北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

北漂上班族，穩(wěn)定工作（收入中等），明年準(zhǔn)備和女友結(jié)婚（已領(lǐng)證）。現(xiàn)在朋友推薦了一套特殊的房子，是建國門外長安國際6號，50年產(chǎn)權(quán)但民水民電，而樓上就是70年產(chǎn)權(quán)了，兩種房的居住屬性是完全一樣的，只是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)區(qū)別而相差了每平2萬元，70年的5萬一平，50年的3萬一平。

我們很想買，因?yàn)檫@房的地段非常好，而且我們也可以不用貸款了，我們自己辦手續(xù)也不用中介費(fèi)用。目前只是不太明白一點(diǎn)，這種一棟樓中的兩種產(chǎn)權(quán)是怎么形成的？將來能夠用繳納土地產(chǎn)權(quán)費(fèi)的方式改成70年嗎？如果改變的話是不是能保值好些？

A：

1、又是長安6號，近些天您是第三個(gè)問這里的了，看來挺受歡迎啊。不過提醒一句，前幾天我上網(wǎng)看這里的時(shí)候，300多套房竟然有20多套在掛牌，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京平均1.5%的掛牌率。那這說明什么？說明部分業(yè)主寧可低價(jià)也要賣房，這對保值來說不是什么好事兒。

2、另外您寫的這價(jià)格對嗎？70年的5萬一平，50年的3萬，我怎么記得不是這數(shù)字似的？不過無所謂，等真想買的時(shí)候再核實(shí)吧。但也提醒一句，這里在十多年前的時(shí)候就是6萬一平，現(xiàn)在反倒5萬了，您覺得這價(jià)格走勢如何？

3、一棟樓中兩種產(chǎn)權(quán)，是因?yàn)楫?dāng)年在規(guī)劃的時(shí)候是低樓層屬于裙樓商業(yè)性質(zhì)，六層以上屬于70年住宅。當(dāng)年這種樓叫“單體樓綜合體”，很時(shí)尚的公寓形式，不出樓門就能解決購物+休閑+娛樂+辦公+居住的多重需求。

只是后來逐漸的不符合大眾的居住習(xí)慣了，也就幾乎沒有這種規(guī)劃和設(shè)計(jì)了?，F(xiàn)在則是商vs住必須分開，不讓再糾纏不清了。

4、土地性質(zhì)只要確定就無法改變，北京的土地指標(biāo)更是被嚴(yán)格控制，不可能有人去費(fèi)力不討好的調(diào)整性質(zhì)，人家圖什么??？

5、沒必要討論改變性質(zhì)后的保值，因?yàn)楦揪筒豢赡?。理論上如果改變肯定會好些，因?yàn)樵黾恿寺鋺?學(xué)區(qū)的功能，價(jià)值自然提升了。但這還是別幻想也別聽忽悠吧，絕對的不可能。

僅供參考。

二

Q:

五里店的新興家園與和光里，您推薦哪個(gè)？我看您點(diǎn)評過新興家園，說是質(zhì)量非常好，但這里都是塔樓，看了幾套都不是太好，優(yōu)勢就是價(jià)格不貴。

A：

1、我沒說過新興家園的質(zhì)量非常好，原話大概率是“理論上質(zhì)量應(yīng)該不錯(cuò)”。因?yàn)樾屡d集團(tuán)當(dāng)年屬于總后的軍企，施工是他們的主營業(yè)務(wù)。那新興家園作為他們自己的福利房，又挨著總后南院，理論上就應(yīng)該質(zhì)量好了。

2、我推薦哪個(gè)？如果是注重自住，那如果能買到新興家園戶型好的就更合適了唄，就因?yàn)閮r(jià)格低，但能否買到合適的就看具體情況了。

再有一點(diǎn)，新興家園既然是單位福利房，那即便是轉(zhuǎn)為了市場化管理，在維護(hù)的時(shí)候也有可能得到原單位的補(bǔ)貼的。但這也只是理論上的，具體情況我不知道。

3、如果是注重流動(dòng)性和保值，那和光里應(yīng)該略強(qiáng)一些。這里當(dāng)年和大井的豐體時(shí)代是同一個(gè)開發(fā)商，只是土地性質(zhì)不同而已。豐體是經(jīng)適房，和光里是商品房，屬于平衡資金的配套項(xiàng)目。但當(dāng)年的土地不值錢，所以和光里的密度不大，板樓的戶型也比塔樓強(qiáng)。

