南京青龍山國際生態(tài)新城，規(guī)劃的14萬方商業(yè)，啟動在即？

據(jù)上坊新城官微的消息：萬安陵園拆除工作已于5月底正式開始，預(yù)計6月底完成。

我們知道，早在2024年9月，上坊核心區(qū)城市設(shè)計方案獲批，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃集中商業(yè)建筑體量約14萬方。具體位置，就在萬安陵園及老上坊中學(xué)所在處。

簽約開發(fā)至今12年，青龍山新城最早一批樓盤交付已7年，可數(shù)十個小區(qū)的業(yè)主們至今沒等到家門口的大型商業(yè)。現(xiàn)在，萬安陵園拆除進(jìn)行時，大家期待的商場還遠(yuǎn)嗎？

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上坊新城，即大家熟知的江寧青龍山國際生態(tài)新城。

2014年底，金茂簽下的江寧上坊新城棚戶區(qū)改造合作開發(fā)協(xié)議，讓大家注意到北連麒麟、西接主城，一、二級聯(lián)動開發(fā)的青龍山新城。

這里近東山、大校場，與新街口的直線距離約12.5公里。在當(dāng)時，可是沖著“江寧版的河西新城”為終極目標(biāo)來打造的。

到了2016年夏天，瑯小正式宣告進(jìn)駐青龍山；拓荒盤東城金茂悅同年9月開盤，首戰(zhàn)告捷。

而后，中南、朗詩、金地、深業(yè)、雅居樂、招商等開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐青龍山。

2019年起，融僑悅城、東城金茂悅等相繼交付，如今這里已有14家樓盤有序分布。

展開說說青龍山新城的商業(yè)配套。

根據(jù)早期的規(guī)劃，板塊將建設(shè)約50萬方的商業(yè)綜合體，涵蓋五星級酒店、甲級寫字樓、主題商業(yè)中心等，滿足片區(qū)居民的辦公、消費(fèi)所需。

但規(guī)劃遲遲沒有落地的緣故，日常休閑逛街，大家只能去萬達(dá)廣場、龍灣天街，或是景楓中心、江寧金鷹等。

況且，計劃趕不上變化。

2024年9月，《南京江寧上坊組團(tuán)核心區(qū)城市設(shè)計》正式獲批，對片區(qū)規(guī)劃進(jìn)行大刀闊斧調(diào)改，原先的50萬方商業(yè)綜合體被砍，規(guī)劃的多個、最高約200米的摩天高樓也沒了。

取而代之的，是以綠色為基底，集居住、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)為一體的復(fù)合式活力公園社區(qū)。

從效果圖來看，規(guī)劃商業(yè)為低密度的開放街區(qū)式設(shè)計，被住宅、綠地、基層社區(qū)中心等團(tuán)團(tuán)圍住。

具體位置示意如下，自北向南，分別對應(yīng)現(xiàn)狀萬安陵園和上坊中學(xué)。

在當(dāng)時，這版規(guī)劃掀起熱議，討論最多的，是商業(yè)縮水、摩天大樓消失。

對此，官方解釋：考慮到原規(guī)劃商辦建筑體量超出實(shí)際需求、周邊大量辦公樓空置的情況，新版規(guī)劃僅在辦公空間上做了減法，且增加了文化和公共服務(wù)配套功能的復(fù)合。

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規(guī)劃調(diào)改后，青龍山新城的配套商業(yè)并未第一時間啟動。

去年6月，玖峰蘭庭的業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板咨詢板塊商業(yè)建設(shè)進(jìn)展。

當(dāng)時，南京江寧上坊建設(shè)開發(fā)有限公司在回復(fù)中表示：

上坊片區(qū)城市規(guī)劃于2024年9月完成調(diào)整優(yōu)化工作，規(guī)劃集中商業(yè)建筑體量約14萬方，有關(guān)單位正在積極推進(jìn)商業(yè)用地范圍的萬安陵園及老上坊中學(xué)拆遷事宜，我單位也在同步推進(jìn)商業(yè)項目地塊征地及招商工作。

今年起，實(shí)質(zhì)性好消息才陸續(xù)傳來。

1月底，江寧區(qū)人民政府官網(wǎng)發(fā)布《（上坊片區(qū)CP320115-2021-01-04）土地征收成片開發(fā)調(diào)整方案》。

