北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是孩子要上學(xué)了，想考慮學(xué)區(qū)房，但看了很多資料也沒(méi)明白什么叫“普遍意義上的學(xué)區(qū)房”，理論上是所有房子都有學(xué)區(qū)對(duì)吧？但怎么判斷是不是算學(xué)區(qū)房呢？比如朝陽(yáng)的農(nóng)光西里和磨坊北里都是對(duì)口陳經(jīng)綸帝景勁松分校，算不算學(xué)區(qū)房？如果算的話，請(qǐng)問(wèn)學(xué)區(qū)溢價(jià)多少？我們作為普通家庭買來(lái)合適嗎？

A：

1、這其實(shí)是個(gè)相對(duì)模糊的概念。打個(gè)比方就跟高考報(bào)志愿的“一本院?！彼频?，教育部沒(méi)承認(rèn)過(guò)，但民間卻有大致的標(biāo)準(zhǔn)，這標(biāo)準(zhǔn)就是分?jǐn)?shù)唄，一本線。

2、學(xué)區(qū)房也這意思，只不過(guò)標(biāo)準(zhǔn)不是房?jī)r(jià)，而是房?jī)r(jià)中所包含的“溢價(jià)率”。有溢價(jià)的自然就是受追捧的，在同類房子中（一般都用老破小比較），溢價(jià)最高的就是頂級(jí)學(xué)區(qū)，中等的就是中等唄，不太高的就是占學(xué)籍為主的了。

比如東西海三個(gè)區(qū)，因?yàn)樾姓^(qū)的整體資源強(qiáng)，所以全區(qū)所有帶學(xué)位的普宅都算學(xué)區(qū)房。溢價(jià)比例從最低的5-10%到中等的25-30%，頂級(jí)學(xué)區(qū)占坑兒能在40%或以上。

其他區(qū)則是只有本區(qū)牛校對(duì)口的才有資格漲出溢價(jià)，最高的能達(dá)到東西海平均值，低的也在10%以上。比如朝陽(yáng)，基本就是以下幾個(gè)學(xué)區(qū)，白小+80，芳草地+陳本，朝外，陳經(jīng)綸帝景，陳經(jīng)綸嘉銘，陳分，清朝，人朝。這些學(xué)區(qū)的房子都是有溢價(jià)的，其他學(xué)校對(duì)口的小區(qū)就大多沒(méi)有了。

當(dāng)然也有特例，比如80中管莊，前兩年學(xué)位緊張的時(shí)候有溢價(jià)，現(xiàn)在應(yīng)該沒(méi)有了。還有北京中學(xué)本校，前幾年對(duì)口的豪宅小區(qū)算不清是不是有溢價(jià)，但有沒(méi)有都無(wú)所謂吧，反正普通家庭也買不起。

3、至于您說(shuō)的陳經(jīng)綸帝景勁松分校，這到目前為止不算多強(qiáng)的學(xué)區(qū)，不是太熱門，也就沒(méi)被炒出溢價(jià)，對(duì)口小區(qū)不算學(xué)區(qū)房。對(duì)于普通家庭沒(méi)什么不合適的，如果真的與帝景共享資源，那就算是性價(jià)比高了。但具體情況我也說(shuō)不清，只能說(shuō)至少不吃虧吧。

僅供參考。

二

Q:

我和老公有北京購(gòu)房資格，但一直沒(méi)買房，因?yàn)橛蟹孔∫彩杖氩桓摺，F(xiàn)在是老人要來(lái)北京了，所以必須重新租房或買房了，都說(shuō)現(xiàn)在是買房比租房劃算，但我們計(jì)算的結(jié)果是只要貸款就不劃算了。

所以也在猶豫，全款的話200萬(wàn)之內(nèi)，看了大興和房山好幾個(gè)小區(qū)了，拿不定主意買哪里，所以想問(wèn)問(wèn)您有什么建議？另外也可以暫時(shí)不住，只買能增值的，將來(lái)兒子如果換房的時(shí)候由他自己選。