4、不過多說一句，五里店到目前為止的地段兒不算太強(qiáng)，價(jià)格走勢是略落后大盤的。以后看規(guī)劃的實(shí)施情況吧，希望能提升整體板塊的價(jià)值。

僅供參考。

三

Q:

我在和平里有一套學(xué)區(qū)房，小兩居，目前租金6500。我知道學(xué)區(qū)房有溢價(jià)，也知道出生人口在減少，但我想問的是，怎么能避開這些風(fēng)險(xiǎn)？當(dāng)然前提是在不改變現(xiàn)狀的情況下，請?zhí)峁┮恍┢渌霓k法。

A：

1、不改變現(xiàn)狀的情況下，您的意思是不賣房是嗎？怎么避開風(fēng)險(xiǎn)，是指溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)是嗎？

那這誰有什么辦法啊，打個(gè)比方吧，現(xiàn)在誰都知道學(xué)歷的含金量是在持續(xù)下降的，很多年輕人的普本文憑越來越不值錢。于是有人提問了，在不考研也不考其他證書的情況下，怎么讓文憑保持含金量？

2、反正我是沒辦法，大趨勢不是個(gè)人的力量能對抗的，躺平或許很舒服，但什么也改變不了，只能是等待下一個(gè)周期。

3、當(dāng)然也可以寄希望于學(xué)區(qū)質(zhì)量的提升，比如改成名校直升vs九年校，也就是讀名校的確定性增強(qiáng)，那就等于提高了價(jià)值，溢價(jià)的支撐就更強(qiáng)了。其他我想不到什么了，幫不上忙。

僅供參考。

四

Q:

我買房也主要考慮的是落戶加分的問題，預(yù)算200多萬全款，當(dāng)然同時(shí)兼顧的必須是保值，以便于落戶后換房時(shí)不吃虧。至于居住角度則是能自住最好，否則出租也可以，只要租金高些就行。因?yàn)槲椰F(xiàn)在單身租房更節(jié)約。當(dāng)然如果買不到合適的也考慮買在城六區(qū)之內(nèi)，看您的推薦了。

Ps：原因是我經(jīng)過這幾年觀察，發(fā)現(xiàn)常規(guī)如果是每年6000落戶的話我的排名應(yīng)該每年上升6000，但現(xiàn)實(shí)中我每年也就上升3000左右，說明每年都有新加入的比我分?jǐn)?shù)高，或者是有很多人有加分項(xiàng)。所以兩種考慮，如果能成功落戶就買在城六區(qū)之外，否則還不如先考慮自住和保值呢。

A：

1、您這有些前后矛盾吧？前邊說主要考慮的是積分落戶，后邊又說買不到合適的也考慮城六區(qū)，那您這“主要”是怎么個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?。?/p>

2、我明白了，您的意思是想先確定積分落戶的年頭+概率，然后再決定買在市區(qū)vs郊區(qū)，是這意思嗎？但這我?guī)筒簧厦Π?，我每年只是看看落戶分?jǐn)?shù)而已，至于規(guī)則和技巧什么的都不懂。所以您還是先找對積分落戶熟悉的咨詢吧，要不然我不知聊什么。

3、或者簡單說吧，200多萬在市區(qū)買不到多合適的，基本都是公寓或老破小，而且還大多都帶有硬傷。這種房之所以總價(jià)低，大多數(shù)都是因?yàn)閮r(jià)格走勢弱，也就是保值方面不占優(yōu)?；蛟S租金收益高，但一般也是因?yàn)闈q的慢才顯的高的。

我要建議就是無論是否加分，都買在近郊的地鐵沿線吧。能用上加分就屬于奉送的功能，不加分也不算吃虧。

常規(guī)建議的板塊是通州和昌平，離海淀和朝陽越近越好，這樣租金等數(shù)值方面都基本等同于市區(qū)，價(jià)格走勢也基本一致。200萬比如沙河，還有通州的物資學(xué)院一帶，盡量買房齡新點(diǎn)兒的就行，反正總價(jià)不是很高，出手都不算難。

4、其他的沒建議了，積分的規(guī)則我完全不懂，您還是問別人吧。

僅供參考。

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