方案指出，征收片區(qū)位于東山街道，東至嘉茂路（規(guī)劃），南至中學(xué)路，西至天云北街，北至文靖東路。萬安陵園和上坊中學(xué)所在地，都在其中。

5月底，上坊新城官微推文提到萬安陵園拆除工作已經(jīng)正式啟動，預(yù)計6月底完成。

值得一提的是，推文明確提到：后續(xù)，萬安陵園所在地塊將結(jié)合片區(qū)需求進(jìn)行謀劃定位，充分釋放片區(qū)商業(yè)、辦公等潛在動能，進(jìn)一步豐富片區(qū)整體功能。

圖片來源于上坊新城官微

至于上坊中學(xué)，雖然還沒有明確的拆除節(jié)點(diǎn)傳來，但公開信息顯示，該學(xué)校從2024年9月起不再招收初一新生，適齡孩子已到遷建的東山初級中學(xué)（東山外國語學(xué)校分校）入學(xué)。

以此推論，2023年9月就讀上坊中學(xué)初一的孩子們，今年6月將迎來初中畢業(yè)，學(xué)校的使命自然也宣告完成。

綜合來看，這些年，青龍山新城的學(xué)校、道路等配套逐步兌現(xiàn)，現(xiàn)在核心區(qū)域的拆遷工作在有序推進(jìn)，為規(guī)劃商業(yè)騰挪空間?？梢灶A(yù)見，這里將越來越好。

圖片來源于上坊新城官微

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經(jīng)過多年的賣地、開發(fā)，目前青龍山新城聚集的商品房住區(qū)多達(dá)14家。

多數(shù)樓盤“生而逢時”，在行情無差別火熱時，以2萬5上下的均價吸引了不少年輕客群置業(yè)，賣得都還不錯。

在當(dāng)時，不同樓盤的賣房邏輯是不一樣的，如：

東城金茂悅、都會學(xué)府、中南上悅城等，主打近瑯小的學(xué)區(qū)房；朗詩玲瓏郡主攻帶科技系統(tǒng)的改善大戶型；上東逸境、招商名筑等則體量小，主打低總價小戶型。

如今，板塊主力在售樓盤為迭代的東山金茂曉棠。

這是金茂華東區(qū)域首座“棠系”作品，以低密小高層、89㎡三房1.5衛(wèi)、鯨吞收納、架空層泛會所、高顏高配等，將200萬級的樓盤品質(zhì)卷出新高度。

次新房市場，青龍山新城無疑是當(dāng)下低總價就能上車的友好板塊。

我們統(tǒng)計了已交付小區(qū)每種戶型的近期成交情況，發(fā)現(xiàn)7、80平小戶型，總價100萬上下就能買到；即便是130平以上的大戶型，總價也不過200萬以內(nèi)。具體來看：

成交價較為出色的，是都會學(xué)府。

今年以來，小區(qū)幾款主力戶型的成交單價，都領(lǐng)先其他小區(qū)。以約96㎡戶型舉例，這款戶型相對稀缺，今年的成交單價穩(wěn)定在1萬6以上，4月一套高樓層房源以183萬總價成交，單價超1萬9。

成交價墊底的，是上東逸境。

交付以來，小區(qū)的次新房成交套數(shù)并不多。今年，成交房源單價全面下行至9000多元?？們r70萬出頭就能拿下75㎡小戶型，對剛需買家而言首付和月供都沒太大壓力。

隨著萬安陵園拆除工作的啟動，青龍山新城停滯多年的商業(yè)拼圖終于有了眉目。

在銳評君看來，從最初50萬方的宏大藍(lán)圖，到如今約14萬方的低密街區(qū)，板塊的規(guī)劃商業(yè)配套是基于現(xiàn)實(shí)的務(wù)實(shí)調(diào)整。

相信用不了太久，片區(qū)內(nèi)的居民就能在這座綜合體里消費(fèi)、散步、休閑、社交。

同時，當(dāng)最后一個“不利因素”徹底消滅，對于“抄底”青龍山新城次新房的買房人而言，他們收獲的是一個配套兌現(xiàn)度肉眼可見提升、穩(wěn)穩(wěn)嵌在江寧主城版圖里的成熟住區(qū)。