2026年4月22日，泰禾集團(tuán)發(fā)了一紙公告，內(nèi)容很短：黃其森自2026年4月22日起不再擔(dān)任董事長(zhǎng)。沒有感謝，沒有致敬，甚至沒有解釋原因。

此次變更系泰禾集團(tuán)成立30年來首次告別掌舵人。公告未說明人事變動(dòng)原因，亦未對(duì)黃其森作出常規(guī)性履職致謝。三十年，一句話就結(jié)束了。

很多人可能已經(jīng)忘了黃其森這個(gè)名字。但在五六年前的中國地產(chǎn)圈，他是繞不開的人物。

十五歲考上福州大學(xué)的＂神童＂少年，在建行系統(tǒng)磨了八年刀，九十年代下海創(chuàng)業(yè)，從福州一路殺到北京——這段履歷放在那個(gè)＂膽子大就能發(fā)財(cái)＂的年代，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的成功模板。

不過，真正讓黃其森在行業(yè)里封神的，不是他的履歷，而是北京通州那個(gè)叫＂中國院子＂的項(xiàng)目。二期開盤短短兩個(gè)月，就拿下北京500萬以上別墅的＂雙冠王＂，成交套數(shù)和成交金額均為第一。

太湖石成噸往院子里搬，一平米賣二十萬，京城同行看了都眼熱。＂豪宅教父＂這頂帽子，就是這么戴上的。但戴上帽子容易，摘下來難。

過去這些年，中國地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯就四個(gè)字：賭大賭快。誰敢借錢誰就能拿地，誰拿地多誰就能做大，誰做大了銀行就追著放貸——這是一個(gè)自我加強(qiáng)的正向循環(huán)。

黃其森把這套邏輯玩到了極致。2017年末，泰禾的凈負(fù)債率高達(dá)473.4%，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)房企普遍100%左右的凈負(fù)債率。

換個(gè)通俗的說法，別人借一塊錢干活，他敢借將近五塊。473%的負(fù)債率是什么概念？

就是一個(gè)手里攥著一塊錢的人，硬生生撬動(dòng)了將近五塊錢的盤子。這種打法在上行周期里看起來像天才，可一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，天才和瘋子之間就只隔一張紙。

2017年恰恰是黃其森最狂的一年。那一年泰禾全年拿地超過552億，發(fā)行的票據(jù)融資成本攀升至8%以上，部分非標(biāo)融資利率更是超過15%。

高價(jià)拿地、高息借錢、高喊目標(biāo)——他對(duì)外宣稱2018年要沖擊兩千億銷售額。這就像在鋼絲上騎獨(dú)輪車，還嫌不夠刺激，非要閉著眼蒙著頭。

2018年的兩千億目標(biāo)當(dāng)然沒實(shí)現(xiàn)。泰禾的項(xiàng)目多定位為中高端，其去化回款速度相較于普通住宅更慢。

調(diào)控收緊之后，這些動(dòng)輒幾千萬上億的豪宅別墅賣給誰去？普通家庭掏空六個(gè)錢包買套剛需都得咬著牙，誰有閑錢去泰禾的院子里品太湖石？

產(chǎn)品定位和市場(chǎng)走勢(shì)的錯(cuò)位，才是泰禾崩盤的根源。很多人把泰禾的失敗歸結(jié)為＂高杠桿＂，這沒錯(cuò)但不夠準(zhǔn)確。

同期也有不少高杠桿房企，有的活過來了，有的至少還在掙扎。泰禾的致命之處在于，高杠桿疊加了高端錯(cuò)配——借著最貴的錢，造著最難賣的房子，在最不該擴(kuò)張的時(shí)候拼了命地?cái)U(kuò)張。

2018年黃其森開始踩剎車。包括停止拿地、退出投資回報(bào)周期長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目、實(shí)施人員優(yōu)化等。用黃其森的話說，＂實(shí)際上已經(jīng)在撤退了＂。

可惜，撤退的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上坍塌的速度。2020年7月，泰禾宣布，未能如期兌付一筆中期票據(jù)的本金和利息，從而觸發(fā)債務(wù)違約。

泰禾也成為本輪市場(chǎng)調(diào)整中，第一家出現(xiàn)債務(wù)違約的大型房企。第一家。這個(gè)＂第一＂極其諷刺——在擴(kuò)張的時(shí)候，泰禾也曾以＂第一＂自居。

跑得最快的那個(gè)，往往也是摔得最慘的那個(gè)。違約之后的故事，是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的潰敗。資金鏈斷了，全國各地的項(xiàng)目開始大面積停工。

武漢的泰禾知音湖院子深陷爛尾泥潭，據(jù)調(diào)查，該樓盤銀行監(jiān)管賬戶資金近95%憑空消失。95%——購房者交的血汗錢，監(jiān)管賬戶里幾乎一分不剩。

