城市更新作為優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、提升人居環(huán)境的重大公共政策，在推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，不可避免地涉及大規(guī)模的土地征收與房屋拆遷。在此進(jìn)程中，征收補(bǔ)償?shù)某绦蚝戏ㄐ?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公平性以及被征收人知情權(quán)與參與權(quán)的保障，始終是法律規(guī)制的核心命題。由于信息不對(duì)稱與程序認(rèn)知不足，部分被征收人的實(shí)體權(quán)利因簽約不慎、程序缺位或補(bǔ)償失準(zhǔn)而受到實(shí)質(zhì)性減損。對(duì)于上述法律問(wèn)題，北京市中恒信律師事務(wù)所隗春綠律師結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)及最高人民法院相關(guān)裁判規(guī)則，系統(tǒng)梳理城市更新征地拆遷領(lǐng)域的維權(quán)要義，供權(quán)利人參考。

土地征收程序

土地征收系國(guó)家基于公共利益需要依法實(shí)施的強(qiáng)制性公權(quán)行為，其程序合法性與正當(dāng)性不僅關(guān)乎行政行為的效力，更直接決定被征收人實(shí)體權(quán)利的保障程度?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條明確，國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條及第十三條進(jìn)一步規(guī)定，征收補(bǔ)償方案須經(jīng)公告并征求公眾意見(jiàn)，征收決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告并載明補(bǔ)償方案及行政復(fù)議、行政訴訟等救濟(jì)權(quán)利。

實(shí)踐中，個(gè)別地方將“被征收人簽約同意”作為啟動(dòng)征收程序的前置條件，以“自愿征收”名義擱置法定補(bǔ)償安置義務(wù)。隗春綠律師指出，這種將公權(quán)力異化為協(xié)商行為、將補(bǔ)償安置義務(wù)轉(zhuǎn)化為簽約對(duì)價(jià)的做法，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成行政不作為，是對(duì)法定程序義務(wù)的規(guī)避。依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第三十一條，對(duì)個(gè)別未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)作出征地補(bǔ)償安置決定并依法組織實(shí)施，簽約協(xié)商與補(bǔ)償決定兩套程序并行不悖，行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)以“自愿”為名放棄履職。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

征收補(bǔ)償?shù)墓叫匀Q于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定，這是整個(gè)征收法律關(guān)系的核心?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條明確規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十八條要求征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，并依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，同時(shí)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

隗春綠律師在辦案實(shí)踐中強(qiáng)調(diào)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于土地性質(zhì)的認(rèn)定與評(píng)估時(shí)點(diǎn)的把握。國(guó)有土地上房屋征收須以市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定；集體土地征收則須適用區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)人民政府制定公布且至少每三年調(diào)整或重新公布一次。被征收人應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注適用年份與公告時(shí)點(diǎn)，若補(bǔ)償方案適用的區(qū)片綜合地價(jià)已過(guò)有效期而未更新，被征收人有權(quán)主張按最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，避免因適用過(guò)期標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致補(bǔ)償嚴(yán)重偏低。

隗春綠律師認(rèn)為，城市更新與征地拆遷領(lǐng)域的權(quán)利保護(hù)，其根本在于被征收人對(duì)程序性權(quán)利和實(shí)體性權(quán)利的同步掌握。程序?qū)用?，被征收人?yīng)主動(dòng)關(guān)注公告內(nèi)容，積極參與補(bǔ)償方案公示、聽(tīng)證會(huì)等程序性環(huán)節(jié)，及時(shí)行使知情權(quán)與異議權(quán)；實(shí)體層面，面對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議，應(yīng)主動(dòng)留存房屋權(quán)屬證明、宅基地使用證、承包經(jīng)營(yíng)合同及補(bǔ)償安置協(xié)議等關(guān)鍵材料，確保爭(zhēng)議事項(xiàng)有據(jù)可查。若遭遇程序違法或補(bǔ)償不公，應(yīng)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，注意60日行政復(fù)議申請(qǐng)期限及6個(gè)月行政訴訟起訴期限的法定時(shí)限，以法律為武器保障自身合法權(quán)益，讓每一項(xiàng)法定權(quán)利真正落地有聲。