北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想麻煩您幫忙解答一下我換房的一些問題，我家的情況是:北京戶口，兩個女孩，老大在豐臺區(qū)讀五年級，老二今年9月上小學(xué)，目前幼兒園大班。目前我們在北京只有一套房，是泰禾西府玉苑的一居室，開間，54.69平，兩限房，自從2018年一直給自如出租，我們之前在廣州，2021年9月老大上小學(xué)回來的，回來后在學(xué)校附近租房住，兩個孩子一居室也住不下。

我現(xiàn)在的想法是把這套滿五唯一的房子賣了，在豐臺區(qū)麗澤、六里橋、太平橋或者首經(jīng)貿(mào)這些區(qū)域買，或者去海淀區(qū)買，這樣老大初中可以轉(zhuǎn)學(xué)去海淀區(qū)。

第一個問題，您覺得現(xiàn)在是換房的好時機(jī)嗎？

第二個問題，關(guān)于賣房，今天晚上中介讓我去談價了，我預(yù)期236，買家出價225，我就回家了沒再談，我家是9層中間樓層，年后我們小區(qū)一居室只賣了兩套頂層的，成交價分別是199和202。1月份一居室有247成交的，中介說是正規(guī)一居室而且是精裝修。中介說房價一直在降，現(xiàn)在不賣還得降，不知道應(yīng)不應(yīng)該聽他們的。我在想，這么低的價格，真的可以賣嗎？還是再等等？

第三個問題，您覺得我家的情況是在豐臺買，還是去海淀買？預(yù)算500萬。中介說目前海淀的學(xué)區(qū)房也在降價，這個預(yù)算可以去海淀買。我看了附近的房，回遷房或者房齡20年以上的房子居多。保利百合是商品房而且沒到20年，但是500萬只能買小兩居，而且問了Deepseek說保利百合的房價有泡沫。

A：

1、談不上多好的時機(jī)，只能說是北京房價的低谷期，沒什么下跌空間了。近期只是成交量上漲，但房價沒太大變化，什么時候能真正回暖不知道，看深圳上海等地的行情是否能傳導(dǎo)到北京了。

房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，所以還是多考慮自家的需求吧，別太糾結(jié)什么時機(jī)了。尤其您家是換房，這種時期至少不虧，賣房后別踏空就行。

2、頂層的賣了200萬左右，那中間層的高出15%是正常，230萬沒毛病。另外我剛看了看租金，您家房子能租5500以上，那如果是230萬，租售比就是400多點(diǎn)兒，租金回報率2.8%，明顯高于北京平均值的2-2.5%。

但考慮到是兩限房手續(xù)，所以2.8%可以看作正常值，那賣230萬就是最低價了，我認(rèn)為這都偏低了。

3、是否買學(xué)區(qū)房只能家長決定，外人不好建議。區(qū)別就是海淀的房子都有學(xué)區(qū)溢價，就算降了點(diǎn)兒，平均值也在25%，500萬總價的話占100多萬吧。也就是您花500萬在海淀買房，得到了豐臺380萬左右的居住體驗(yàn)，那120萬是學(xué)位的價值。

您家倆孩子，從教育的角度來說，可以算是比較劃算的。但從今年起就是入學(xué)低谷期了，如果沒有支持政策，這溢價部分的保值有可能受影響，至少是比例不可能增加了。所以您考慮好教育和居住等方面的選擇吧，外人不好建議。

4、保利百合當(dāng)然有泡沫了，麗澤概念炒出來的，這是送分題，沒泡沫才不正常呢。而且比例還不低呢，就算降了點(diǎn)兒也在20%左右，快趕上學(xué)區(qū)房了。

而且您家要買的是500萬的小兩居，那大概率這房源是有瑕疵或硬傷的。那考慮好吧，如果沒瑕疵，那這房源就屬于撿漏兒，各項(xiàng)都能兼顧。但如果不太好，那房子是用來住的，概念是用來炒的，您等于是要多花錢，去接盤已經(jīng)過了炒作高峰期的房子，而且還是居住體驗(yàn)不太好的，房價+居住+租金都不占優(yōu)，也有保值的風(fēng)險。所以考察好吧，買東西不怕便宜，但必須搞清楚便宜的道理。

5、簡單就這情況吧，我建議您還是再考慮一下吧，現(xiàn)在的想法還有點(diǎn)兒亂，別著急看房，先整理好思路再行動吧。

僅供參考。

二

Q:

