來(lái)源 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

作者 |W=T=T

最近中指研究院發(fā)布了《2026年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》，榜單前17名以?xún)?nèi)只有一家民營(yíng)房企——廣東名冠集團(tuán)，其以70億元的新增貨值位列TOP10，比越秀地產(chǎn)、中國(guó)中鐵等一眾大國(guó)企的新增貨值還高。

這得益于今年3月4日，廣東名冠集團(tuán)以7.3億元底價(jià)成功競(jìng)得廣東東莞東城街道牛山社區(qū)的2026WG001號(hào)建設(shè)用地，該地塊為商業(yè)綜合用地，總用地面積約31.75萬(wàn)㎡，容積率0.9，計(jì)容總建筑面積約28.57萬(wàn)㎡，是近年來(lái)東莞中心城區(qū)罕見(jiàn)的超大體量低密地塊。

名冠集團(tuán)7.3億元拿地，總金額創(chuàng)造了近六年?yáng)|城純商業(yè)用地拍賣(mài)的新高。而根據(jù)規(guī)劃，在該地塊名冠集團(tuán)將投資40億元，建設(shè)集高端文旅、藝數(shù)創(chuàng)意、IP孵化、高端酒店于一體的超大文商旅綜合體“名冠·綠洲”。

但名冠綠洲換算樓面價(jià)約2555元/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年區(qū)域其它已售商業(yè)金融業(yè)地塊。對(duì)比緊鄰東莞“都市綠肺”同沙生態(tài)公園和地鐵站等城市稀缺資源而言，這塊地又似乎性?xún)r(jià)比“超標(biāo)”了。

“能拿到這個(gè)項(xiàng)目，還是靠老爸的關(guān)系，想給兒子打造一個(gè)可傳承的資產(chǎn)。”有東莞地產(chǎn)圈人士告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)。也有業(yè)內(nèi)人士直言，“這個(gè)項(xiàng)目就是為了圈錢(qián)，算不過(guò)帳。”

類(lèi)似上述關(guān)于名冠綠洲的討論，或真或假都在業(yè)內(nèi)引起高熱度。項(xiàng)目的高投資和經(jīng)營(yíng)前景、名冠集團(tuán)拿地的前因后果也持續(xù)受到關(guān)注。而這一切可能要從創(chuàng)始人莫志明說(shuō)起。

追風(fēng)東莞酒店“瘋狂十年”

莫志明的“名冠”意難平？

廣東名冠集團(tuán)官網(wǎng)顯示，公司創(chuàng)立于1994年，聯(lián)合創(chuàng)始人莫志明、莫樹(shù)明，現(xiàn)任董事長(zhǎng)莫冠良（為上述兩人的兒子、侄子）。

公開(kāi)資料顯示，莫志明1965年畢業(yè)于師范學(xué)校，曾當(dāng)過(guò)學(xué)校校長(zhǎng)，1985年辭教從商，一開(kāi)始主要做建筑工程、汽車(chē)維修。

（廣東名冠集團(tuán)創(chuàng)始人莫志明及其開(kāi)發(fā)的酒店）

直到1994年廣東名冠集團(tuán)創(chuàng)立，莫家兄弟瞄向了東莞九十年代“三來(lái)一補(bǔ)”時(shí)期引進(jìn)大量臺(tái)商、港商、日韓商人“豪華酒店業(yè)務(wù)瘋長(zhǎng)”的風(fēng)口。

1996年莫志明在東莞寮步鎮(zhèn)開(kāi)設(shè)了中國(guó)第一家開(kāi)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的四星級(jí)酒店——金凱悅大酒店。此后又在東莞鳳崗、石龍興建了兩家五星級(jí)酒店，由此在江湖得到一個(gè)稱(chēng)呼——14星企業(yè)家。

