北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我老公是北京戶口（剛落戶），我和孩子還沒過來，也沒買房，主要考慮教育的問題。我們是**省的，明年上學，如果在本地上學就順理成章的能上市里排名前十的小學，但如果到北京上學就得買學區(qū)房了。我老公做的攻略是至少買500萬的，而且對口小學還只是一等二類，不知道和我們**市的怎么類比？

我想問的是兩步節(jié)奏的問題，第一步是像我們這種情況，您們一般建議是直接在北京買房上學，還是先在我們**市上學，等初中或中考以至高中再到北京？第二步是如果買房，我老公想買的是柳浪家園，上地學區(qū)的保值怎么樣？

Ps：我們當然很重視教育了，我老公就是985研究生學歷，只是我們錢包不允許啊，所以才發(fā)愁的。

A：

1、這種問題真難回答，根本就不是我回答的了的，或者說這種城市間的選擇只能家長定，根本沒必要聽別人的。

2、常規(guī)建議是，如果不考慮房子，那最好是直接到北京上學，越早越好。既能盡早適應(yīng)教育模式和環(huán)境，北京的教育資源大概率超過您老家的。

或者這么說吧，如果您在老家上的是前幾名的好學校，那教育資源有可能超過北京的平均值。但既然是要對標上地學區(qū)，那大概率是略有差距的。

3、柳浪家園是回遷房，不算投資性多強的，但在學區(qū)房中屬于性價比還不錯的。因為這里是上地學區(qū)，但溢價率跟海淀的平均值差不多，也就是學區(qū)好但溢價不太高，明顯低于東邊的上地東里等小區(qū)。雖然是對口的校區(qū)不同，但畢竟都是同一個學區(qū)（片區(qū)），所以算性價比相對高的。

但既然是有溢價，那是否保值就得高峰期之后的政策了。常規(guī)建議是可以買個占坑兒房，既節(jié)省資金也降低風險。用完學位之后看行情，覺得不合適就賣掉唄。或者說上地的房價應(yīng)該是在學區(qū)房中算支撐強的，但人口大趨勢是下降的，柳浪又是回遷小區(qū)，所以不太占優(yōu)，有一定的保值風險。

4、總之這看您家更重視哪方面吧。如果更重視教育，那常規(guī)建議是盡早來北京，畢竟是有了北京戶口，那干嘛不充分利用資源?。康孔拥氖聝哼€是自己決定吧，量力而為。

僅供參考。

既然您老公是碩士，那做個簡單的比較吧。因為上地學區(qū)前兩年發(fā)布過統(tǒng)計數(shù)字，說家長中的碩士占比是50%左右。

而我剛剛查了一下您家的*市，人口310萬，碩士占比0.2%，也就是全市總共6000多人（我都懷疑這數(shù)字不準確）。但上地學區(qū)的學生總數(shù)是小2萬人，那家長中的碩士以上學歷人數(shù)，估計是超過您家全市的了。

當然這不能說家長的普遍學歷高，孩子的學習成績就好。但這也能說明家長們都普遍學習不錯吧，或者說是對應(yīng)試教育都有經(jīng)驗，有可能遺傳或影響到孩子。而孟母三遷說的不是買學區(qū)房，只是選擇學習環(huán)境而已。

僅供參考。

二

Q:

我家兒子去年畢業(yè)落戶海淀國企，集體戶，剛剛辦完手續(xù)，應(yīng)該有北京買房資格了吧？我們著急給他買房，但能拿的出來的錢只有不到100萬，他剛?cè)肼毜氖杖胍膊挪坏揭蝗f，到手好像才8000元，所以他不想現(xiàn)在買房。

可是我們考慮，即便是過上五年再買，我們也不太可能拿出太多的資金了，最多再多十萬八萬的。而他在單位也不可能有太大的漲工資，北京花銷又大，五年估計也攢不下什么錢，所以還不如現(xiàn)在買了踏實，否則如果過幾年北京房價上漲還就買不起了。

兒子說是在昌平也買不到合適的，但我看了看網(wǎng)上的信息，海淀100-200萬的房源信息很多呢，西三旗，清河，回龍觀，立水橋，每個地方都100多套。當然我雖然去過北京，但對北京很不熟悉，昌平?jīng)]去過，所以想請您幫忙。