我和愛人名下兩套房，一套是我們結(jié)婚時買的順義的，現(xiàn)在已經(jīng)是老破小了，83平兩居租金2500元，能賣170萬左右，沒學(xué)區(qū)。另一套是豐臺我愛人家的回遷房，她的名字，49平價值160萬左右，目前我們住這套，如果租的話能租3500元。

現(xiàn)在我們考慮賣掉一套換成兩居，想買在豐臺西四環(huán)，但看了好久也沒合適的，想讓您推薦一下。希望是南北通透，帶電梯的板樓，其他的沒什么要求，總價不超300萬，物業(yè)和環(huán)境好點(diǎn)的。保值方面也不強(qiáng)求，不落后大盤就行。

A：

1、您還沒想好賣哪套房呢吧？那就算看好了房子也沒法買啊，萬一和您賣房的周期對不上不就白忙活了嗎？

所以還是一步一步來吧，先確定好賣哪套留哪套，然后做個總價預(yù)算，再之后是選地段兒和小區(qū)，最后才是具體的房源。

2、再有您這要求也高了，明顯高了。南北通透的兩居至少80多平，不超300萬的話才3萬多一平，西四環(huán)附近肯定沒有合適的，五環(huán)還有可能，盧溝橋一帶。所以還是自己先看吧，否則這要求讓誰也不好推薦。

而且雖然您說是對保值不強(qiáng)求，但如果有這么便宜+物業(yè)和環(huán)境好的房子，那保值肯定差不了啊。您這就相當(dāng)于說想撿漏兒，或者說是嘴里說不為了賺錢，但其實(shí)是想占最大的便宜。

3、您這兩套房，如果是我的話會賣掉順義的。因?yàn)槿绻麅r格和租金都是市場價的話，那租金收益是明顯低于北京平均值的，更低于您豐臺這套。而且也是老小區(qū)了，那留著能有什么優(yōu)勢??？

4、其他沒建議，您還是自己找房吧，讓別人推薦的話最好降低要求，否則或是找不到，或是被忽悠。

僅供參考。

三

Q:

我夫妻是北京戶，天通苑一區(qū)的大復(fù)式，質(zhì)量確實(shí)非常的好，您是懂天通苑的。但不好的也確實(shí)明顯，就是房價漲的太少了，我們是單位指標(biāo)同時買房的，人家的小兩居現(xiàn)在跌完了還4萬呢，而我們的好幾年了一直2萬上下。房子越來越老，我也今年退休，有點(diǎn)不知道怎么辦好了！

主要是孩子在麗澤工作，不可能天天往返天通苑，所以只好搬出去在豐臺買房了?，F(xiàn)在我們就兩口人住這復(fù)式太空，樓上幾乎不去。本想把房租出去然后到豐臺租房，但是孩子勸還是賣了買一套吧，因?yàn)樽夥康姆繓|都不愛把房租給歲數(shù)大的。但我們說實(shí)話對這套房有感情的，也糾結(jié)房價太低，所以不想現(xiàn)在賣。想跟您探討一下，像我們這種復(fù)式，有沒有可能在五年左右時間補(bǔ)漲一些？

A：

1、五年時間補(bǔ)漲一些，這怎么說呢。如果大盤回暖，那天通苑的整體房價肯定會跟隨，您這套復(fù)式也大概率不會被甩下。但如果希望是單獨(dú)補(bǔ)漲，那我認(rèn)為是不可能的。

主要是現(xiàn)在都流行大平層，帶樓梯的除非是別墅，否則在普宅里幾乎都沒人開發(fā)了，實(shí)在不好賣，也就不可能提高價格了。即便是別墅也很難單獨(dú)漲價，所謂的補(bǔ)漲幾乎不可能。

2、所以我要建議就是該換就換吧，否則即便是樓市回暖，這種在剛需板塊的大戶型一般也是后漲的。而您家孩子在麗澤，從地段兒來說是大概率先漲的。那如果出現(xiàn)這種情況，您就有可能是賣掉還沒輪到上漲的，然后去買已經(jīng)漲過一輪的，那就更不合適了唄。

也就是說，如果確定要換，那就在橫盤期慢慢兒賣+盡快買，這樣至少是不吃虧。否則如果趕上房價波動就說不好了。

3、其他沒建議，既然今年退休那就做準(zhǔn)備吧，早晚都是這點(diǎn)事兒，辦完了也就踏實(shí)了。

僅供參考。

四

Q:

我沒理解，既然您說公寓的高收益是建立在違規(guī)的基礎(chǔ)上的，那業(yè)主們能不能聯(lián)合起來修改一下規(guī)定？為什么得不到支持？

A：

1、業(yè)主聯(lián)合起來修改規(guī)定？這腦洞開的有點(diǎn)兒大，那只能說試試吧，一切皆有可能。

2、不過我說“違規(guī)”其實(shí)是隱晦的說法，實(shí)際上就是“違法”。而很多高利潤其實(shí)都是建立在違法的基礎(chǔ)上的，比如假冒偽劣，比如黃賭毒，比如坑蒙拐騙嘎腰子等等。那您說，干這行兒的為什么不聯(lián)合起來修改一下法律呢？

多說一句，修改法律是人大的權(quán)利，那是國家最高權(quán)利機(jī)關(guān)，中國的政體是人民代表大會制度。所以人大代表的地位比業(yè)主代表稍微高點(diǎn)兒，您能理解吧？

3、為什么得不到支持，誰的支持啊？您賺到了高收益又沒分給我，我憑什么表示支持？政府也不可能支持啊，公寓不僅是違法，而且是直接影響了政府的收入，侵害了納稅人的利益，為什么要支持他們？

為什么會出現(xiàn)公寓？（特指50年的公寓）就因?yàn)樽≌耐恋貎r格高，而商業(yè)用地便宜，所以開發(fā)商才違法用商業(yè)用地開發(fā)公寓。而商業(yè)用地之所以便宜，就是因?yàn)檎Ｍ_發(fā)成商業(yè)，圖的是長遠(yuǎn)的稅收，所以寧可損失短期的土地收益。

而開發(fā)商違規(guī)蓋成了公寓，得到了超值利潤，而買公寓的也得到了高收益。錢都讓你們賺了，而政府既沒得到土地收益，也收不到商業(yè)地產(chǎn)的稅收，憑什么支持?。空热皇菦]收到應(yīng)得的時財(cái)政收入，那就要從全體納稅人身上收取，所以等于是公寓業(yè)主占了所有守法納稅人的便宜，憑什么還要幻想得到支持？

4、總之吧，您愿意買就買，這沒人攔著，我只是提醒說這種產(chǎn)品違規(guī)或違法，短期有可能沒事兒，但長期誰也說不好。打個比方就跟用預(yù)制菜冒充現(xiàn)炒的似的，短期或許賺到高利潤，但長期說不好，指不定哪天就回到解放前了。

僅供參考。

五

Q:

我是三口之家，父母和我。本來在豐臺西南四環(huán)附近?。ㄔ?號線地鐵上），現(xiàn)在因?yàn)樽児剩蟾乓诎肽陜?nèi)從目前的地方搬走，另購一套房。希望在六里橋、七里莊或者麗澤商務(wù)區(qū)，買一套100平米左右的帶電梯的房子，離地鐵近些，預(yù)算大概600-700萬，希望小區(qū)環(huán)境稍微好點(diǎn)，居民素質(zhì)不要太差（不知道這樣說是否冒犯）。您能幫忙推薦幾個小區(qū)嗎？

A：

1、既然提居民素質(zhì)高，那就看看六里橋的“首科花園”吧。雖然是經(jīng)濟(jì)適用房，但因?yàn)槭嵌ㄏ蛸u給“首都科學(xué)界”的，那理論上居民素質(zhì)應(yīng)該相對高?，F(xiàn)在這小區(qū)房價就是6/7萬塊錢，700萬左右應(yīng)該買小三居沒問題，100平出頭兒的。這種小區(qū)屬于知識的素質(zhì)。

另外也可以看看六里橋北里5號院的，空軍干休所，理論上也應(yīng)該是居民素質(zhì)高。但這兒好像不帶電梯，都是小板樓。這種小區(qū)屬于身份的素質(zhì)。

再有麗澤益豐苑，北京發(fā)改委+住建委的福利房，次新房品質(zhì)不錯。但這小區(qū)因?yàn)辂悵筛拍顚?dǎo)致有溢價，現(xiàn)在應(yīng)該降了點(diǎn)兒?，F(xiàn)在700萬買三居可能夠嗆，兩居差不多。這小區(qū)屬于職業(yè)的素質(zhì)吧。

3、一般都是房價高的小區(qū)居民素質(zhì)也都不錯，屬于有多少錢就有多少素質(zhì)。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。