這些錢去了哪里？十幾年積累的舊合同、關(guān)聯(lián)交易、陰陽協(xié)議、權(quán)屬糾紛，像一團(tuán)亂麻一樣纏在一起，誰來查都頭疼。

如果僅僅是經(jīng)營(yíng)失敗，黃其森的故事可能只是一個(gè)關(guān)于＂賭徒輸光＂的行業(yè)案例。但2025年底＂兩高＂聯(lián)合發(fā)布的一份金融領(lǐng)域典型案例，暴露了這個(gè)故事更深層的東西。

某國有大行部門負(fù)責(zé)人與某企業(yè)之間的新型受賄政商＂旋轉(zhuǎn)門＂案件也被納入典型。這個(gè)案件的兩個(gè)主角，正是建設(shè)銀行機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部原總經(jīng)理黃曦和泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森。

所謂＂旋轉(zhuǎn)門＂，意思很直白：黃曦在建行任總經(jīng)理期間，為黃某森實(shí)際控制公司進(jìn)入某國有商業(yè)銀行特定客戶名單等事項(xiàng)提供幫助。＂特定客戶名單＂就是國有大行給房企放貸的白名單，進(jìn)了這個(gè)名單，意味著低成本資金源源不斷。

為了回報(bào)這份＂幫助＂，黃其森許下了豐厚的報(bào)酬。2018年3月，黃曦收受黃其森實(shí)際控制公司以＂安家費(fèi)＂名義給予的3000萬元后，從建設(shè)銀行辭職。

辭職后加入泰禾當(dāng)副總裁，約定年薪500萬加500萬獎(jiǎng)金。在職期間提供便利，離職后套現(xiàn)獲利——這套操作被＂兩高＂定性為典型的＂先筑巢、后變現(xiàn)＂。

截至2022年3月13日，黃其森實(shí)際控制公司以＂安家費(fèi)＂＂獎(jiǎng)金＂＂工資＂等名義給予了黃曦財(cái)物共計(jì)4268萬余元。最終，法院以受賄罪判處黃曦有期徒刑十四年，并處罰金人民幣四百萬元。

這個(gè)案子之所以被寫進(jìn)＂兩高＂典型案例，是因?yàn)樗鸫┝艘环N隱蔽的權(quán)錢交易模式。表面上看是＂人才引進(jìn)＂和＂市場(chǎng)化薪酬＂，實(shí)質(zhì)是權(quán)力尋租的延時(shí)支付。

在黃其森和黃曦的合作中，國有銀行的信貸資源被當(dāng)成了私人籌碼，而這些信貸資源的最終承擔(dān)者，是整個(gè)金融體系。這才是泰禾這個(gè)案例最讓人警醒的地方——它不僅僅是一家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)冒險(xiǎn)，還牽涉到金融系統(tǒng)內(nèi)部的腐蝕。

高杠桿不是憑空搭起來的，每一層杠桿的背后都有人開了綠燈。泰禾能夠在負(fù)債率逼近500%的情況下繼續(xù)借到錢，本身就是一件需要追問的事情。

黃其森自己也為此付出了代價(jià)——雖然目前為止，他的代價(jià)和那些爛尾樓業(yè)主的代價(jià)比起來，顯得很不對(duì)等。黃其森于2022年3月首次被曝＂協(xié)助調(diào)查＂，缺席公眾視野8個(gè)月，同年11月18日恢復(fù)履職。

那次回歸，很多人以為只是有驚無險(xiǎn)。但2025年8月，第二次就沒那么幸運(yùn)了。

泰禾集團(tuán)公告稱，公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理黃其森因涉嫌違法被遼寧省新民市監(jiān)察委員會(huì)實(shí)施留置措施。同一天，另一份公告緊隨其后。

福建證監(jiān)局對(duì)泰禾集團(tuán)給予警告，并處以600萬元罰款。黃其森作為時(shí)任泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，代行董事會(huì)秘書職責(zé)，牽頭組織編制了相關(guān)報(bào)告，未組織公司按規(guī)定披露相關(guān)重大訴訟。

黃其森個(gè)人被罰款300萬元。2020年7月6日至2022年12月13日期間，泰禾集團(tuán)發(fā)生多起重大訴訟，23起訴訟標(biāo)的額合計(jì)超過158億元，卻遲遲未按規(guī)定披露。

一天之內(nèi)，留置加罰款，雙管齊下。被留置將近五個(gè)月后，2026年1月黃其森被解除留置返回福州，但未實(shí)際行使董事長(zhǎng)職權(quán)。

其卸任距回歸僅三個(gè)多月。也就是說，他回來了，但形同虛設(shè)。三個(gè)月后，正式出局。

他留下了什么？一座被人以不到半價(jià)端走的總部大樓。泰禾集團(tuán)上?？偛恳云鹋膬r(jià)6.597億元的價(jià)格成交，評(píng)估價(jià)約9.424億元。