A：

1、北京能給戶口的國企，稅前收入1萬感覺偏低了。這應(yīng)該是試用期工資，否則一年怎么也得20萬左右才差不多。

另外如果收入才1萬，那這是國企還是央企??？如果是央企，那公積金就是國管的，起步70萬，一般有個幾年就能貸滿額度了。能用上的話就盡量吧，否則有可能浪費了福利。

2、另外關(guān)于您看的這些房源，我估計其中海淀的絕大多數(shù)都未必合適，一般來說這種房源或是無效的，或是有硬傷的，否則也不至于這么便宜還賣不掉。

昌平的倒是有可能，但網(wǎng)上也不好了解具體情況，還是讓兒子現(xiàn)場看房吧。另外如果回龍觀沒合適的，也可以看看昌平沙河，這里小戶型比較多，交通也方便，典型的剛需板塊，房子的價格走勢也基本都跟隨大盤。

3、其他我好像沒什么說的了。最好還是跟兒子統(tǒng)一意見吧，誰都沒錯，只是角度不同而已。我要建議是索性來一趟北京，陪著兒子去實地看看房為好。

僅供參考。

三

Q:

我家現(xiàn)在都是西城戶口，但今年孩子入學了，想賣掉學區(qū)房，因為本來就是買來占坑的，基本沒賠沒賺，能賣400多萬吧，應(yīng)該450萬左右，月壇學區(qū)的，現(xiàn)在租5600元。但賣完之后您是建議我們再買一套二手的還是買套新房改善呢？銀行我們是肯定不存的，現(xiàn)在工行五年定期才1.3%，大額存單據(jù)說才1.55%，還不如我們現(xiàn)在的租金呢。

但買房也擔心賠，都說是現(xiàn)在房價漲了，但我們反正沒感覺到什么。再一個是不知道買哪合適，就怕住不上就還不如存銀行呢。中介建議是買附近恒華國際的寫字樓，但也是70年產(chǎn)權(quán)，53平的也450萬左右，但租金能租7000多，您覺得合適嗎？

A：

1、恒華國際，如果能落戶上學就不合適唄。因為西城只要是帶學位的房子就都算學區(qū)房，價格中就都帶有學區(qū)溢價。恒華國際雖然是70年產(chǎn)權(quán)，但既然是能落戶上學，那自然也就被炒出溢價了唄，跟老破小的比例應(yīng)該差不多。

做個比較吧，前幾天有個網(wǎng)友說他在建外soho有套房，92平的能賣400萬左右，現(xiàn)在租金是8600，那租售比就是450左右。而恒華國際的450萬能租7000多，租售比就是650左右。那450/650=69%，說明學區(qū)溢價在30%左右，基本就是西城小戶型的平均值吧。或者說這種70年公寓在月壇的溢價率算低的，但跟西城大盤相比的話沒什么優(yōu)勢。

2、所以我認為賣了學區(qū)房再買一套公寓不劃算，因為仍然是溢價不低，租金并沒有真的劃算，保值風險也基本沒降低。因為公寓的價格走勢本來就明顯弱于普宅，以后最好的成績也就是不再落后而已。

3、其他的我都沒建議，是否買房vs存銀行只能自己決定。

僅供參考。

四

Q:

我家現(xiàn)在住豐臺，租房在六里橋，預(yù)計明年能落戶成功，所以想買房了，預(yù)算400萬。除了自住和落戶口，還想給女兒小升初換一下學區(qū)?，F(xiàn)在女兒在**小學四年級，派位派的，中學預(yù)計也是渣校，所以想借助房子改善一下。我工作單位在玉泉營，孩子媽媽在五棵松，想請教一下買房地點？如果買學區(qū)房的話應(yīng)該怎么運作？

A：

1、既然孩子媽媽在五棵松，那如果想換學區(qū)的首選就是萬壽路學區(qū)啊。甚至說除此之外都沒什么選擇了，去豐臺或石景山小升初的話也是派位，那既然都是派位，干嘛不在海淀?。?/p>

如果選擇了海淀，那以五棵松來說，能選的基本就是三個學區(qū)，萬壽路羊坊店和永定路。其中永定路的學區(qū)相對弱，而羊坊店和萬壽路的學區(qū)都不錯，但萬壽路更近，孩子媽媽接送+陪伴更方便。那就剩這么一個了唄。

2、但考慮好，學區(qū)好并不代表一定派位就好，也不能保證一定就在學區(qū)之內(nèi)。畢竟您家孩子是四年級，那就是2022年入學的，幾乎就是入學最高峰。那無論是哪年轉(zhuǎn)學和轉(zhuǎn)到哪里，都是同一屆，哪所好學校的學位都肯定不寬松，競爭都會很激烈的。

3、怎么運作。常規(guī)就是先確定學區(qū)，然后就找房唄，也別考慮哪所中學了，反正都是派位，選擇溢價較低的才更合適呢。這也談不上什么運作，就是正?？捶慷眩刻追慷妓闼阗~，能買到溢價低的就算超值。

僅供參考。

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