01

引言：南京會(huì)所市場(chǎng)的全面崛起

放眼全國(guó)，豪宅做高端會(huì)所，幾乎成為了標(biāo)配。會(huì)所不僅是家的第二延伸空間，更是圈層買家身份的象征。這兩年南京面世的樓盤，無不把會(huì)所作為亮點(diǎn)，有卷恒溫泳池的，有卷會(huì)所面積的，還有做成藝術(shù)展館、大型游樂場(chǎng)的，南京開發(fā)商在會(huì)所配置上的極致內(nèi)卷，已成為南京樓市最顯著的特征之一。

當(dāng)你看膩了會(huì)所的泳池、健身房、棋牌室，南京開發(fā)商總能給你整點(diǎn)新花樣——河西中頂豪瑞璽打造哈佛同款圖書館、南京首個(gè)專業(yè)級(jí)羽毛球館，甚至配備了運(yùn)動(dòng)員級(jí)別的微壓氧艙；江寧東山四代宅中天金寧文華，不到3萬/㎡的價(jià)格，社區(qū)會(huì)所配備了電影院、汗蒸房、KTV；江北核心區(qū)濱江錦繡金陵在架空層造了"奈爾寶"；江寧竹山路金茂樾滿云川社區(qū)內(nèi)配置了拳擊臺(tái)、攀巖墻、籃球館，全部都是賽事標(biāo)準(zhǔn)?？梢哉f："只有你想不到，沒有南京開發(fā)商卷不到的"。

更值得關(guān)注的是行業(yè)趨勢(shì)的根本性轉(zhuǎn)變。會(huì)所必備化徹底擺脫"高端標(biāo)簽"，實(shí)用化、場(chǎng)景化、板塊定制化成為核心方向，從額外溢價(jià)配置，轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘幼◇w驗(yàn)的基礎(chǔ)配套，覆蓋全齡段、全客群需求。這一判斷揭示了會(huì)所在南京市場(chǎng)從"奢侈品"向"必需品"演進(jìn)的本質(zhì)性變革。

02

南京會(huì)所的優(yōu)劣勢(shì)分析

2.1 優(yōu)勢(shì)分析

2.2 劣勢(shì)與痛點(diǎn)

03

當(dāng)前南京市場(chǎng)會(huì)所類別劃分

1

按空間形態(tài)分類

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的會(huì)所大多是地上獨(dú)棟建筑，往往只是頂級(jí)豪宅身份與圈層的象征。近幾年，隨著產(chǎn)品理念的迭代和客戶需求的升級(jí)，節(jié)省土地資源的下沉式會(huì)所和架空層泛會(huì)所逐漸成為主流的住宅會(huì)所形態(tài)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，會(huì)所配置在不同檔次項(xiàng)目中的滲透率呈現(xiàn)明顯梯度特征：

據(jù)來源：克而瑞

南京目前的會(huì)所形態(tài)已普遍形成"下沉式會(huì)所+架空層泛會(huì)所"雙軌并行的主流格局，這也與全國(guó)住宅產(chǎn)品力升級(jí)趨勢(shì)同步。

2

按檔次等級(jí)分類

目前主流會(huì)所可分為三類：

恒溫泳池作為分級(jí)關(guān)鍵因素，因設(shè)備投入和運(yùn)營(yíng)成本較高，配置門檻顯著。恒溫泳池的綜合面積一般在500-600㎡左右，包括泳池、男女更衣室、淋浴間、洗手間等常規(guī)空間。

3

按功能主題分類

會(huì)所功能從配置來看可歸納為五大類別：

南京已涌現(xiàn)出與這五大類別完美匹配的代表項(xiàng)目：在親子成長(zhǎng)方面，江北濱江錦繡金陵在架空層打造"奈爾寶"；在運(yùn)動(dòng)健身方面，南京瑞璽配備標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場(chǎng)、江寧金茂府樾滿云川打造賽事級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)所；在社交娛樂方面，江寧金茂府打造夜店風(fēng)KTV包廂；在文化藝術(shù)方面，綠城金基沁百合打造約136㎡共享書吧；在健康管理方面，河西瑞璽配備微壓氧艙、汗蒸房等。

04

南京典型會(huì)所項(xiàng)目深度分析

從規(guī)模來看，河西金陵月華以近1萬㎡的會(huì)所體系一騎絕塵，江寧金茂府約6000㎡、河西金陵序約6300㎡構(gòu)成第二梯隊(duì)，聯(lián)發(fā)雨花新澍以約4500㎡剛改會(huì)所打破板塊邊界。這反映出南京會(huì)所規(guī)模呈現(xiàn)明顯梯度，但即便是剛改項(xiàng)目，會(huì)所規(guī)模也已達(dá)到豪宅級(jí)別。

