出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

初夏30°的溫?zé)崤c雪場-6℃的凜冽，同時出現(xiàn)在5月的深圳前?！谏钲谌A發(fā)·前海冰雪世界（以下簡稱：前海冰雪世界），一墻之隔便猶如“冰火兩重天”。

而這種巨大反差，也是其母公司華發(fā)股份所面臨的現(xiàn)狀：

一邊，自2025年9月開業(yè)以來，前海冰雪世界項目迎來超200萬客流，“冷經(jīng)濟”一片火熱。

另一邊，華發(fā)系“老將”郭凌勇2025年5月接任董事局主席后，交出了一份讓外界頗為詫異的成績單：2025年，華發(fā)股份歸母凈利潤虧損高達95億元，直接將過去4年（2021年至2024年）積累的歸母凈利潤吞噬，這也是公司2004年上市以來的首次年度虧損。

作為珠海最大國企華發(fā)集團的房地產(chǎn)平臺，華發(fā)股份已有30余年歷史。在房地產(chǎn)輝煌時期，有碧恒萬融等知名房企在前，公司并不算起眼，但自2021年房企“大洗牌”以來，華發(fā)股份也曾進入行業(yè)TOP10陣營，當時甚至力壓央企中國金茂一頭。

然而，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整階段，華發(fā)股份還是不可避免地遭受了沖擊，盡管其堅稱2025年出現(xiàn)虧損并非經(jīng)營失速的信號，而是主動盤活存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略抉擇，但公司出現(xiàn)64.66億元的資產(chǎn)及信用減值，本身就已經(jīng)折射出經(jīng)營承壓的現(xiàn)實。

只是，在國資光環(huán)加持之下，華發(fā)股份究竟何以至此？

1、深圳滑雪場爆火，融創(chuàng)選擇“不放手”

在華發(fā)股份當前的發(fā)展藍圖中，前海冰雪世界無疑是濃墨重彩的一筆，這被其看作是公司挺進萬億級冰雪賽道的高端開局。

2025年9月底，前海冰雪世界開業(yè)，其室內(nèi)滑雪場約10萬平方米，被吉尼斯認證為全球“最大室內(nèi)滑雪中心”。

和室外滑雪場不同，室內(nèi)滑雪場需要封閉恒溫環(huán)境、人工造雪系統(tǒng)、大型制冷設(shè)備等，成本更高。據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，室外滑雪場的投入金額數(shù)億元比較常見，而室內(nèi)滑雪場的投入金額動輒數(shù)十億元，甚至更高。

這些成本最終也會落到消費者身上?！竸?chuàng)業(yè)最前線」梳理發(fā)現(xiàn)，2026年5月，前海冰雪世界「初級3小時滑雪」的價格是工作日348元、周末458元，中級道、高級道的價格則更高，最高能達到768元/4小時。

（圖 / 華發(fā)冰雪熱雪奇跡官方小程序）

與之相比，室外滑雪場更具性價比。一位在張家口崇禮云頂滑雪場工作的教練告訴「創(chuàng)業(yè)最前線」，云頂滑雪場在2025-26雪季日場票（時間大約為上午8點到下午4點）價格在400元左右；如果有團購，半天價格更是不足300元。

即便定價不低，前海冰雪世界在服務(wù)、體驗上仍然引發(fā)了部分消費者的不滿。在社交平臺小紅書上，有消費者展示沒造雪的時候，“單板初級道露出了水泥地”，也有人吐槽“感覺沒有壓雪，中級道到處是雪包”，體驗感不佳。

（圖 / 小紅書）

只不過，在缺少冰雪的南方，前海冰雪世界還是極具吸引力。自2025年9月底開業(yè)至2026年4月中旬，項目總?cè)肆髁客黄?05萬人次，其中室內(nèi)雪場共計接待超77萬人次。

開業(yè)3個月，前海冰雪世界即實現(xiàn)營收超1.6億元，2026年第一季度又實現(xiàn)營收超1.7億元。2025年，華發(fā)商業(yè)全年僅實現(xiàn)租金收入8.78億元，由此可見前海冰雪世界對華發(fā)股份的重要性。