那時(shí)候涌入東莞酒店業(yè)的家族不少，例如三正集團(tuán)莫浩棠、觀瀾湖集團(tuán)朱鼎健兄弟、華源集團(tuán)林干能家族、昌明集團(tuán)陳潤(rùn)昌家族、富盈集團(tuán)劉學(xué)斌、黃河集團(tuán)鄭強(qiáng)輝、豐泰集團(tuán)何銳平家族、建匯集團(tuán)劉伯權(quán)、歐亞集團(tuán)蔣國(guó)祥、裕亞集團(tuán)李少明家族、科駿投資劉賀超家族、東華集團(tuán)李勝堆、大中集團(tuán)王文城家族、龍泉集團(tuán)張佛恩、豐華集團(tuán)盧淦波、帝豪集團(tuán)梁永雄、匯源實(shí)業(yè)何啟林、柏寧實(shí)業(yè)陳燦球、龍泉集團(tuán)張佛恩等。

其中，莫浩棠原是橋頭鎮(zhèn)黨委書(shū)記，劉賀超（原名劉賀釗）原是東城區(qū)委書(shū)記......諸如此類(lèi)的“體制內(nèi)”力量踴躍在第一波東莞酒店業(yè)浪潮。

但風(fēng)潮中也不乏純粹“草根出身”的一派，例如當(dāng)時(shí)在東莞乃至全國(guó)叱咤一時(shí)的太子酒店老板梁耀輝。二十歲出頭就開(kāi)始做理發(fā)店，然后開(kāi)“發(fā)廊”，再到開(kāi)“酒店”……如此履歷的他竟然還在2012年提交了《關(guān)于建立道德評(píng)價(jià)體系和加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)的建議》。

2014年，“掃黃行動(dòng)”興起，太子酒店桑拿中心“裸舞選秀”的等劣跡被央視曝光，梁耀輝被抓典型，后因組織賣(mài)淫罪、串通投標(biāo)罪、單位行賄罪等三罪，被判處無(wú)期徒刑，剝奪政治權(quán)利終身。

（2010年網(wǎng)絡(luò)瘋傳東莞酒店舉行小姐檢閱活動(dòng)）

整肅風(fēng)暴和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，讓東莞客源驟減、酒店洗牌，相關(guān)的夜總會(huì)、桑拿、洗浴中心等大面積關(guān)門(mén)。

2015年，莫志明家族的鳳崗金凱悅大酒店和梁耀輝的太子酒店都被摘牌，次年石龍名冠金凱悅大酒店也被摘牌，其后名冠集團(tuán)在東莞再無(wú)掛牌五星級(jí)酒店。

禍不單行，2015年因?yàn)椤敖饎P悅”的名字涉及侵權(quán)凱悅酒店集團(tuán)，名冠集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司最終被東莞法院判決敗訴，須賠償高額商標(biāo)侵權(quán)經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)用，并禁止單獨(dú)使用金凱悅商標(biāo)(金凱悅系列酒店公司須加上名冠二字)。

那時(shí)候，莫志明將眼光投入了多元領(lǐng)域，并燃起更大野心。例如在2017年成立了“江門(mén)市名冠教育投資有限公司”，旗下有江門(mén)市新會(huì)區(qū)廣外附設(shè)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、江門(mén)市新會(huì)區(qū)名冠實(shí)驗(yàn)學(xué)校、江門(mén)市名冠幼兒園、江門(mén)市名冠半島幼兒園等。2019年名冠控股的“廣東新會(huì)港國(guó)際貨運(yùn)碼頭有限公司”下轄的江門(mén)大廣海灣保稅物流中心(B型)獲批，港口業(yè)務(wù)有所發(fā)展。

然而轉(zhuǎn)向地產(chǎn)、工業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展，名冠走得卻不算順利。

2017年，經(jīng)歷了第三次更名的華冠新材啟動(dòng)IPO計(jì)劃。不過(guò)2020年和2021年華冠新材被證監(jiān)會(huì)出具了警示函，后其IPO終止。