河西金陵月華

金陵月華會(huì)所在南京是引領(lǐng)性的存在。項(xiàng)目打造近1萬㎡的超級(jí)會(huì)所體系，7000㎡架空層會(huì)所空間，加上3000㎡主會(huì)所，是目前南京最大的會(huì)所體系。

更具創(chuàng)新性的是其"全域架空、棟棟會(huì)所"模式。以"超級(jí)底盤"為基，14棟樓首層全域抬高設(shè)計(jì)，架空層層高約5.4米，讓在此之上的大平層宛若"空中浮島"。目前金陵月華公區(qū)約3000㎡的會(huì)所已經(jīng)開放，涵蓋約2200㎡下沉庭院。

河西中寧府

中寧府是能建城發(fā)打造的"全國(guó)第五座"「國(guó)府系」產(chǎn)品，也是中國(guó)府之后2.0升級(jí)版本，定位很高。項(xiàng)目力邀全球知名設(shè)計(jì)公司HBA設(shè)計(jì)事務(wù)所，創(chuàng)新打造約3000㎡中央會(huì)所與約900㎡的6個(gè)泛會(huì)所，共同構(gòu)成約4000㎡的復(fù)合型社交空間。

會(huì)所包含高端私宴、健身房、恒溫泳池、美學(xué)茶室、讀書區(qū)、兒童游戲區(qū)等各項(xiàng)功能空間，為能建城發(fā)"國(guó)府會(huì)"體系內(nèi)的各領(lǐng)域精英筑造南京塔尖圈層。

江寧江寧金茂府

今年南京最出圈的會(huì)所，就是江寧金茂府的會(huì)所。項(xiàng)目打造約6000㎡江寧最大會(huì)所體系，包括約2300㎡賽事級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)所、約400㎡訪客會(huì)所、約3000㎡鄰里會(huì)所。

賽事級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)所是全國(guó)首發(fā)，配置堪稱豪華：15.5米國(guó)際賽事標(biāo)準(zhǔn)高度攀巖墻、主籃球場(chǎng)凈高約7米、標(biāo)準(zhǔn)圍繩擂臺(tái)搏擊舞臺(tái)、紅雙喜頂級(jí)賽臺(tái)、翎羽競(jìng)技場(chǎng)、南京社區(qū)最大雙層健身場(chǎng)館（力健頂級(jí)器械）等。約3000㎡鄰里會(huì)所是江寧面積最大且場(chǎng)景最多的架空層，集合"悅己會(huì)客廳""童夢(mèng)探索家""青春研習(xí)社""療愈養(yǎng)生館""動(dòng)力補(bǔ)給站"五大主題。江寧金茂府以約6000㎡會(huì)所體系一躍成為江寧標(biāo)桿。

雨花聯(lián)發(fā)雨花新澍

聯(lián)發(fā)雨花新澍的會(huì)所給出了剛改項(xiàng)目的全新答案——打造約1500㎡會(huì)所+約3000㎡架空層≈4500㎡的生活聚場(chǎng)體系，十大定制主題空間覆蓋運(yùn)動(dòng)、社交、親子、辦公等多場(chǎng)景，規(guī)模直接比肩千萬級(jí)豪宅。

其特點(diǎn)鮮明：一是規(guī)模超大，很多終極改善項(xiàng)目的公共空間都做不到如此規(guī)模；二是空間功能根據(jù)青年人需求打造，創(chuàng)新打造了電競(jìng)室、共享辦公等空間，真正以生活需求為核心，徹底打破一般會(huì)所"重?cái)[設(shè)、低使用"的困境；三是持續(xù)高水準(zhǔn)實(shí)景兌現(xiàn)，創(chuàng)新"開放即運(yùn)營(yíng)"模式。除了約1500㎡主會(huì)所，雨花新澍又全新開放了1#、3#、6。

鼓樓濱江沁百合

在鼓樓濱江，有真正意義上會(huì)所的項(xiàng)目不多，沁百合這次直接拿出了板塊最高標(biāo)準(zhǔn)——一個(gè)全維地下會(huì)所+雙主題架空層。

其中地下會(huì)所包含健身房、共享水吧、共享書吧、棋牌室、茶室等，全部是實(shí)際調(diào)研后客戶需求度呼聲最高的功能。其中共享書吧空間足足約136㎡，座位和書架都很多，書架上擺放的全部是真實(shí)書籍，未來交付給業(yè)主直接就能使用，是目前南京面積最大、舒適性最高、誠(chéng)意最足的共享書吧之一。

