買了個(gè)“不存在的家”：西安男子購房13年，34層變32層，勝訴卻難退款

“合同上白紙黑字寫著34層，可等到交房那天，我站在樓下數(shù)了一遍又一遍，樓只建到了32層。我的家，在物理空間上直接‘蒸發(fā)’了?！?/p>

2026年6月，陜西寶雞人沈先生（化名）攥著一紙勝訴的仲裁調(diào)解書，站在西安市中級(jí)人民法院的門口，滿臉無奈。距離他2013年在西安買下那套“空中樓閣”已經(jīng)過去了整整13年。從滿懷期待到維權(quán)無門，沈先生的遭遇不僅是個(gè)人的悲劇，更揭開了部分城改項(xiàng)目與預(yù)售制度下購房者維權(quán)的艱難現(xiàn)實(shí)。

一紙合同，買到了“不存在的樓層”

時(shí)間回溯到2013年2月，當(dāng)時(shí)在北京工作的沈先生打算回西安老家買房安家。經(jīng)親戚介紹，他看中了西安市三橋街道賀家村的一個(gè)城中村改造項(xiàng)目——“加貝花園”。

盡管當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目“五證不全”，但售樓部工作人員信誓旦旦地向他保證：“證件以后肯定會(huì)補(bǔ)全，絕對(duì)能辦下房產(chǎn)證。”抱著對(duì)未來的憧憬，沈先生當(dāng)天便交納了1萬元定金，次日又補(bǔ)交了10萬余元，共計(jì)11.77萬元的首付款。雙方簽訂的《房屋買賣合同》明確約定：沈先生購買的是12幢B單元34層3401號(hào)房，建筑面積88.92平方米，交房日期為2015年5月3日前。

然而，交房日過后，工地卻陷入了時(shí)建時(shí)停的僵局。直到2017年夏天，沈先生才接到開發(fā)商的交房通知?？僧?dāng)他趕到西安時(shí)，卻被告知一個(gè)晴天霹靂般的消息：12號(hào)樓只建設(shè)到了32層，根本就沒有34層。

面對(duì)這“縮水”的樓層，開發(fā)商起初提出了解決方案：要么申請(qǐng)退款，要么改合同換成32層的房子。考慮到這幾年西安房價(jià)已經(jīng)大幅上漲，沈先生不想退款，便決定換房。然而，就在他春節(jié)后籌錢準(zhǔn)備辦理換房手續(xù)時(shí)，開發(fā)商卻變卦了：“32層的房子已經(jīng)賣完了，沒有了?！?/p>

維權(quán)拉鋸戰(zhàn)：贏了官司，輸了時(shí)間

換房無望，沈先生只能無奈選擇退款。但這一退，就陷入了漫長的“拖字訣”。

從2018年春節(jié)開始，沈先生每隔兩三個(gè)月就催問一次，得到的回復(fù)永遠(yuǎn)是冷冰冰的“沒有錢，再等等”。在長達(dá)數(shù)年的拉鋸中，開發(fā)商僅在2020年和2022年分別退還了2萬元和5萬元。原本11.77萬元的首付款，在扣掉已退的7萬元后，仍有近5萬元本金，以及長達(dá)十余年的資金占用利息和違約金未能追回。

為了討回公道，沈先生向西安仲裁委員會(huì)申請(qǐng)了仲裁。2022年6月，在仲裁庭的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：開發(fā)商需在6月28日前支付沈先生購房首付款、利息共計(jì)74785元，并承擔(dān)仲裁費(fèi)。若逾期履行，還需支付47056元的違約金。

手握具有法律效力的調(diào)解書，沈先生以為終于能拿回血汗錢。然而，直到約定的最后期限，開發(fā)商依然分文未付。沈先生隨即向西安市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

執(zhí)行困局：空殼公司與“無財(cái)產(chǎn)”可執(zhí)行

法院立案執(zhí)行后，通過網(wǎng)絡(luò)查控系統(tǒng)對(duì)被執(zhí)行人“西安市賀家村城中村改造有限責(zé)任公司”進(jìn)行了全面調(diào)查。調(diào)查結(jié)果令人絕望：該公司名下既無存款，也無房產(chǎn)、車輛或股票等可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

最終，法院只能依法裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。雖然法官告知沈先生，只要未來發(fā)現(xiàn)該公司有任何財(cái)產(chǎn)，隨時(shí)可以申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，但這對(duì)于急需資金回籠的沈先生來說，無異于望梅止渴。

更令沈先生感到荒誕的是，當(dāng)記者介入調(diào)查時(shí)，該公司的現(xiàn)任法定代表人卻表示，“加貝花園”項(xiàng)目并非他們公司開發(fā)，而是其他公司借用資質(zhì)進(jìn)行的開發(fā)。這一“借殼開發(fā)”的說辭，讓本就復(fù)雜的維權(quán)之路更加撲朔迷離。

輿論熱議：預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管之問

沈先生的遭遇經(jīng)媒體報(bào)道后，迅速引發(fā)了社會(huì)的廣泛熱議。網(wǎng)友們紛紛感嘆：“買了個(gè)不存在的房子，打贏了拿不到錢的官司，普通人買房的坑太深了?！?/p>

這起事件暴露出多個(gè)亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題：

首先是城改項(xiàng)目與“小產(chǎn)權(quán)房”的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)知情人士透露，該樓棟之所以只建到32層，是因?yàn)閷儆谑掷m(xù)不全的小產(chǎn)權(quán)房，蓋到32層后被相關(guān)部門叫停。既然規(guī)劃手續(xù)不全，為何當(dāng)初能順利開盤售賣？監(jiān)管部門在項(xiàng)目違規(guī)建設(shè)初期是否知情？

其次是“借資質(zhì)開發(fā)”背后的責(zé)任逃避。開發(fā)商以“掛靠”“借資質(zhì)”為由推卸責(zé)任，導(dǎo)致購房者面對(duì)的是一個(gè)沒有償還能力的“空殼公司”。這種行業(yè)潛規(guī)則，讓購房者在維權(quán)時(shí)往往找不到真正的責(zé)任主體。

最后是執(zhí)行難的司法困境。仲裁贏了、法院判了，卻因?yàn)殚_發(fā)商名下無財(cái)產(chǎn)而淪為“法律白條”。當(dāng)違約成本極低，而購房者的維權(quán)成本極高時(shí)，如何保障司法判決的落地，成為擺在監(jiān)管部門面前的一道難題。

截至目前，沈先生唯一的希望，寄托在開發(fā)商口中那個(gè)“準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的地塊”上。但這虛無縹緲的承諾何時(shí)能兌現(xiàn)，依然是一個(gè)未知數(shù)。沈先生的經(jīng)歷警示著每一位購房者：在利益交織的房產(chǎn)市場，看清風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)比看清房價(jià)更重要。