房地產(chǎn)是名冠的發(fā)家業(yè)務(wù)之一，1992年就成立了東莞華宇建筑工程公司，2003年-2006年設(shè)立了江門(mén)市駿凱豪庭開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司、廣東名冠房地產(chǎn)但后續(xù)未有明顯擴(kuò)張，名冠地產(chǎn)被注銷(xiāo)，駿凱豪庭則“割肉讓席”引入保利聯(lián)合開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目推廣名為新會(huì)保利西海岸，已無(wú)名冠痕跡。

駿凱豪庭(保利西海岸)作為一個(gè)開(kāi)盤(pán)近8年仍在售的大盤(pán)，不乏投訴和處罰。新會(huì)區(qū)人民政府互動(dòng)交流區(qū)顯示，曾有消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目“套路欺詐出爾反爾”、“10棟交樓不到一年出現(xiàn)外圍下沉、墻體開(kāi)裂”等問(wèn)題。項(xiàng)目二期二標(biāo)工程還曾因“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證擅自建設(shè)”，被行政罰款1萬(wàn)元。

(名冠駿凱豪庭又名保利西海岸遭投訴)

但發(fā)展了那么多產(chǎn)業(yè)，酒店作為發(fā)家產(chǎn)業(yè)之一，莫氏家族似乎始終留有念想。

舉個(gè)例子，名冠多位股東2019年與鄭南生、曾高偉、譚鈞陽(yáng)、盧笑筠等老板合作設(shè)立了峰景文旅集團(tuán)，實(shí)控東莞峰景酒店有限公司、東莞峰景高爾夫有限公司，前者通過(guò)收購(gòu)索菲特東莞風(fēng)景高爾夫酒店（又名索菲特御景灣峰景酒店），回到酒店賽道“加碼”。

實(shí)際上，近年重倉(cāng)的名冠綠洲項(xiàng)目，也以高端酒店、主題樂(lè)園、奧特萊斯等為主要業(yè)態(tài)。并且項(xiàng)目要求打造“酒店群”，須引入五家國(guó)際頂級(jí)酒店品牌中的至少一家，規(guī)劃五星級(jí)與七星級(jí)酒店。

某種意義上，莫家失去的“五星酒店牌照”或許能“曲線(xiàn)救國(guó)”回到名冠的管轄權(quán)之下，彌補(bǔ)曾經(jīng)的意難平。

只不過(guò)，這個(gè)前提是名冠綠州能夠成功起航。而目前項(xiàng)目還存在著諸多“不確定、不可控”因素。

“二代”莫冠良40億押注名冠綠洲

運(yùn)營(yíng)能力、資金來(lái)源受質(zhì)疑

當(dāng)前，名冠集團(tuán)已經(jīng)過(guò)渡到“二代”和“三代”。

二代當(dāng)家人莫冠良執(zhí)掌明冠集團(tuán)的主體公司和重點(diǎn)業(yè)務(wù)公司，莫冠英、莫冠霖、莫冠景、莫冠莫、莫冠鵬等家族成員掌握旗下延申產(chǎn)業(yè)公司或在集團(tuán)內(nèi)擔(dān)任董事或監(jiān)事等職務(wù)。莫志明由于年事已高退居幕后，擔(dān)任法定代表人的公司皆已注銷(xiāo)；莫樹(shù)明也只在華冠鋼鐵、華宇建筑兩家00年代成立的公司擔(dān)任董事長(zhǎng)。

此外，“名冠綠洲項(xiàng)目”相關(guān)的名冠綠洲文旅、名冠綠洲科技、名冠奧特萊斯購(gòu)物中心等公司，皆由莫冠英擔(dān)任董事長(zhǎng)。

莫?jiǎng)Ψ?、莫?jiǎng)w主控的文化藝術(shù)板塊公司(如未定義文化、本白文化、共定義文化等，涉及展覽及產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、美術(shù)研究、檢測(cè)鑒定、文化交流等業(yè)務(wù))，也與名冠綠洲有緊密聯(lián)系。

（名冠集團(tuán)二代掌舵人莫冠良）

可見(jiàn)，無(wú)論對(duì)于莫氏的二代還是三代，“名冠·綠洲”這個(gè)多元業(yè)態(tài)項(xiàng)目無(wú)疑都很重要，它是集團(tuán)在文化、旅游、商業(yè)、建筑工程等眾多業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿Π鍓K。