而泰禾集團(tuán)此前對(duì)外出售時(shí)的報(bào)價(jià)超過16億元。開發(fā)成本約13.5億，六個(gè)多億就沒了。

買家是一家上海本地的建筑公司，拍賣現(xiàn)場(chǎng)連個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都沒出現(xiàn)。一堆等著破產(chǎn)清算的子公司。

截至2026年2月28日，泰禾集團(tuán)及其并表公司逾期有息總負(fù)債本金余額為719.27億元。719億。

寫出來不過三個(gè)數(shù)字，可背后是成千上萬戶拿不到房子的家庭，是無數(shù)血本無歸的債權(quán)人，是一個(gè)曾經(jīng)橫跨二十多個(gè)城市的商業(yè)版圖徹底碎裂。新接手的團(tuán)隊(duì)能不能收拾這個(gè)爛攤子？

坦率地講，希望渺茫。新任董事長(zhǎng)黃霄輝自2018年12月起擔(dān)任泰禾集團(tuán)福州區(qū)域總裁，在區(qū)域管理領(lǐng)域積累了近八年經(jīng)驗(yàn)。

福州是泰禾的老根據(jù)地，也是它全國化失敗后僅存的少數(shù)還能維持基本運(yùn)營(yíng)的據(jù)點(diǎn)之一。讓一個(gè)守過最后陣地的人來接盤全局——這種安排本身就帶著一股＂盡人事聽天命＂的意味。

關(guān)鍵問題不在于誰來當(dāng)董事長(zhǎng)，而在于泰禾的資產(chǎn)處置已經(jīng)徹底被動(dòng)了。泰禾集團(tuán)旗下的資產(chǎn)從早期和買家協(xié)商出售到如今的司法拍賣，正變得越來越被動(dòng)。

能協(xié)商的時(shí)候你不賣，等到法院強(qiáng)制拍賣的時(shí)候，價(jià)格已經(jīng)不是你說了算了。上海總部從16億變成6個(gè)億，這個(gè)縮水速度比任何市場(chǎng)分析報(bào)告都觸目驚心。

而且接下來會(huì)更難。截至2025年一季度末，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)約1647.4億，負(fù)債總計(jì)約1881.9億，所有者權(quán)益為負(fù)234.5億元。

資不抵債，而且是大幅資不抵債。泰禾的命運(yùn)其實(shí)早在2017年就注定了。

那一年它做了一個(gè)看似輝煌實(shí)則致命的決策——在融資成本已經(jīng)顯著抬升的情況下，依然大舉擴(kuò)張。這不是簡(jiǎn)單的判斷失誤，而是一種結(jié)構(gòu)性的貪婪：當(dāng)一個(gè)人習(xí)慣了用杠桿賺快錢，他就很難停下來，因?yàn)橥Ｏ聛硪馕吨姓J(rèn)游戲已經(jīng)到了盡頭。

黃其森不是沒意識(shí)到問題。他2018年就開始收縮了。

他在2021年的一次交流中向媒體表示，泰禾一下子擴(kuò)張到二十幾個(gè)城市，人才十分緊缺，其管理也與一些大型房企有差距，甚至是＂小學(xué)生＂水平。一個(gè)能說出＂小學(xué)生水平＂的人，不可能不知道自己的問題。

可知道歸知道，能不能剎住車是另一回事。等到他真想剎車的時(shí)候，剎車片早就磨沒了。

整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)過去二十年的擴(kuò)張邏輯，本質(zhì)上就是一場(chǎng)大規(guī)模的期限錯(cuò)配和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。開發(fā)商借短錢干長(zhǎng)活，銀行給高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目放低息貸款，購房者用未來三十年的收入押注一套期房——每一個(gè)環(huán)節(jié)都在賭明天會(huì)比今天好。

一旦這個(gè)信念動(dòng)搖，整條鏈條就會(huì)像多米諾骨牌一樣依次倒塌。泰禾是最早倒下的那張牌。恒大、碧桂園、融創(chuàng)跟在后面。

區(qū)別只在于規(guī)模大小和倒下的姿勢(shì)。但泰禾有一點(diǎn)格外值得記?。核牡瓜虏粌H牽涉到經(jīng)營(yíng)失敗，還牽涉到金融腐敗。

黃其森的建行背景不僅給了他金融思維，也給了他一條灰色通道。這條通道讓泰禾在本該被市場(chǎng)淘汰的時(shí)候多活了幾年，也讓最終的窟窿變得更大。

這就是時(shí)代給一個(gè)激進(jìn)賭徒的最終評(píng)語：你走了，反而是好事。泰禾不會(huì)是最后一個(gè)。

但每一個(gè)倒下的房企都在告訴市場(chǎng)同一件事：靠膽量和關(guān)系搭起來的商業(yè)帝國，根基永遠(yuǎn)是脆弱的。真正能穿越周期的，從來不是最會(huì)借錢的那個(gè)，而是最懂得敬畏規(guī)則的那個(gè)。