷過一輪斷崖式下跌，最低到過6000+元/㎡的水平。

丨項目實景 樓Sir拍攝

現(xiàn)在呢？銷售人員告訴樓Sir，整體均價9000元/㎡左右，只有部分特價房源，賣到8200元/㎡。

關(guān)鍵是，地段沒變，產(chǎn)品沒變，配套還是零，價格坐了一輪過山車，居然又漲起來了。

客觀來說，如果你對這個樓盤的背景不了解，去到項目第一時間，確實可能會被它中式風(fēng)格的園林吸引。

斜坡屋頂、廊橋水院、中式綠化，乍一看，確實堆出了東方調(diào)調(diào)。

丨項目實景圖 樓Sir拍攝

但其實，也就停留在表面功夫，內(nèi)部配套，真正能用的，也就一個簡陋的兒童游樂場，以及一個承諾了3年沒兌現(xiàn)的業(yè)主食堂。

丨兒童游樂場實景 樓Sir拍攝

整體看下來，雖然8000+元/㎡的價格在?？谑袌觯_實不算高。

但樓Sir還是得提醒一下各位，這便宜，不能貪！

你想想，項目最最核心的地段、產(chǎn)品、安全性都打問號。

日常生活得不到保障，通勤是個大麻煩，就連居住的舒適度也基本談不上。

這要是一腳踏進(jìn)去，未來幾年乃至十幾年的生活品質(zhì)，可就不好說了！

如果你身邊有人正在看這個項目，直接把這篇文章甩給他！

好啦，關(guān)于辰興·江東上院，咱們今天就說到這兒，屏幕前的各位，還有什么想說的、想聊的，也歡迎大家來評論區(qū)交流~