但這個(gè)項(xiàng)目難度也極高。例如《項(xiàng)目投資監(jiān)管協(xié)議》要求的，“與五大國(guó)際娛樂(lè)巨頭中任選其一合作引進(jìn)IP數(shù)量不低于15個(gè)，合作期限不少于3年”；“國(guó)際名品購(gòu)物園區(qū)經(jīng)營(yíng)面積不低于4萬(wàn)平方米，必須引入不少于20個(gè)國(guó)際一線(xiàn)品牌、不少于40個(gè)國(guó)際二線(xiàn)品牌”；“項(xiàng)目70%物業(yè)須自持40年”等等，無(wú)一不考驗(yàn)公司能力和資金含量。

天眼查顯示，目前名冠集團(tuán)公開(kāi)融資主要還是靠股權(quán)質(zhì)押，華宇建筑、華宇鋼結(jié)構(gòu)、華冠新材、名冠金凱悅酒店、新會(huì)港國(guó)際貨運(yùn)碼頭、駿凱豪庭等主營(yíng)公司出質(zhì)融資債務(wù)約3.28億元，即使加上關(guān)聯(lián)方的融資也僅夠?qū)?yīng)公司自身發(fā)展使用。

高達(dá)40億元的總投入、前期不低于8億元的自有資金用于項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)于名冠集團(tuán)的現(xiàn)金流和融資能力而言都是“極限考驗(yàn)”。

（莫?jiǎng)Ψ逯v解名冠綠洲主題樂(lè)園項(xiàng)目）

“名冠綠洲想建成大灣區(qū)首個(gè)將文商旅一體項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)的就是廣州長(zhǎng)隆、深圳華僑城、香港迪士尼這類(lèi)成熟項(xiàng)目，難度非常大。其實(shí)就算是北京環(huán)球影城這種國(guó)際IP項(xiàng)目，年接待游客量也不到1000萬(wàn)人次。且不論名冠團(tuán)隊(duì)的操盤(pán)和運(yùn)營(yíng)能力，東莞這座城市的基建和配套，也很難從上述大IP手上分流，項(xiàng)目想成為網(wǎng)紅爆款更是難上加難?！?/p>

廣東贏商的一位資深業(yè)內(nèi)人士直言，僅僅在東莞來(lái)看，2026年有5座商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)，而松山湖歡樂(lè)海岸背后是華僑城集團(tuán)、南城CBD的萬(wàn)象城背后是華潤(rùn)集團(tuán)、鵬瑞天玥廣場(chǎng)背后是鵬瑞集團(tuán)......本地已經(jīng)是高手云集，名冠綠洲如何突圍？

實(shí)際上，對(duì)名冠綠洲持以這種擔(dān)心的不在少數(shù)。作為一個(gè)高投入、周期長(zhǎng)、回報(bào)率待定、缺乏一流團(tuán)隊(duì)的高難度項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)時(shí)常在私下討論名冠綠洲算得過(guò)帳嗎，也有人質(zhì)疑其資金是不是靠消化“內(nèi)轉(zhuǎn)外銷(xiāo)”的資金。對(duì)于這些熱議，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)曾向名冠集團(tuán)發(fā)出詢(xún)問(wèn)，但截至發(fā)稿時(shí)間仍無(wú)回復(fù)。

回過(guò)頭來(lái)，如果說(shuō)名冠集團(tuán)創(chuàng)始人莫志明，經(jīng)歷了東莞在初級(jí)制造業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)風(fēng)口中的第一輪沖刺，伴隨東莞城市升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，莫氏二代和三代很可能是這座城市第二輪發(fā)展的經(jīng)歷者，但他們能否成為貢獻(xiàn)者，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。實(shí)際上，以“名冠綠洲”為載體，這不僅是一次企業(yè)的“押注”，也是一場(chǎng)對(duì)企業(yè)責(zé)任的考驗(yàn)。