A：

1、現(xiàn)在從租金收益率來(lái)講是超過(guò)同期銀行存款利率，所以說(shuō)買房比租房劃算。但這前提本身就是建立在全款基礎(chǔ)上的，貸款肯定不劃算?；蛘哒f(shuō)現(xiàn)在的租金收益率1.8%，什么時(shí)候貸款利率低于這個(gè)數(shù)值才劃算呢。要不就再等等吧，反正現(xiàn)在還降息周期，有可能繼續(xù)降。

2、大興和房山，房子是用來(lái)住的，通勤也是居住的要素，那就看自己的通勤感受唄，外人沒(méi)法建議。我要建議也是買通勤方便的，但這屬于正確的廢話。

3、200萬(wàn)在北京買不到投資房。因?yàn)檫@種房一般都是剛需購(gòu)買，對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，很難抬高房?jī)r(jià)，至少是很難超過(guò)平均值。而投資房一般都是改善型的，購(gòu)買群體更注重居住的舒適度，對(duì)價(jià)格相對(duì)不太敏感，所以才有可能價(jià)格走勢(shì)強(qiáng)點(diǎn)兒。

所以您家還是多考慮通勤和居住吧，其他的期望值別太高。尤其是近郊，從房租角度講也是略弱于市區(qū)的，也就更難買到投資性強(qiáng)的。

4、總之我沒(méi)什么建議，您家還是自己先確定買不買吧，然后再說(shuō)住不住。我要建議就是多考慮自住，其他的都是副產(chǎn)品。

僅供參考。

三

Q:

我們兩口子都是體制內(nèi)工薪階層，南四環(huán)公房暫不能上市，自住。目前想買一套租金高的當(dāng)作投資，也看了您推薦的幾個(gè)小區(qū)了，傳媒大學(xué)和大山子都去了，說(shuō)實(shí)話也是覺(jué)得都太破了，除了租金高之外沒(méi)任何優(yōu)點(diǎn)，您能推薦幾個(gè)能兼顧的嗎？

A：

1、這問(wèn)題問(wèn)的，第一句話就矛盾了，體制內(nèi)難道還有不是工薪階層的嗎？之后的也矛盾，既然是只追求租金高，那其他的就很難兼顧了。主要是既然您看了這倆地方的，說(shuō)明您的預(yù)算最多也就200來(lái)萬(wàn)，這價(jià)位實(shí)在不好買到兼顧其他優(yōu)點(diǎn)的了。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)兩句題外話吧。很多人之所以糾結(jié)痛苦或焦慮，其實(shí)就是因?yàn)橥顺跣?。搞?duì)象的時(shí)候享受浪漫，結(jié)了婚卻說(shuō)對(duì)方不會(huì)過(guò)日子，那能幸福嗎？找工作的時(shí)候追求高工資，入職了卻又抱怨加班太多，那這上班還不跟上墳似的？誰(shuí)都想要錢多事少離家近的，但自身?xiàng)l件未必允許啊。

或者說(shuō)如果自身的條件不是特別好，那就很難找到各項(xiàng)都兼顧的。買東西更是一分錢一分貨，您的預(yù)算不高又要求租金高，那就只有這種房了。

3、還多說(shuō)一句，全世界所有高租金的房子，絕大多數(shù)都是老破小。就因?yàn)槊娣e小，所以每平米的坪效租金才高的。

這參考香港吧，那種鐵絲網(wǎng)圍起來(lái)的“劏房”是租金回報(bào)率最高的，每平米折合1000港幣以上。就因?yàn)榈讓拥腻X少，只能租的起這么小的面積，反倒推高了房東的收益率。

