上個(gè)星期，位于西北新城隅山公園旁的棲云9號(hào)取得了預(yù)售證，總共有7棟樓取證，預(yù)售面積8794.72平米，這個(gè)去年以來悄悄開發(fā)的新項(xiàng)目，終于要上市銷售了。

棲云9號(hào)的售樓部已經(jīng)開放

云南房網(wǎng)前些天到項(xiàng)目現(xiàn)場看了下，棲云9號(hào)的售樓部已經(jīng)對外開放，16棟商墅也接近封頂，現(xiàn)場的各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作也已經(jīng)做好，就等開盤發(fā)售了。然而，雖然銷售在即，棲云9號(hào)卻不事聲張，連個(gè)官方微信賬號(hào)都沒有，顯得極為低調(diào)。

其實(shí)倒也不是棲云9號(hào)刻意保持神秘，而是這個(gè)項(xiàng)目在正式銷售之前，還有幾個(gè)難題待解。

首先是宣傳難題。棲云9號(hào)實(shí)際上是當(dāng)年中南、龍湖、海倫堡三家公司聯(lián)合競得的西北新城 6宗土地中的9號(hào)地塊，棲云9號(hào)這個(gè)名字也許就是這么來的。

當(dāng)年中南、龍湖和海倫堡三家公司拿地后，住宅地塊先后開發(fā)了上悅天地和三千時(shí)光，但有兩宗商業(yè)地塊卻一直閑置，2024年，兩宗商業(yè)地塊被分別轉(zhuǎn)讓給了云南盛萊房地產(chǎn)公司和云南天宸伍佰里置業(yè)公司，棲云9號(hào)就是由云南天宸伍佰里置業(yè)公司開發(fā)。

棲云9號(hào)的廣告語是“一座城市，兩種人生”，暗示居住屬性

棲云9號(hào)既然是商業(yè)用地，當(dāng)然只能開發(fā)商業(yè)建筑，但在規(guī)劃上，項(xiàng)目除了一棟18層辦公樓外，其余16棟都是三四層的多層建筑，這就讓棲云9號(hào)有了巨大發(fā)揮空間。果然，棲云9號(hào)將16棟多層建筑宣傳為行政公館，對外口徑是有77套，面積在256-392平米之間。

說行政公館可能很多人搞不明白，其實(shí)就是昆明市場上早就有的商墅，也即商業(yè)別墅。商業(yè)別墅的意思是土地屬于商業(yè)性質(zhì)，但建筑形態(tài)是別墅。既然建筑形態(tài)是別墅，功能上也就亦商亦住。在昆明已經(jīng)開發(fā)的商墅中，有些確實(shí)用于商業(yè)，比如辦公，或者是開辦會(huì)所、民宿、餐飲等，但也有很大一部分是作為別墅來居住。

棲云9號(hào)沒有說自己開發(fā)的行政公館具體是什么用途，但從現(xiàn)場宣傳資料看，其實(shí)是往別墅的方向走，只不過沒有明說，比如會(huì)客區(qū)其實(shí)就是客廳的布局；休息區(qū)從宣傳視頻上看，最顯眼的就是一張大床，一看就是臥室；至于衣帽間之類就更不用說了。裝修效果圖上廚房啥的也都一應(yīng)俱全。

棲云9號(hào)的商墅都是地面3-4層，地下一層的設(shè)計(jì)

棲云9號(hào)緊鄰隅山公園，距離大河埂地鐵站只有300多米，吾悅廣場也近在咫尺，附近還有高水品學(xué)校和醫(yī)院，如果作為住宅，環(huán)境和配套都沒話說，所以棲云9號(hào)想作為別墅來賣也很容易理解。

但這種打擦邊球的事肯定不太好說，所以也就帶來了宣傳的難題。

其次是未來的物業(yè)管理難題。棲云9號(hào)既然是商業(yè)項(xiàng)目，對外的說法是行政公館，所以如果有買家購買后并不居住，而是作為商業(yè)經(jīng)營也一點(diǎn)問題都沒有，比如開個(gè)會(huì)所或餐館，抑或作為辦公使用，后期很可能出現(xiàn)有人在此居家，有人在此辦公經(jīng)商的現(xiàn)象。辦公經(jīng)商還好說，居家就要考慮私密性、安全性。

昆明有些位置比較好的老別墅區(qū)，一開始都是自己住，后來就有人開餐廳、辦公，內(nèi)部管理逐漸失范，然后住戶紛紛搬走。這是棲云9號(hào)在銷售時(shí)必須要考慮的管理難題。

上圖為昆明一些老別墅內(nèi)開辦的餐館

第三是定價(jià)難題。棲云9號(hào)的位置很好，這種位置的商墅也很稀缺，數(shù)量又只有77套，按理說定價(jià)不會(huì)低，可是商墅土地年限短，水電、物業(yè)都比較貴，以后又存在管理難題，這幾個(gè)因素又不支持定高價(jià)。

棲云9號(hào)的土地是2024年由云南嘉卓房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓給云南天宸伍佰里置業(yè)公司的，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不詳，如果轉(zhuǎn)讓價(jià)格比較低，棲云9號(hào)定價(jià)的自由度就會(huì)比較高，否則會(huì)很為難。

西北新城這幾年雖然已經(jīng)過了開發(fā)高潮，但經(jīng)過多年建設(shè)，基礎(chǔ)配套卻比較完善，尤其是開發(fā)比較早的普吉路以東片區(qū)，商業(yè)、學(xué)校、體育運(yùn)動(dòng)、醫(yī)院、公園一應(yīng)俱全，2020年開通的地鐵4號(hào)線更是加分項(xiàng)，但如今西北新城西片區(qū)新項(xiàng)目很少，在售地鐵盤更是只有一個(gè)——中鐵壹號(hào)峯景，棲云9號(hào)是好不容易才有的新地鐵盤。