今天上午，一顆“深水炸彈”再次炸翻廣州樓市。

廣州安居集團(tuán)要下場收購二手房了。

條件很直白：總價300萬以內(nèi)、建筑面積70㎡以下、位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)，樓齡不限。

尤其是“樓齡不限”這四個字，含金量實在是高。

廣州很多老房子的尷尬，不是沒人住，而是不好賣。買家嫌舊，銀行嫌老，業(yè)主想換新房，結(jié)果舊房卡在手里，新房也不敢下手。

現(xiàn)在國企進(jìn)場，相當(dāng)于給這條堵住的置換鏈條，先開了一個口子。

在我看來，廣州這次救的不是房價，是流動性。

問題來了：這波天降利好，誰最先受益？

中心區(qū)老破小

終于吃上肉了

從這次政策的條件來看，答案其實已經(jīng)很清楚了。

它主要利好的，就是廣州中心區(qū)的老破小。當(dāng)然，前提是房產(chǎn)權(quán)屬必須清晰，不能有抵押、查封，不能有安全隱患。

從收購范圍來看，天河、越秀、海珠、荔灣的大部分板塊，都包括在內(nèi)；白云也有一小部分，比如三元里、羅沖圍、桂花崗、金沙洲等。

為什么是它們？

熟悉的朋友應(yīng)該知道，這些地方有幾個共同特點(diǎn)：

地段夠硬，老破小夠多，總價夠低，業(yè)主也夠想換。

很長一段時間，這些房子是改善鏈條里的“堵點(diǎn)”。老房賣不掉，新房買不了；業(yè)主想改善，但第一步就邁不出去。

現(xiàn)在政策要做的，就是先把這塊最難啃的骨頭啃開。

說白了，大部分老破小不是沒有價值，只是過去缺一個愿意接盤的買家。

說到這里，我相信大家最關(guān)心的問題一定是：這次新政，到底哪些板塊和小區(qū)能吃到糖？

這些小區(qū)的二手房

可能要被官方接了

今天，我特意整理了一下貝殼的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)符合收購條件的房源并不少，至少上萬套。

先來看板塊情況。

像天河，棠下最多，超300套，天河公園、珠城、員村都有200套以上。很多人以為天河沒有300萬以內(nèi)的房子，其實老破小、住宅型公寓、早期社區(qū)，一直都在市場里。

海珠更夸張，赤崗破500套，新港西、東曉南超400套，老牌豪宅區(qū)濱江東也有近300套。其實，這些地方不是沒價值，而是老破小太多、流轉(zhuǎn)太慢。

荔灣也很典型，龍津超500套，西村、西關(guān)300套以上，芳村和滘口相對較少。這里的優(yōu)勢是學(xué)鐵商醫(yī)都在，但問題在于房子舊、樓梯樓多、改善客置換難度很高。

越秀方面，農(nóng)講所、越秀南、東山口都超過200套，東風(fēng)東和五羊新城則在100套以上。越秀老破小的邏輯其實也直接：地段很強(qiáng)，產(chǎn)品很舊，業(yè)主置換意愿很重。

至于白云，符合收購條件的板塊有限，房源加起來也不多，但能喝上湯也是一件好事，業(yè)主起碼多一個置換機(jī)會。

如果再看具體小區(qū)，畫面就更真實了。

天河這邊，珠城的鉑林國際公寓、跑馬地花園三期都有四五十套；天河北的僑林苑、中怡城市花園幾個標(biāo)桿盤都有十幾套；還有網(wǎng)紅六運(yùn)小區(qū)，也有35套。

海珠的話，琶洲也有不少老破小，像麗景花園就有50套；海珠西更多，昌崗中路44套，第一金碧更接近百套；赤崗客村一帶也差不多，聚德花園已有100套。

荔灣的主流小區(qū)基本都有十幾到二十幾套，樓齡越老就越多，像龍津西路近50套，金道花園和鴻圖苑也有將近40套。

越秀，雖然遍地是帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的老破小，但能被收購的小區(qū)房源數(shù)量都不同，像文德南路、華僑新村等都在30套左右，而五羊小區(qū)則高達(dá)74套。

白云方面，雖然在收購范圍內(nèi)的板塊不多，但符合條件的老破小不少，像富力半島、城西花園分別有91套、72套，其他也有十幾二十套。

這些名字一出來，很多廣州人應(yīng)該秒懂。

它們不是冷冰冰的數(shù)據(jù)，可能就是你樓下、你親戚家、你同事爸媽那套老房子。

過去，看的人有，砍價的人多，真正買的人少。而現(xiàn)在現(xiàn)在官方下場，至少給市場多了一個可能性。

當(dāng)然，最后能不能成交，關(guān)鍵還是看價格。畢竟，政策不是印鈔機(jī)，官方也不是冤大頭。

這波政策真正的信號：

廣州開始給老破小分層了

不過我覺得，這次政策最值得看的，不只是“收不收”，而是廣州終于開始給老破小做篩選了。

過去很多中心區(qū)老破小，確實有地段，啥都不缺，只是產(chǎn)品老了、流通慢了。這類房子，政策是愿意接一把的。

但還有一些房子，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、樓況太差、價格虛高、硬傷明顯，業(yè)主還想按“中心區(qū)資產(chǎn)”來賣。這類房子，可以說沒戲了。

所以這次收購，本質(zhì)上是在告訴市場：老破小也要分等級。

環(huán)城內(nèi)、70㎡以下、300萬以內(nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰、安全可控，這些條件疊在一起，其實已經(jīng)把一批“還有公共價值、居住價值、改造價值”的房子篩出來了。

它們未來可以用作保障房、人才住房，也可以補(bǔ)充中心區(qū)租賃住房供應(yīng)。

換句話說，廣州不是隨便收舊房，而是在挑那些還能用、能周轉(zhuǎn)、能服務(wù)城市人口的房子。

這對老業(yè)主來說，機(jī)會在于，你手上的小面積老房，如果位置夠硬、總價夠低、產(chǎn)權(quán)干凈，終于多了一個退出通道。而提醒在于，別把政策理解成無條件托底。

對改善家庭來說，這件事的意義更直接。以前舊房賣不掉，就是一塊壓在身上的石頭，現(xiàn)在石頭有機(jī)會變成首付彈藥，讓置換真正跑起來。

對新房市場來說，這批被釋放出來的中心區(qū)老業(yè)主，也可能會成為接下來廣州新房市場最關(guān)鍵的一批購買力。

所以別把這次政策看小了，其實它是在重新整理廣州樓市的底層邏輯：

廣州樓市接下來的分化，不是誰漲誰跌，而是誰還賣得掉。能被接住的老破小，才有資格談價值；接不住的，只能繼續(xù)降價。

這才是這次官方下場收二手房，最值得所有老業(yè)主看懂的地方。

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