美國(guó)更典型，之所以說(shuō)美國(guó)的租金收益率非常高，動(dòng)輒5%以上，就是被這種混亂街區(qū)的破公寓給拉高的。業(yè)主都是地頭蛇，聯(lián)手壓低房?jī)r(jià)以少交房產(chǎn)稅，控制HOA少交物業(yè)費(fèi)，也不管維護(hù)而節(jié)省維護(hù)費(fèi)。而那些掙扎在斬殺線邊緣的底層也只能租這里的房子，畢竟只有這種房東才不查信用呢，否則去找正規(guī)的房子根本租不到。然后房東再把房間隔的很小，自然能從租客身上賺到超高的坪效了。而且也只有他們能收到高租金，外來(lái)的投資客既沒(méi)本事也沒(méi)膽量來(lái)?yè)尩乇P兒。

4、北京沒(méi)這么邪乎，但經(jīng)濟(jì)學(xué)原理都是相通的。以房子來(lái)說(shuō)，只有老破小才得房率最高，每平米才能發(fā)揮出最大的效用，讓房東賺到最高的收益。

也就是說(shuō)，正因?yàn)槠扑圆艃r(jià)格低，而只有價(jià)格不高所以才顯的租金高的。甘蔗不能兩頭甜，在預(yù)算不高的時(shí)候就只能是取舍。

5、總之就這點(diǎn)事兒，看您自己更重視哪方面吧？體制內(nèi)的更應(yīng)該理解不能既要又要還要的道理，否則就容易違規(guī)了。

僅供參考。

四

Q:

我所在單位是有zb的，但級(jí)別不高。目前政策是在朝陽(yáng)能第二批選三所學(xué)校，但不保證能入學(xué)，否則就是派位了。而如果派位，因?yàn)槲覀兪羌w戶，所以能對(duì)口的學(xué)校都一般。按老同事的說(shuō)法是每年都有掉坑的，甚至運(yùn)氣不好的有最渣的小學(xué)，同學(xué)全是調(diào)劑生的。

所以我們想買房做個(gè)兩手準(zhǔn)備，如果今年的擇校和派位比較理想，那我們這套房就留著自住了，只不過(guò)對(duì)應(yīng)的就是要退出單位的房子。如果今年的政策不理想，那我們就利用這套房上學(xué)而不用政保了。您覺(jué)得這思路可行嗎？

Ps：預(yù)算暫定首付不超200萬(wàn)，貸款也不超200萬(wàn)，小兩居即可。首選朝陽(yáng)，也可以東城。

A：

1、派位跟是否集體戶的關(guān)系不大，反正都是隨機(jī)。或者說(shuō)都派位了，那誰(shuí)還關(guān)心什么戶口性質(zhì)啊，有學(xué)校就行。

2、如果您單位是這種政策，那我要建議的話還是自己買吧。當(dāng)然我沒(méi)太理解您這“第二批”是哪種情況？一般分兩種，一種是第二批次去選，另一種是只能選第二等批次的。

但無(wú)論是哪種吧，進(jìn)入頭部校的概率都不高?；蛘哒f(shuō)第一種的概率不高，因?yàn)楹脤W(xué)校的名額都被人家強(qiáng)勢(shì)單位的占了。第二種則是就沒(méi)概率，因?yàn)橹挥卸鹊目蛇x。

那也就是說(shuō)，您能選的學(xué)校，大概率都是朝陽(yáng)區(qū)不算頭部校的。那如果買這種學(xué)校的對(duì)口房源，也就不算學(xué)區(qū)房，沒(méi)有溢價(jià)。那既然是沒(méi)溢價(jià)，索性就自己買唄，畢竟還能選擇距離遠(yuǎn)近的學(xué)校呢，方便接送。

3、具體預(yù)算和哪個(gè)行政區(qū)再說(shuō)吧。您最好還是確定是否自己買房，然后再說(shuō)別的。反正現(xiàn)在都四月底了，再有不到倆月就有結(jié)果了，等著看了再?zèng)Q定吧。

4、但您這東城就不太好辦了。東城都是學(xué)區(qū)房，也就都有溢價(jià)，占房?jī)r(jià)中的比例到目前為止仍然不算低。400萬(wàn)也能買兩居，但基本就是天永學(xué)區(qū)中對(duì)口學(xué)校較弱的了，在我看來(lái)還不如在朝陽(yáng)呢。您再考慮一下吧。

僅供參考。

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