05

未來南京會(huì)所發(fā)展趨勢(shì)

從豪宅專屬向全檔次下沉

高端項(xiàng)目獨(dú)立會(huì)所配置率達(dá)85%，輕奢產(chǎn)品達(dá)65%，品質(zhì)項(xiàng)目接近半數(shù)。南京案例：荷雨瑧悅（350萬一口價(jià)）配南京首家擊劍室會(huì)所；嘉和華府打造南京首家公建化下沉式會(huì)所。會(huì)所從豪宅專屬向全檔次下沉，已成為不可逆轉(zhuǎn)的產(chǎn)品力進(jìn)化方向。

空間形態(tài)向"下沉式+架空層"雙體系演進(jìn)

下沉?xí)辉偈菃我坏叵驴臻g，而是與小區(qū)入戶大堂、架空空間、庭院景觀動(dòng)線聯(lián)通、功能互補(bǔ)、景觀相融。南京政策支持：在洲島型、濱水型、高差型地塊試點(diǎn)"抬板社區(qū)"，1樓可做架空層、泛會(huì)所或下沉式庭院。

功能配置專業(yè)化、賽事化、定制化

江寧金茂府樾滿云川：15.5米國(guó)際賽事標(biāo)準(zhǔn)攀巖墻、凈高7米籃球場(chǎng)；河西瑞璽：標(biāo)準(zhǔn)羽毛球館、壁球館、微壓氧艙；中天金寧文華：電影院、汗蒸房、KTV（3萬/㎡價(jià)格段）。南京開發(fā)商在會(huì)所專業(yè)化配置上的"內(nèi)卷"，正在重新定義南京住宅產(chǎn)品的天花板。

從展示型走向?qū)嵱眯团c運(yùn)營(yíng)型

會(huì)所功能呈現(xiàn)明顯的生活化與場(chǎng)景化趨勢(shì)，從提供物理活動(dòng)場(chǎng)所，轉(zhuǎn)向?qū)?nèi)容與體驗(yàn)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。健身房適合身材管理與鄰里社交；棋牌室適合老人使用。"高頻日常"的實(shí)用主義導(dǎo)向正成為南京會(huì)所設(shè)計(jì)的主流方向。

經(jīng)營(yíng)模式探索對(duì)外開放

下沉式會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)更符合多方利益，提前規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)線是重要前提。通過沿街商鋪導(dǎo)入的方式，可有效緩解內(nèi)外矛盾。只有形成可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)模式，會(huì)所才能真正避免"日漸凋敝"的命運(yùn)。

從單一會(huì)所走向"雙會(huì)所/多會(huì)所"體系

南京代表案例：中信泰富九廬（雙會(huì)所+雙泳池）、中建寧悅府（2000+250㎡雙生會(huì)所）、金陵月華（3000㎡主會(huì)所+7000㎡架空層多會(huì)所）、江寧金茂府（2300+400+3000㎡三會(huì)所體系）。標(biāo)志著南京會(huì)所體系正在向更立體、更復(fù)合的方向躍遷。

06

結(jié)語：會(huì)所將成為南京"好房子"的核心競(jìng)爭(zhēng)力

南京會(huì)所市場(chǎng)已完成從"高端標(biāo)簽"到"品質(zhì)必備"的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。會(huì)所必備化徹底擺脫"高端標(biāo)簽"，實(shí)用化、場(chǎng)景化、板塊定制化成為核心方向，從額外溢價(jià)配置，轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘幼◇w驗(yàn)的基礎(chǔ)配套。

這種轉(zhuǎn)變背后，是南京產(chǎn)品力領(lǐng)先全國(guó)的整體趨勢(shì)。無論是河西金陵月華的近1萬㎡超級(jí)會(huì)所體系，還是江寧金茂府的賽事級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)所，亦或是雨花新澍的4500㎡剛改會(huì)所標(biāo)桿，都將成為南京"好房子"競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵支撐。

繼續(xù)卷，不要?！@或許就是南京新房會(huì)所市場(chǎng)最真實(shí)的寫照。會(huì)所，已不僅僅是建筑空間，更是南京下一個(gè)十年人居理想的載體。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用私域主編撰、行業(yè)SKILLS寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

2、AI生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時(shí)不侵害他人享有的權(quán)益；

3、運(yùn)營(yíng)方不對(duì)用戶因使用內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。

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