（圖 / 華發(fā)股份官網(wǎng)）

雪場是熱鬧的，背后的紛爭也是激烈的。

其實，當前爆火的室內(nèi)滑雪場只是華發(fā)股份在深圳冰雪文旅城項目中的“冰山一角”。據(jù)華發(fā)股份披露，深圳冰雪文旅城包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)，項目原總占地面積43.68萬平方米。

此項目原是融創(chuàng)和華發(fā)股份在2020年共同摘取的項目，計劃由雙方共同成立的融華置地建設(shè)為「融創(chuàng)華發(fā)深圳冰雪文旅城」。其中，融創(chuàng)持股51%，在財報上并表這一項目。

遭遇流動性危機之時，融創(chuàng)于2023年1月將所持融華置地51%股份，附回購條件的轉(zhuǎn)讓給華發(fā)股份。2025年11月，融創(chuàng)文旅明確告知華發(fā)股份，其選擇行使回購權(quán)，但提出“就回購方式、回購價格及回購時間等事宜重新展開討論”的附帶條件。

但直至現(xiàn)在，雙方還沒有就回購條件達成一致，前海冰雪世界的最終歸屬還漂浮在空中。

值得注意的是，文旅城大多是重資產(chǎn)項目，占用資金時間長，且成本頗高。在2025年下半年，華發(fā)股份甚至不惜虧本，向深圳土儲中心退回前海冰雪世界項目的7塊商業(yè)用地，總價44.05億元，折讓23.20%，其預(yù)計本次交易產(chǎn)生的虧損超過2024年凈利潤的50%（超7億元）。

（圖 / 華發(fā)股份公告）

甩掉7宗商業(yè)土地之后，此項目的投資成本仍然不低。華發(fā)股份2025年財報顯示，深圳冰雪文旅城預(yù)計投資總額高達256.6億元。

（圖 / 華發(fā)股份財報）

一邊是爆火的滑雪場，一邊是巨額投資成本，對于已經(jīng)轉(zhuǎn)入虧損的華發(fā)股份來說，是否“割肉”大約也是左右為難。

2、迎來上市首虧，存貨成吞噬利潤“黑洞”

其實，華發(fā)股份當下的日子并不好過。

4月24日深夜，華發(fā)股份發(fā)布2025年財報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營收834億元，同比增長38.85%；歸母凈利潤虧損95億元，同比驟降1095.54%。

這是自2004年上市以來，華發(fā)股份首次出現(xiàn)年度虧損。不僅如此，在2021年至2024年，公司歸母凈利潤總和約為86億元，這意味2025年直接將過去4年的歸母凈利潤之和全部虧完都不夠。

（圖 / 華發(fā)股份財報）

在致股東信中，公司管理層坦承市場的周期震蕩給經(jīng)營造成巨大沖擊，聲稱“對于這份未能延續(xù)盈利的成績單，深感壓力千鈞、責(zé)任如山”，并向各位股東致歉。

即便如此，華發(fā)股份在財報中仍然堅稱，虧損并非經(jīng)營失速的信號，而是公司在行業(yè)轉(zhuǎn)折關(guān)鍵期，主動盤活存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略抉擇，及按會計準則要求計提資產(chǎn)減值，核心目的是為長期高質(zhì)量發(fā)展“輕裝上陣”，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2025年，華發(fā)股份計提信用、資產(chǎn)減值共計64.66億元，減少當期歸母凈利潤45.15億元。其中，存貨減值高達57.3億元，占比近9成。

（圖 / 華發(fā)股份公告）

一般來說，在房地產(chǎn)深度調(diào)整時期，房企很難一次性擠清全部存貨泡沫，需要在去庫存的過程中反復(fù)計提存貨減值。于華發(fā)股份來說，過往囤積的高價土地、滯銷的房子已經(jīng)開始反過來侵蝕公司利潤，是一個危險信號。

而這也可以從公司最新業(yè)績表現(xiàn)中窺得一二。2026年一季度，公司實現(xiàn)營收40.38億元，同比下滑78.18%；歸母凈利潤虧損9.46億元，同比大跌595.55%。

（圖 / 華發(fā)股份2026年一季度財報數(shù)據(jù)）

截至2026年3月31日，華發(fā)股份的存貨仍然高達1938億元，這些存貨又該如何處置？存量項目如何加快去庫存？如何避免被存量項目持續(xù)拖垮利潤？對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向華發(fā)股份方面進行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

