北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

朝陽雙橋，天籟軒，為什么，這么便宜？能買來，做投資嗎？預(yù)期，未來漲幅，會(huì)怎樣？

A：

1、您是作家吧？太會(huì)用標(biāo)點(diǎn)符號(hào)占字?jǐn)?shù)了，看的我都想打嗝兒了。

2、天籟軒為什么這么便宜？商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，那如果價(jià)格低，就必定是供大于求。房子角度就是想賣房的業(yè)主多，而想接盤的少，自然沒人出高價(jià)了。

這看看截圖吧。貝殼的顯示是一共79套房，竟然有10套掛牌的，那這小區(qū)的價(jià)格能高的了嗎？

3、買來做投資，我認(rèn)為是不算太強(qiáng)。一是既然價(jià)格低，就說明市場不認(rèn)可，所以走勢(shì)才弱的。那既然是之前十多年都走勢(shì)弱，您買到手之后有可能逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)嗎？

再一點(diǎn)就是房租，我剛才看了看網(wǎng)上報(bào)價(jià)，70多平的租3000多，140多平的租5000。那如果70平的總價(jià)在130萬，140平的在240萬，這租金回報(bào)率并不占優(yōu)啊，收益率沒比普宅高多少。

那既然是價(jià)格走勢(shì)一直偏弱，租金收益也不高，以后的最好成績估計(jì)也就是拉平大盤，請(qǐng)問優(yōu)勢(shì)在哪里？畢竟這里是雙橋，從地段兒來講也是不占優(yōu)的。

4、再有一點(diǎn)，這小區(qū)一般被稱作“寫字樓小區(qū)”，也就是當(dāng)年是按照寫字樓開發(fā)的。那寫字樓的特點(diǎn)是什么？適合辦公不適合居住唄。所以這里的戶型都是開間沒隔斷的，裝修的成本不低。另外都沒有廚房和衛(wèi)生間，居住的話有點(diǎn)兒類似于筒子樓，做飯上廁所的都得出門去樓道公用的。

5、簡單就這情況吧，我認(rèn)為是投資性不高，優(yōu)勢(shì)只是便宜而已。未來漲幅也大概率不強(qiáng)，畢竟帶廚衛(wèi)的公寓有的是，人們?yōu)槭裁醋放踹@里??？正規(guī)的寫字樓也有的是，雙橋這種小規(guī)模的有什么優(yōu)勢(shì)？

僅供參考。

二

Q:

在蒲黃榆地鐵站旁邊上班，總預(yù)算五百萬之內(nèi)想買一套通勤不用換乘地鐵的房子，通勤時(shí)間控制在45分鐘內(nèi)，暫不考慮學(xué)區(qū)，想買板樓不要塔樓，最好有電梯或沒有電梯樓層也不要高，老人有時(shí)過來住，樓齡控制在2010年以來的，優(yōu)先考慮蒲黃榆以北南城興趣不大。

A：

1、您這要求不低啊。蒲黃榆就兩條地鐵，5號(hào)線向北是肯定沒合適的，那就只有14號(hào)線向東部分了，也就是東三環(huán)沿線，二環(huán)外到四環(huán)內(nèi)，都是好地段兒。

2、500萬的這種要求也沒必要考慮學(xué)區(qū)，肯定買不到合適的。只能是朝陽的次新房，您想買多大面積的啊？既然有老人要同住，那就至少兩居室。看您的要求也不接受保障房回遷房什么的吧？當(dāng)然這區(qū)域內(nèi)也沒什么這種房了，次新的都是商品房。

對(duì)了，潘家園的弘善家園房齡算比較新，價(jià)格也低。但這里是東城的拆遷安置房+當(dāng)?shù)氐幕剡w房，品質(zhì)挺一般的。

商品房我能想到的小區(qū)就兩個(gè)，一個(gè)雙井的首城國際，不過兩居室都600多萬。另一個(gè)是華威橋的美景東方三期，應(yīng)該是2010年之后的，兩居室有可能在600萬之內(nèi)，是否有500萬的不知道。

3、多說一句，全北京每年的商品房新房才5萬套左右，2010年至今才70多萬套，占北京房產(chǎn)總量不到10%。具體到朝陽區(qū)這個(gè)板塊，一共才不到10個(gè)小區(qū)吧，沒多少掛牌房源。也都都挺貴的，500萬幾乎買不到，小戶型都?jí)騿堋Ｋ阅贿m當(dāng)放寬要求吧，要不然選擇太少了。

僅供參考。

三

Q:

我是北京人，37歲民企中層，媳婦非京，醫(yī)院護(hù)士，孩子兩歲。2005年崇文的老房拆遷在大方居買兩居，目前父母在住。我們目前租房在方莊老塔樓兩居，租金5000多?，F(xiàn)在問題是房東想賣房，我們也有意買，只是價(jià)格問題。房東報(bào)價(jià)350萬，我們認(rèn)為明顯高價(jià)，真實(shí)市場成交價(jià)應(yīng)該不超過300萬。但又已經(jīng)住了好幾年習(xí)慣了，所以現(xiàn)在陷入僵局。

另外也有疑慮是學(xué)區(qū)的問題，方莊只有十八中還不錯(cuò)，而我們這是芳群園的不能跨區(qū)，所以感覺買下來不是多合適。我們現(xiàn)在家庭到手每年30多萬，主要是我的收入受業(yè)績影響較大，所以不敢過多貸款。請(qǐng)問您有什么建議？

