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在經(jīng)過一輪接一輪的重量級調(diào)規(guī)，商改住等操作后，?？谧罱直锪藗€大的：

新埠島迎來重磅調(diào)規(guī)！

根據(jù)?？谧砸?guī)局今日發(fā)布的《?？谑兄行某菂^(qū)A041 單元詳細規(guī)劃》顯示，新埠島片區(qū)的A041地塊的新最新規(guī)劃公示，規(guī)劃范圍面積約837.90畝（約 55.86 公頃）。

這是海口主城區(qū)，近年來最大的一次調(diào)規(guī)動作。

規(guī)劃顯示，涉及，有學校，體育設(shè)施、酒店、銀行網(wǎng)點、醫(yī)療配套等規(guī)劃，包括人口規(guī)劃了2.13萬，但這些都不是主要內(nèi)容，另外規(guī)劃中提到的主要學校，海南華僑中學新埠島校區(qū)，以及濱海九小新埠校區(qū)，已經(jīng)兌現(xiàn)，而一所完全中學，去年也已經(jīng)公示規(guī)劃。

小易細看了一下，其實這些規(guī)劃都不是重點，本次規(guī)劃釋放的真正核心內(nèi)容是A041地塊！

地塊很大，837畝，事實上這宗地塊主要部分來自碧桂園！

去年，小易曾披露過碧桂園甩賣?？诩业椎南ⅲ诎⒗锱馁u上一次性掛出來四宗大地塊，B14-01、B10-01、B06-01、B05-01地塊，合計79565.07㎡，約119畝，起拍價7.2億元。

此前掛牌公示

但后面，無人問津，這四宗地最終流拍！

直到這次，又重新出現(xiàn)，只是隱藏在整體的大規(guī)劃之中。

從A041地塊的位置圖看，碧桂園此前掛牌的四宗地塊，正是在今日公示的A041地塊范圍之內(nèi)。

調(diào)整單元地塊示意圖

而此前該四宗地塊的土地性質(zhì)皆為商務(wù)金融用地，現(xiàn)在按照新的規(guī)劃，該四宗地塊都調(diào)整成為二類住宅用地！

另外，據(jù)小易此前了解到，碧桂園在新埠島除了已發(fā)開的地塊外，剩余絕大部分都是商業(yè)用地，與此前掛牌的地塊同屬一個板塊。

A041地塊土地規(guī)劃圖（黃色為住宅用地，紅色為商業(yè)）

而現(xiàn)在A041從規(guī)劃圖目測，有至少超過50%的住宅用地規(guī)劃，所以不難推測，這次是大幅度的商改住調(diào)規(guī)！

如果這些地塊依然在碧桂園手里，那當然很爽，一線海景資源的住宅用地，依然很香。

但碧桂園目前的境況，連此前開發(fā)過的住宅都遲遲未能交付，很難再把這種資產(chǎn)捂在手中，且調(diào)規(guī)正常是需要重新招拍掛的，碧桂園也未必有錢再次拿地。

碧桂園新埠島一處項目實拍

所以按照常規(guī)的投資邏輯，不難推測，碧桂園這些地塊資產(chǎn)包，已經(jīng)被政策性收儲（或者達成收儲協(xié)議），然后再重新調(diào)規(guī)，后面再通過招拍掛出讓給其它意向企業(yè)！

對于碧桂園來說，同樣是好的選擇，拍賣無人問津，自己開發(fā)乏力，而收儲能夠回流部分資金，數(shù)百畝面積測算下來，也頗為豐厚，這么大體量的積壓資產(chǎn)，終于可以解套！

對于新埠島而言，同樣是大利好！

碧桂園撤出，商業(yè)土地調(diào)規(guī)成更吃香的住宅地塊，就不怕沒有企業(yè)出手，這樣以來等于盤活了新埠島，那個在碧桂園造城夢中的5000畝海島新城，又極有可能迎來再次起飛的新機會！

碧桂園新埠島項目

從規(guī)劃圖可以大概推測，該837畝的土地中，除了規(guī)劃大體量的住宅之外，沿海一側(cè)還規(guī)劃有酒店和商業(yè)。

通常，這種大規(guī)模的調(diào)規(guī)動作背后，很大概率是有意向且有實力接盤的企業(yè)在推動和參與，后續(xù)動作，就看土地重新招拍掛后，哪家企業(yè)會出手了。

根據(jù)這次調(diào)規(guī)，我們可以大膽推演一個A041地塊的發(fā)展路徑：

碧桂園拍賣流拍—官方收儲（或協(xié)議收儲）—調(diào)整規(guī)劃—掛牌—企業(yè)摘牌開發(fā)。

對新埠島北岸的居民還說，隨著地塊的新規(guī)出爐，真的可以期待一下新埠島的重新起飛了。

但經(jīng)過碧桂園的沉浮之后，新埠島也再經(jīng)不起大折騰了！