實際上，華發(fā)股份的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正承受著巨大壓力。2025年，公司房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率為10.05%，較2024年減少4.26個百分點，再度壓縮了利潤空間。

（圖 / 華發(fā)股份財報）

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，這未必是華發(fā)股份在主動降價，而是市場競爭的結(jié)果，原因在于“房企被存量拖住，去化困難”。同時，他也提及，“也不排除為了保衛(wèi)現(xiàn)金流，公司采取了‘以價換量’策略，成從而拉低了毛利率”。

目前來看，華發(fā)股份的現(xiàn)金流的確緊張。截至2026年3月31日，公司貨幣資金為227億元，短期借款104億元、一年內(nèi)到期的非流動負債295億元，短債遠超貨幣資金，資金壓力不言而喻。

（圖 / 華發(fā)股份財報）

而這在一定程度上還是建立在占用供應(yīng)商貨款的基礎(chǔ)之上。上述同期，公司應(yīng)付賬款高達235億元。

至于華發(fā)股份是否存在“截留”供應(yīng)商貨款的現(xiàn)象，以及是否在通過降價促銷回流資金等問題，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向華發(fā)股份方面進行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

3、高管“大換血”，銷售額仍一降再降

經(jīng)營遇困的華發(fā)股份，管理團隊也經(jīng)歷了“大洗牌”。

2025年5月30日，華發(fā)股份宣布，因工作調(diào)整，李光寧申請辭去公司董事局主席、董事及擔(dān)任的其他所有職務(wù)，辭職后不再擔(dān)任公司及下屬子公司任何職務(wù)。

李光寧是華發(fā)股份的老臣，他自1998年加入公司，歷任董事局秘書、董事、董事局副主席、總裁等職務(wù)，曾主導(dǎo)了公司上市進程，2014年起擔(dān)任董事局主席，作為“一把手”執(zhí)掌華發(fā)股份長達11年。

李光寧離開之后，公司董事局副主席郭凌勇于2025年5月30日接任董事局主席，其也在華發(fā)集團及旗下公司任職多年，是華發(fā)系的老將。

另據(jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計，2025年以來，公司的總裁、執(zhí)行副總裁、副董事長、董秘、財務(wù)總監(jiān)、董事等數(shù)位核心位置上的高管都發(fā)生了更迭。

除此之外，據(jù)壹地產(chǎn)報道，華發(fā)股份的營銷管理中心總經(jīng)理賀傳浪、首席產(chǎn)品官黃鳳彬、華南區(qū)域營銷總經(jīng)理鄭楓已離任，加盟越秀地產(chǎn)。近期，華發(fā)股份的華南大區(qū)副董事長林雋，也已敲定入職越秀地產(chǎn)。

（圖 / 華發(fā)股份財報）

無論是華發(fā)股份主動調(diào)兵遣將，還是高管離職出走，這種管理團隊的持續(xù)震蕩，本身就已經(jīng)說明了華發(fā)股份經(jīng)營層面所承受的壓力之重。

2025年，公司實現(xiàn)銷售額785.6億元，和2024年的1054.44億元相比下滑25.5%，直接掉出千億大關(guān)。

不僅如此，中指院數(shù)據(jù)顯示，在銷售額滑落之后，華發(fā)股份2025年排名降至第11位，掉出行業(yè)top10陣營。在2024年時，華發(fā)股份曾位列行業(yè)第10位，當時力壓排名第12的央企中國金茂一頭。

（圖 / 中指院（上：2025年；下：2024年））

進入2026年，華發(fā)股份在銷售上的頹勢更加明顯。2026年一季度，公司實現(xiàn)銷售金額102.1億元，同比大跌65%。

房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期已有4年多時間，公司的銷售為何突然出現(xiàn)如此明顯的下滑？新管理團隊上任之后，是否存在戰(zhàn)略執(zhí)行不到位的問題？對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向華發(fā)股份方面進行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

無論如何，郭凌勇上任董事局主席之后，交出了一份“2025年銷售掉出千億、排名掉出行業(yè)TOP10”的成績單，不知如何向母公司華發(fā)集團“交差”？對新管理團隊來說，沒有一個好的開端，接下來的每一仗都不會輕松。

*注：文中題圖來自攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。