A：

1、我有什么建議？這得看您能接受多高的預(yù)算啊。300萬只是您針對(duì)這套房子兩居的，不是最高預(yù)算吧？

或者說如果認(rèn)為房東的要價(jià)高，那就索性買芳星園的唄，應(yīng)該都差不太多的價(jià)格。而且是十八中學(xué)區(qū)，連房子帶學(xué)區(qū)就一并解決了。十八中在豐臺(tái)確實(shí)算很不錯(cuò)的學(xué)校，對(duì)口房子的學(xué)區(qū)溢價(jià)也不高，可以算是性價(jià)比相對(duì)高的。

2、其他的我好像也說不了什么吧？您這應(yīng)該糾結(jié)更多的是預(yù)算問題，如果能預(yù)算再高點(diǎn)兒那就選擇多了，否則別人也建議不出什么的。

3、另外多說一句，一般來說，房東報(bào)價(jià)大多數(shù)都是市場價(jià)，犯不上過分的多要價(jià)，反正也賣不出去。那如果是市場價(jià)，砍價(jià)的話一般5%就差不多了，再多的話幾乎不可能。所以您這認(rèn)為有50多萬的砍價(jià)余地，我覺得不太可能，除非是房東壓根兒不想賣給您。

4、再一點(diǎn)，既然您已經(jīng)考慮學(xué)區(qū)，那常規(guī)建議是如果有溢價(jià)不太高的，那索性一次到位吧。要不然以后換的話未必能再降溢價(jià)，而且還得多花一筆稅費(fèi)+裝修成本。我不知道現(xiàn)在十八中的具體溢價(jià)比例，但應(yīng)該在10%左右，以300多萬來講就30多萬，砍砍價(jià)的話或許還能低點(diǎn)兒。

5、總之我沒什么建議，只是列出以上的供參考。

僅供參考。

四

Q:

我是戶口在北京，目前還是集體戶。但婚后一直在山東工作，孩子的戶口因?yàn)楫?dāng)時(shí)單位不接收所以也只能落在了山東。現(xiàn)在有考慮在北京買一套純投資的房，一是把孩子戶口落下來，二是收租金+保值。但我對(duì)北京的房地產(chǎn)市場不是很懂，所以想請(qǐng)您推薦一下，如果以200萬總價(jià)，能買到學(xué)區(qū)不錯(cuò)的投資房嗎？您建議哪個(gè)學(xué)區(qū)和小區(qū)？

A：

1、200萬總價(jià)，學(xué)區(qū)不錯(cuò)+租金+保值，您這要求太高了，屬于不可能三角，劉慈欣都解決不了的三體問題。

2、因?yàn)榧幢闶遣豢紤]預(yù)算，學(xué)區(qū)好的就肯定有溢價(jià)，而有溢價(jià)就意味著租金低，溢價(jià)部分的保值也不敢保證。背后的道理是租客用不上學(xué)位，也就不會(huì)為溢價(jià)部分支付租金。再加上現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了入學(xué)低谷期，至少延續(xù)到2032年呢，如果沒有政策支持的話，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分都有可能受影響。

而如果是租金高的房子，那就說明保值不太強(qiáng)，價(jià)格低才顯的租金高。這種小區(qū)也肯定沒有太好的學(xué)區(qū)，否則就被家長們追捧出溢價(jià)了。

如果是追求保值好的，那租金收益率通常不太高，頂多是平均值。這種房有可能學(xué)區(qū)好，但必定是總價(jià)相對(duì)高的，能買的起的家庭不多，所以才沒被炒出溢價(jià)。而您的預(yù)算是200萬，那就不可能買到這種房唄。

3、總之我推薦不了，您的三個(gè)要求是相互沖突的，不可能兼顧。所以還是先了解一下北京市場吧，別著急，一步一步來。另外如果找中介，最好別提太高的要求，否則他們會(huì)直接給您貼上不懂行的標(biāo)簽，忽悠起來就更大膽了。

僅供參考。

五

Q:

我前年咨詢過您，皂君廟的房子，您建議我們賣，但因?yàn)楦鞣N原因沒賣成，現(xiàn)在您的建議如何辦？主要是我家孩子今年中考，我們想換到離孩子高中近的地方。或者是賣掉這套房換成租金高的非學(xué)區(qū)房，然后換租在孩子高中附近，這樣便于晚自習(xí)。但也還是有顧慮，又跌了，怕賣了不合適。

現(xiàn)在的問題是您的建議是換到朝陽區(qū)，而我們工作在西四環(huán)，從距離來講離石景山和豐臺(tái)區(qū)更近，想買在這里行不行？收益會(huì)明顯低嗎？

A：

1、我的建議？還是那套磕兒唄，如果用完了學(xué)位，也不想再住這里了，那就換掉唄。您這套皂君廟的跌了，或許想換的也跌了，甚至有可能更多呢，反正平級(jí)置換的效果都差不多。

2、那就等中考出分再做決定唄，甚至等有了確定的結(jié)果再說換到哪里，這會(huì)兒考慮了也意義不大，至少是無法確定換到哪里。

3、石景山豐臺(tái)也差不多。朝陽是整個(gè)區(qū)的平均值略高，并不是說所有的房子都租金高。而且就算高點(diǎn)兒也并不多，一般也就5-10%就差不多了，沒有太大的差距，談不上收益明顯降低。

僅供參考。

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